Évaluation Immobilière

Expertises conformes aux standards européens EVS 2025 pour établissements bancaires et fonds d’investissement

TEVAXIA Expertise accompagne les établissements financiers, banques, fonds d’investissement et institutionnels dans leurs obligations d’évaluation immobilière conformes aux réglementations CRR III, AIFMD et aux standards TEGOVA.

Fort de 16 années d’expérience et de plus de 1 500 expertises réalisées en France et au Luxembourg, nous garantissons des évaluations rigoureuses, opposables et conformes aux exigences des autorités de supervision (CSSF, ACPR, BCE).

🎯 Nos Services d’Évaluation

1. Garanties Hypothécaires – Crédit Immobilier

Conformité CRR III (Règlement UE 575/2013 modifié)

Évaluations pour constitution de garanties bancaires dans le cadre de financements immobiliers professionnels et résidentiels.

Nos prestations :

  • Property Value selon Art. 229 CRR III (valeur prudemment conservatrice)
  • Évaluation résidentielle (appartements, maisons, immeubles)
  • Évaluation commerciale (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité)
  • Évaluation immobilier spécialisé (hôtels, cliniques, établissements d’enseignement)

Conformité réglementaire :

  • Application des critères prudemment conservateurs (Art. 229 CRR III)
  • Évaluateur indépendant du processus crédit (Art. 208 CRR III)
  • Standards EVS 2025 – EVGN 2 (European Valuation Guidance Note pour prêts hypothécaires)
  • Prise en compte des facteurs ESG (Guidelines EBA)

Tarification :
À partir de 500 € HT (résidentiel) | À partir de 1 200 € HT (commercial)

2. Réévaluations Périodiques Réglementaires

Obligation Art. 208 CRR III

Les établissements de crédit doivent procéder à la réévaluation périodique des biens immobiliers servant de garantie.

Cadre réglementaire :

  • Réévaluation tous les 3 ans par expert indépendant pour les prêts > 3 M€
  • Surveillance annuelle pour l’immobilier commercial et les portefeuilles significatifs
  • Actualisation immédiate en cas d’événement majeur (sinistre, changement du marché)

Notre approche :

  • Constitution d’un panel d’experts pré-approuvés pour vos besoins récurrents
  • Protocole de surveillance standardisé garantissant la cohérence des évaluations
  • Reporting digital compatible avec vos outils de suivi prudentiel
  • Traçabilité complète des évolutions de valeur

Avantages : ✅ Planification pluriannuelle de vos obligations réglementaires
✅ Tarifs dégressifs pour portefeuilles > 10 biens
✅ Respect des échéances BCE/CSSF

Tarification :
À partir de 1 500 € HT (commercial) – Devis forfaitaire pour portefeuilles

3. Fonds d’Investissement – Conformité AIFMD

Art. 19 Directive AIFMD – Loi luxembourgeoise 12 juillet 2013

Évaluation obligatoire par un évaluateur externe indépendant pour les actifs immobiliers détenus par des fonds d’investissement alternatifs (FIA).

Champ d’application :

  • SIF (Fonds d’Investissement Spécialisé)
  • RAIF (Reserved Alternative Investment Fund)
  • FIS (Fonds d’Investissement Spécialisé)
  • SICAR (Société d’Investissement en Capital à Risque)
  • OPC immobiliers soumis aux guidelines CSSF

Nos prestations :

  • Évaluation initiale lors de l’acquisition d’un actif
  • Évaluation annuelle (minimum réglementaire)
  • Évaluation semestrielle pour OPC à capital variable
  • Valorisation NAV (Net Asset Value) pour calcul de la valeur liquidative

Conformité CSSF :

  • Respect de la Circulaire CSSF 02/81 (valorisation des OPC)
  • Application des guidelines ESMA pour AIFM
  • Reporting conforme aux exigences dépositaire et réviseur d’entreprises

Méthodologie :

  • Approche par comparaison (méthode hédonique)
  • Approche par capitalisation des revenus (DCF – Discounted Cash Flow)
  • Approche par le coût de remplacement déprécié (pour actifs spécialisés)
  • Cross-check systématique multi-méthodes

Tarification :
Sur devis selon complexité du portefeuille et fréquence d’intervention

4. Évaluations ESG & Performance Énergétique

Conformité EVS 6 – Impact de la Durabilité sur la Valeur

Intégration obligatoire des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans les évaluations bancaires et institutionnelles.

