La Property Value (valeur de bien immobilier) est la base de valeur obligatoire pour les garanties hypothécaires bancaires dans l’Union européenne. Définie par l’article 229 du règlement CRR III, elle diffère fondamentalement de la Market Value par son approche prudente et l’intégration obligatoire des facteurs de durabilité.
Pour les risk managers, gestionnaires de crédit et experts immobiliers, cette distinction conditionne directement le montant du prêt (LTV), la pondération des risques et la conformité réglementaire.
Article 229 CRR III : définition légale
Le Règlement (UE) 2024/1623, entré en vigueur le 1er janvier 2025, définit à l’article 229 la « valeur de bien immobilier » (Property Value) :
« Par «valeur de bien immobilier», on entend la valeur du bien immobilier déterminée par une évaluation prudente de la possibilité future de commercialiser le bien immobilier en tenant compte des aspects durables à long terme du bien immobilier, des conditions normales et locales du marché, de l’usage actuel et des autres utilisations possibles du bien. »
Les 4 critères obligatoires
1. Évaluation prudente
Approche conservatrice excluant les valorisations optimistes ou spéculatives. Utilisation d’hypothèses raisonnables, pas favorables.
2. Possibilité future de commercialisation
Liquidité du marché et facilité de revente sur la durée du prêt (10-25 ans). Prise en compte de l’obsolescence prévisible.
3. Aspects durables à long terme
Performance énergétique (DPE, trajectoire EPBD), risques climatiques physiques, critères ESG obligatoires depuis 2025. Les European Valuation Standards 2025 (EVS 6) intègrent désormais une méthodologie détaillée pour évaluer l’impact de la performance énergétique sur la valeur.
4. Conditions normales de marché
Prix reflétant un marché équilibré, exclusion des bulles spéculatives et valorisations excessives.
Objectif réglementaire : La Property Value protège les établissements de crédit contre la surévaluation des collatéraux, la dépréciation en cas de retournement de marché et l’obsolescence non anticipée.
Property Value vs Market Value : les différences clés
Market Value (EVS 1) :
- Prix probable lors d’une transaction entre parties informées
- Horizon court terme (transaction immédiate)
- Approche réaliste reflétant le marché actuel
- Facteurs ESG optionnels
- Obsolescence future non prise en compte
- Usage : transactions commerciales, états financiers
- Niveau : 100% (référence)
Property Value (CRR III Art. 229) :
- Valeur prudente long terme tenant compte de la durabilité
- Horizon long terme (durée du prêt : 10-25 ans)
- Approche conservatrice intégrant les risques futurs
- Facteurs ESG OBLIGATOIRES depuis 2025
- Décote obligatoire pour obsolescence (DPE, risques climatiques)
- Usage : collatéral bancaire réglementé (CRR III)
- Niveau typique : 85-95% de la Market Value (résidentiel), 75-90% (commercial)
En résumé :
- Market Value = « Quel prix aujourd’hui ? »
- Property Value = « Quelle valeur récupérable dans 10-20 ans en cas de défaillance ? »
Exemple concret : immeuble de bureaux
Immeuble 800 m², Metz, construit 2005, DPE E
Market Value (approche par le revenu)
- Loyer actuel : 140 €/m²/an × 800 m² = 112 000 €/an
- Charges non récupérables : -12 000 €
- Vacance 10% : -11 200 €
- Revenu net : 88 800 €/an
- Taux capitalisation bureaux Metz : 7,0%
- Market Value = 88 800 / 7,0% = 1 269 000 €
Property Value : application des décotes
Facteurs de risque identifiés :
Liquidité : Bureaux Metz = marché moyennement liquide → décote -7%
