Due Diligence Immobilière

Audit pré-acquisition pour investisseurs avertis et institutionnels

Sécurisez Vos Acquisitions par une Analyse Approfondie

La due diligence immobilière est l’audit technique, juridique et financier réalisé avant l’acquisition d’un actif immobilier ou d’un portefeuille. Cette étape cruciale permet de :

✅ Valider le prix d’acquisition (détection de surévaluation)
✅ Identifier les risques cachés (techniques, juridiques, financiers)
✅ Négocier les conditions (garanties, décotes, clauses suspensives)
✅ Anticiper les capex (travaux nécessaires post-acquisition)
✅ Optimiser la stratégie (scénarios de valorisation)

TEVAXIA Expertise accompagne investisseurs institutionnels, fonds, family offices et acquéreurs avertis dans leurs opérations d’acquisition en France et au Luxembourg, avec une approche 360° combinant expertise technique, vision financière et expérience opérationnelle.

🎯 Pour Qui ?

Fonds d’Investissement Immobilier

  • SIF/RAIF luxembourgeois : validation conformité AIFMD, reporting CSSF
  • SCPI/OPCI français : due diligence réglementaire AMF
  • Fonds opportunistes : acquisitions value-add ou core+

Investisseurs Institutionnels

  • Compagnies d’assurance (allocation immobilière)
  • Caisses de retraite (gestion d’actifs immobiliers)
  • Banques privées (gestion de patrimoine clients UHNW)

Family Offices & Investisseurs Privés

  • Patrimoines > 5 M€ en immobilier
  • Acquisitions > 1 M€ nécessitant analyse approfondie
  • Stratégies de diversification transfrontalière

Sociétés Immobilières

  • Promoteurs (acquisitions foncières, immeubles à rénover)
  • Marchands de biens (validation rentabilité opération)
  • Asset managers (entrées en portefeuille)

🔬 Notre Méthodologie de Due Diligence

Phase 1 : Cadrage de Mission (J+0 à J+3)

Définition du périmètre

  • Objectifs de l’acquisition (détention long terme, value-add, revente rapide)
  • Budget et calendrier de l’opération
  • Points de vigilance spécifiques du client
  • Délais contraints (promesse, DD period)

Constitution de l’équipe

  • Expert principal REV TEGOVA (16 ans d’expérience)
  • Partenaires techniques spécialisés si nécessaire (structure, environnement)
  • Avocats fiscalistes et notaires (réseau de confiance)

Demande documentaire initiale

  • Dossier vendeur (VDD – Vendor Due Diligence si existant)
  • Titre de propriété, cadastre, servitudes
  • Baux commerciaux et résidentiels
  • Diagnostics techniques obligatoires
  • Comptabilité locative (3 dernières années)

Phase 2 : Investigation Documentaire (J+3 à J+15)

📋 Analyse juridique

Propriété et hypothèques

  • Vérification de la propriété (titre, inscription hypothécaire)
  • Recherche de sûretés réelles (hypothèques, privilèges, nantissements)
  • État des servitudes actives et passives
  • Vérification de l’absence de litiges en cours

Urbanisme et réglementation

  • Conformité au PLU/POS (zonage, COS, règles de construction)
  • Autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclarations de travaux)
  • Risques réglementaires : PPRI (inondation), PPRN (naturels), monuments historiques
  • Zones protégées : ABF, site classé, Natura 2000

Copropriété (si applicable)

  • Règlement de copropriété et état descriptif de division
  • Procès-verbaux d’AG (3 dernières années)
  • Charges de copropriété : répartition, impayés, travaux votés
  • Contentieux en cours (voisinage, syndic, travaux)

📊 Analyse locative et financière

Audit des baux

  • Analyse de chaque bail : durée résiduelle, loyer, indexation, charges
  • Vérification de la conformité réglementaire (dépôt de garantie, diagnostics annexés)
  • Clauses particulières (résiliation, destination, travaux, cession)
  • Qualité des locataires : solvabilité, ancienneté, risque d’impayés

Revenus locatifs

  • Vérification de la cohérence loyers facturés/encaissés
  • Taux d’occupation réel (vacance physique + locataires défaillants)
  • Analyse du marché locatif local (loyers pratiqués, demande, concurrence)
  • Potentiel de revalorisation ou risque de baisse

Charges et fiscalité

  • Charges récupérables vs non récupérables
  • Taxe foncière : vérification montant et évolution
  • Charges de copropriété : cohérence historique
  • Assurances (PNO, copropriété)

Rentabilité

  • Calcul du rendement net réel (après toutes charges et vacance)
  • Projection de cash-flow sur 5-10 ans
  • Analyse de sensibilité (variations loyers, charges, taux de vacance)
  • Comparaison avec benchmarks sectoriels