Contexte réglementaire :

  • Directive EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) – Rénovations obligatoires à venir
  • Taxonomie européenne – Classification des activités durables
  • CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive)
  • Guidelines EBA – Intégration des risques ESG dans l’évaluation du collatéral

Notre analyse ESG :

  • Impact performance énergétique sur la valeur (DPE actuel et projections)
  • Coûts de mise en conformité avec les obligations de rénovation énergétique
  • Valorisation des certifications vertes (HQE, BREEAM, LEED, WELL)
  • Analyse du risque carbone et coût de la transition énergétique
  • Obsolescence réglementaire des bâtiments énergivores (passoires thermiques)

Livrables :

  • Rapport d’évaluation intégrant l’analyse ESG
  • Scénarios de valorisation selon hypothèses de rénovation
  • Capex estimatif pour mise en conformité énergétique
  • Analyse de l’impact sur la rentabilité locative

Avantages : ✅ Anticipation des dépréciations liées à l’obsolescence énergétique
✅ Aide à la décision pour arbitrages de portefeuilles
✅ Conformité aux attentes des superviseurs (CSSF, ACPR)

Tarification :
Sur devis selon périmètre technique et complexité du bâti

5. Due Diligence Immobilière

Audit pré-acquisition pour investisseurs institutionnels

Accompagnement des investisseurs dans l’analyse approfondie d’un actif ou d’un portefeuille immobilier avant transaction.

Périmètre de la due diligence :

📊 Analyse financière :

  • Validation du prix d’acquisition par approches multi-méthodes
  • Analyse de la rentabilité locative (taux de rendement, cash-flow)
  • Revue des baux commerciaux et résidentiels (durée, indexation, clauses)
  • Audit des charges et impôts fonciers
  • Projection des capex (travaux d’entretien et de rénovation)

🏗️ Analyse technique :

  • Revue des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, gaz, électricité)
  • Analyse de la performance énergétique (DPE, audit énergétique)
  • Identification des travaux de mise en conformité
  • État général du gros œuvre et des équipements (CVC, ascenseurs)
  • Vétusté et obsolescence fonctionnelle

⚖️ Analyse juridique :

  • Vérification de la propriété (hypothèques, sûretés)
  • Revue des servitudes et contraintes d’urbanisme
  • Analyse des risques réglementaires (PEB, PLU, PPRI)
  • Conformité des autorisations (permis de construire, division)
  • Litiges en cours ou potentiels

🌍 Analyse ESG & durabilité :

  • Conformité EPBD et trajectoire de rénovation énergétique
  • Risques climatiques (inondation, canicule, sécheresse)
  • Accessibilité PMR (Personnes à Mobilité Réduite)
  • Certifications environnementales existantes

Livrables :

  • Rapport de due diligence complet (50-100 pages selon complexité)
  • Executive summary (synthèse décisionnelle)
  • Red flags et points d’attention critiques
  • Recommandations et plan d’action post-acquisition

Délai :
15 à 45 jours selon complexité et accès aux documents

Tarification :
Sur devis – Typiquement 0,1% à 0,3% du montant de la transaction

6. Expertise Contradiction & Support Contentieux

Assistance technique en cas de litige

Nous intervenons en tant qu’expert de partie ou conseil technique dans le cadre de litiges impliquant une évaluation immobilière.