DPE E : Obligation rénovation 2033 (Directive EPBD 2024), coût estimé 240 k€ → décote -12%
Bail précaire : Locataire principal, bail restant 18 mois → décote -8%
CVC vétuste : 20 ans, remplacement nécessaire sous 3 ans (coût 60 k€) → décote -5%
Calcul (méthode multiplicative EVGN 2)
Selon la méthodologie EVGN 2 (Valuation for Mortgage Lending) publiée dans les EVS 2025, les décotes prudentielles s’appliquent de manière multiplicative :
Property Value = 1 269 000 × (1 – 0,07) × (1 – 0,12) × (1 – 0,08) × (1 – 0,05)
Property Value = 1 269 000 × 0,93 × 0,88 × 0,92 × 0,95
Property Value = 909 000 € (arrondi 910 000 €)
Écart vs Market Value : -28,3%
Impact sur le financement
Si LTV = 60% de la Property Value :
- Prêt maximum = 546 000 €
- Si la banque se basait (à tort) sur Market Value = 761 000 €
- Surexposition évitée : 215 000 € (+39%)
Les décotes prudentielles principales
Décote liquidité
Marché très liquide (appartements Paris/Lyon/Luxembourg-ville, bureaux prime) : 0-3%
Marché liquide (résidentiel grandes villes, bureaux centres d’affaires) : 3-5%
Marché moyennement liquide (résidentiel villes moyennes, bureaux secondaires) : 5-10%
Marché peu liquide (zones rurales, bureaux périphériques) : 10-15%
Marché illiquide (immobilier spécialisé : hôtels, cliniques, entrepôts frigorifiques) : 15-25%
Décote obsolescence énergétique
La directive EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) 2024 impose des échéances strictes de rénovation énergétique. Les décotes suivantes reflètent l’obsolescence réglementaire :
Résidentiel France :
- DPE A-B : 0% (prime +5-10% possible)
- DPE C : 0-5%
- DPE D : 5-8%
- DPE E : 10-15%
- DPE F : 15-25%
- DPE G : 25-40%
Tertiaire France/Luxembourg :
- DPE A-B : 0% (prime +5-15% possible)
- DPE C : 5-10%
- DPE D : 10-15%
- DPE E : 15-25%
- DPE F : 25-35%
- DPE G : 35-50%
Justification : Interdiction location DPE G (2025), F (2028), E (2034) en France. Obligations similaires Luxembourg tertiaire (2033).
Décote risques climatiques
Inondation (PPRi) :
- Zone blanche (pas de risque) : 0%
- Zone bleue (risque modéré) : 5-10%
- Zone rouge (risque fort) : 15-30%
Canicule/Îlot chaleur :
- Logement sans climatisation : 0-3%
- Bureaux sans climatisation : 5-10%
Retrait-gonflement argiles :
- Risque faible : 0%
- Risque moyen : 3-5%
- Risque fort + fissures visibles : coût réparation à déduire (30-100 k€)
Principe de cumul des décotes
Méthode incorrecte (cumul arithmétique) :
Property Value = Market Value × (1 – décote1 – décote2 – décote3)
→ Décote excessive, sous-évaluation
Méthode correcte (cumul multiplicatif EVGN 2) :
Property Value = Market Value × (1 – décote1) × (1 – décote2) × (1 – décote3)
→ Décote cohérente
Les 3 erreurs fréquentes
Erreur 1 : Confondre Property Value et Market Value
Incorrect :
« La valeur de marché est de 650 000 €. C’est donc la valeur pour la garantie bancaire. »
Correct :
« La Market Value est de 650 000 €. Après application des décotes prudentielles CRR III (liquidité -4%, obsolescence DPE D -6%), la Property Value pour garantie bancaire s’établit à 585 000 €. »
Conséquence : Surévaluation du collatéral, exposition excessive, non-conformité CRR III.
Erreur 2 : Ignorer les facteurs ESG
Incorrect :
« Le DPE est F mais ça n’impacte pas la Property Value. »
Correct :
« Le DPE F impose une décote obligatoire (EVGN 2 2025) de -20% minimum : interdiction location 2028, coûts rénovation estimés 45 k€, obsolescence réglementaire EPBD. »
Conséquence : Non-conformité EVS 6 / EVGN 2, rapport rejeté par risk manager.