Cas d’intervention :

  • Contestation d’une évaluation bancaire ou d’un rapport d’expert
  • Litige entre copropriétaires (indemnités, répartition de charges)
  • Indemnisation suite sinistre (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle)
  • Expropriation (contestation de l’indemnité)
  • Éviction commerciale (Art. L.145-14 Code de Commerce)

Notre approche :

  • Analyse critique du rapport adverse
  • Contre-expertise avec méthodologie rigoureuse
  • Note technique argumentée pour votre conseil juridique
  • Comparables de marché actualisés et sourcés
  • Participation aux réunions d’expertise amiable

Statut :
Expert judiciaire près la Cour d’appel de Rennes

Tarification :
Sur devis selon complexité du dossier

🔬 Notre Méthodologie d’Évaluation

Standards appliqués

Toutes nos évaluations respectent les standards professionnels européens :

✅ EVS 2025 (European Valuation Standards) – TEGOVA

  • EVS 1 : Market Value et autres bases de valeur
  • EVS 2 : Types de biens
  • EVS 3 : Approches et méthodes d’évaluation
  • EVS 4 : Reporting
  • EVS 5 : Investigation et recherches
  • EVS 6 : Durabilité et facteurs ESG
  • EVGN 2 : Garanties hypothécaires (prêts immobiliers)

✅ Règlement CRR III (UE)

  • Art. 208 : Exigences réévaluation périodique
  • Art. 229 : Définition « Property Value » (valeur prudente)

✅ Directive AIFMD & Loi luxembourgeoise 12 juillet 2013

  • Art. 19 : Obligation évaluateur externe indépendant

✅ Guidelines CSSF et EBA

  • Surveillance prudentielle des portefeuilles immobiliers
  • Intégration des risques ESG

Approches d’évaluation

Nous utilisons systématiquement au moins deux méthodes pour fiabiliser nos conclusions :

1. Approche par comparaison (Market Approach)

  • Analyse des transactions récentes de biens similaires
  • Base de données de comparables propriétaire et professionnelle (Meilleurs Agents, DVF, notaires)
  • Ajustements par facteurs hédoniques (surface, localisation, état, étage, performance énergétique)

2. Approche par le revenu (Income Approach)

  • Capitalisation directe : Valeur = Revenu net / Taux de capitalisation
  • DCF (Discounted Cash Flow) : actualisation des flux futurs
  • Analyse du marché locatif et des loyers de marché
  • Taux de rendement observés par typologie d’actif

3. Approche par le coût (Cost Approach)

  • Coût de remplacement déprécié (pour actifs spécialisés)
  • Valeur terrain + Coût de reconstruction – Vétusté

4. Approche résiduelle (Residual Method)

  • Pour terrains à bâtir et projets de promotion
  • Valeur de marché achevé – Coûts de construction – Marge promoteur

Investigation sur site

Visite physique systématique du bien avec :

  • Inspection des parties communes et privatives
  • Relevé des surfaces (vérification cadastre/acte)
  • Documentation photographique
  • État général du bâti et des équipements
  • Analyse de l’environnement immédiat (accessibilité, commerces, transports)

Durée moyenne visite :
1h à 3h selon complexité

📋 Processus d’Intervention

Étape 1 : Demande de devis

Informations à nous transmettre :

  • Type de prestation souhaitée (garantie bancaire, fonds, due diligence…)
  • Adresse complète du bien
  • Type de bien (résidentiel, commercial, industriel…)
  • Surface approximative
  • Documents disponibles (titre de propriété, baux, DPE, diagnostics…)
  • Délai souhaité

📧 Contact : contact@tevaxia.lu | ☎️ (+33) 6 89 29 10 08

Délai de réponse : 24 heures ouvrées

Étape 2 : Lettre de mission

Après acceptation du devis, nous établissons une lettre de mission précisant :

  • Périmètre exact de l’évaluation
  • Base de valeur (Market Value, Investment Value, Property Value CRR III…)
  • Standards appliqués (EVS, CRR III, AIFMD…)
  • Date de référence de l’évaluation
  • Destinataires autorisés du rapport
  • Hypothèses et limitations

Étape 3 : Investigation

Collecte documentaire :

  • Titre de propriété, compromis de vente
  • Plans cadastraux et plans architecte
  • Baux commerciaux et résidentiels
  • Diagnostics techniques obligatoires
  • Charges de copropriété et taxe foncière
  • Autorisations d’urbanisme

Visite du bien :

  • Planification avec le client (48h de préavis minimum)
  • Inspection complète avec relevé photographique
  • Rencontre éventuelle avec le gardien/gestionnaire

Analyse de marché :

  • Recherche de comparables récents
  • Analyse des taux de rendement locatifs
  • Étude de l’évolution du secteur

Étape 4 : Analyse et rédaction

Traitement des données :

  • Application des méthodes d’évaluation retenues
  • Cross-check entre approches
  • Analyse de sensibilité (fourchettes de valeur)
  • Intégration des facteurs ESG

Rédaction du rapport :

  • Description détaillée du bien
  • Analyse du marché local
  • Méthodologie et calculs détaillés
  • Conclusion de valeur motivée
  • Annexes (photos, plans, comparables, diagnostics)

Étape 5 : Livraison

Format du rapport :

  • PDF sécurisé (signature électronique)
  • Version papier reliée (sur demande)

Délais de livraison :

  • Résidentiel standard : 5 à 10 jours ouvrés
  • Commercial/complexe : 15 à 30 jours ouvrés
  • Due diligence : 15 à 45 jours selon périmètre

Présentation optionnelle :

  • Réunion de restitution (visioconférence ou présentiel)
  • Réponses aux questions complémentaires

✅ Garanties et Conformité

Indépendance et déontologie

✅ Indépendance totale

  • Aucun lien capitalistique avec parties prenantes (emprunteur, prêteur, vendeur, acheteur)
  • Pas de rémunération conditionnée au résultat de l’évaluation
  • Respect de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière

✅ Certification REV TEGOVA

  • Recognised European Valuer
  • Formation continue obligatoire (20h/an minimum)
  • Respect du code de déontologie TEGOVA

✅ Expert judiciaire

  • Inscription au tableau de la Cour d’appel de Rennes
  • Serment déontologique
  • Opposabilité en justice

Assurance et responsabilité

Assurance Responsabilité Civile Professionnelle :
AXA France IARD SA – Police n° 11077698304

Garanties souscrites :

  • RC Professionnelle : 9 000 000 € par année
  • Dommages matériels et immatériels : 1 200 000 € par année
  • Faute inexcusable : 2 000 000 € par année
  • Risques environnementaux : 1 000 000 € par année

Étendue géographique :
France et Union Européenne (dont Luxembourg)

📄 Attestation d’assurance : Transmise sur demande

💼 Nos Clients

Établissements bancaires :

  • Banques commerciales (crédit immobilier)
  • Banques privées (wealth management)
  • Établissements de crédit spécialisés

Fonds d’investissement :

  • SIF, RAIF, FIS luxembourgeois
  • SCPI et OPCI français
  • Family offices

Investisseurs institutionnels :

  • Compagnies d’assurance
  • Caisses de retraite
  • Foncières cotées

Sociétés immobilières :

  • Promoteurs immobiliers
  • Marchands de biens
  • Asset managers

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Confiez vos évaluations à un expert certifié REV TEGOVA

Email : contact@tevaxia.lu
Téléphone : (+33) 6 89 29 10 08

Zones d’intervention :
🇫🇷 France (Bretagne, Île-de-France, national sur demande)
🇱🇺 Luxembourg (Grand-Duché)

Délai de réponse : 24 heures ouvrées

TEVAXIA EXPERTISE
Expert REV TEGOVA • Expert Judiciaire • 16 ans d’expérience
Conformité CRR III • AIFMD • EVS 2025 • CSSF
Assurance RC Pro 9M€ (AXA)

Évaluations opposables pour établissements bancaires et fonds d’investissement