Erreur 3 : Cumuler les décotes arithmétiquement
Incorrect :
Property Value = 800 k€ × (1 – 0,10 – 0,12 – 0,08) = 560 k€ (-30%)
Correct :
Property Value = 800 k€ × 0,90 × 0,88 × 0,92 = 580 k€ (-27,5%)
Conséquence : Sous-évaluation excessive, refus financement, perte transaction.
Impact sur le LTV et le financement
Les EBA Guidelines on Loan Origination and Monitoring précisent les exigences de valorisation des collatéraux immobiliers tout au long du cycle de vie du prêt.
Calcul LTV conforme CRR III :
LTV = Montant prêt / Property Value (pas Market Value)
LTV maximums réglementaires :
- Résidentiel standard : 80%
- Commercial : 60%
- Bien à risque (DPE E/F/G) : 60-65% (résidentiel), 40-50% (commercial)
Exemple :
Appartement 75 m², Lyon, DPE E
- Market Value : 380 000 €
- Property Value : 323 000 € (décote ESG -15%)
Scénario non conforme :
LTV = 80% × 380 000 = 304 000 €
LTV réel sur Property Value = 304 / 323 = 94% → surexposition
Scénario conforme CRR III :
LTV = 80% × 323 000 = 258 400 €
Différence : -45 600 € d’exposition prudente
Conséquences pour l’emprunteur :
- Apport personnel plus élevé nécessaire
- Montant emprunté réduit (basé sur Property Value, pas prix d’achat)
- Taux d’intérêt potentiellement majoré si bien à risque ESG
Conformité réglementaire
Standards applicables :
- Règlement CRR III Art. 208-229 (contraignant depuis 1er janvier 2025)
- European Valuation Standards 2025 (TEGOVA)
- EVGN 2 (Valuations for Secured Lending)
- EVS 6 (Sustainability and ESG, obligatoire depuis 2025)
- EBA Guidelines on Loan Origination and Monitoring
Sections obligatoires du rapport :
- Executive summary avec Property Value et Market Value
- Description du bien (technique, juridique, DPE)
- Analyse ESG (DPE, EPBD, risques climatiques, coûts rénovation)
- Méthodologie : Market Value → Property Value avec décotes détaillées
- Justification des écarts
Qualifications expert :
- Certification REV TEGOVA en cours de validité
- Formation continue 20h/an minimum (dont module EVS 6 ESG)
- Assurance RC Pro > 2 M€
- Indépendance totale (aucun lien avec emprunteur ou banque)
Points clés à retenir
Définition : La Property Value est une valeur prudente tenant compte de la durabilité, de la commercialisation future et des conditions normales de marché (CRR III Art. 229).
Distinction fondamentale : Property Value ≤ Market Value. Écart typique -5% à -15% (biens standard), jusqu’à -30-40% (biens à risque DPE F/G).
ESG obligatoire : Intégration DPE, trajectoire EPBD et risques climatiques obligatoire depuis 2025 (EVS 6).
Impact financement : LTV calculé sur Property Value (pas Market Value). Apport personnel majoré, montant prêt réduit.
Méthodologie : Market Value → Décotes prudentielles multiplicatives (liquidité, ESG, risques climatiques) → Property Value.
Conformité : Standards EVGN 2, EVS 2025, expert REV TEGOVA certifié obligatoire.
La Property Value protège le système bancaire contre la surévaluation des collatéraux et l’obsolescence non anticipée. Son application rigoureuse est un pilier de la stabilité financière européenne.
TEVAXIA Expertise réalise vos évaluations Property Value conformes CRR III Art. 229, standards EVS 2025 et méthodologie EVGN 2.
Expert REV TEGOVA certifié | 16 ans d’expérience | Couverture France + Luxembourg
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