Phase 3 : Inspection Technique (J+10 à J+20)

🏗️ Visite approfondie du bien

Expertise du gros œuvre

  • État de la structure : fondations, murs porteurs, planchers
  • Toiture : étanchéité, charpente, couverture, zinguerie
  • Façades : fissures, infiltrations, ravalement nécessaire
  • Menuiseries extérieures (fenêtres, portes, occultations)

Équipements et réseaux

  • CVC (Chauffage, Ventilation, Climatisation) : état, conformité, performance
  • Électricité : conformité, puissance, tableaux, mise à la terre
  • Plomberie : réseaux eau/eaux usées, état canalisations
  • Ascenseurs : conformité, contrat maintenance, durée de vie résiduelle
  • Équipements de sécurité (incendie, accès, vidéosurveillance)

État des parties communes et privatives

  • Cage d’escalier, halls, couloirs
  • Locaux techniques (chaufferie, local poubelles)
  • Parties privatives accessibles (logements témoins, commerces)
  • Espaces extérieurs (parkings, jardins, cours)

Relevé photographique complet

  • Documentation exhaustive de l’état existant
  • Identification des désordres et points d’attention
  • Support pour chiffrage des travaux

Phase 4 : Analyse Technique Approfondie (J+15 à J+25)

📑 Revue des diagnostics obligatoires

Diagnostics réglementaires

  • Amiante : repérage, zonage, risque sanitaire
  • Plomb : CREP (si construit avant 1949)
  • Termites et parasites : état parasitaire, traitements nécessaires
  • DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : classe actuelle, projection réglementaire
  • Gaz et électricité : conformité installations
  • ERNMT : risques naturels, miniers, technologiques

Analyse critique des diagnostics

  • Vérification de la validité des diagnostics (dates, diagnostiqueurs certifiés)
  • Identification des diagnostics manquants ou obsolètes
  • Évaluation des risques identifiés et coûts de mise en conformité

🌍 Audit ESG et performance énergétique

Conformité EPBD (Energy Performance of Buildings Directive)

  • Analyse du DPE actuel et de la trajectoire réglementaire
  • Obligation de rénovation énergétique : classe E interdite en 2034 (France), Luxembourg à venir
  • Impact sur la valeur locative et la valeur vénale

Coûts de mise en conformité énergétique

  • Scénarios de rénovation : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries
  • Chiffrage des travaux (fourchette basse/haute)
  • Gain énergétique attendu (classes DPE cibles)
  • Aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, prêts bonifiés)

Risques climatiques

  • Risque inondation (PPR, zonage, historique)
  • Risque canicule (îlot de chaleur urbain, absence climatisation)
  • Retrait-gonflement des argiles (fissuration)
  • Risque incendie (zones forestières)

Certifications environnementales

  • Présence de labels : HQE, BREEAM, LEED, WELL
  • Potentiel de valorisation par certification
  • Impact sur l’attractivité locative et la valeur

Phase 5 : Chiffrage des Travaux (J+20 à J+30)

💰 Estimation des capex nécessaires

Travaux urgents (J+0 à J+12 mois)

  • Mise en sécurité (structure, électricité, incendie)
  • Réparations impératives (toiture, infiltrations, chauffage défaillant)
  • Mise en conformité réglementaire obligatoire

Travaux de valorisation (J+12 à J+36 mois)

  • Rénovation énergétique (trajectoire DPE)
  • Modernisation des parties communes
  • Mise aux normes PMR (accessibilité)
  • Rafraîchissement locatif (maintien attractivité)

Travaux optionnels (stratégie value-add)

  • Restructuration : redistribution des surfaces, division
  • Surélévation : création de niveaux supplémentaires (si faisabilité urbanistique)
  • Changement d’usage : bureaux → logements, commerce → logement
  • Création de valeur par aménagements (terrasses, parkings, espaces verts)

Chiffrage détaillé

  • Devis indicatifs par corps de métiers
  • Fourchette basse/haute selon niveau de prestations
  • Phasage des travaux et planning
  • Coûts indirects (maîtrise d’œuvre, assurances, imprévus +10-15%)

Impact sur le business plan

  • Intégration des capex dans les flux de trésorerie
  • Calcul du TRI post-travaux
  • Validation de la rentabilité de l’opération (coûts vs gains locatifs)

Phase 6 : Valorisation et Pricing (J+25 à J+35)

💵 Validation du prix d’acquisition

Approches d’évaluation croisées

  • Comparaison de marché : transactions récentes de biens similaires
  • Capitalisation des revenus : Valeur = Loyer net / Taux de rendement
  • DCF (Discounted Cash Flow) : actualisation des flux futurs sur 10 ans
  • Approche par coût : Valeur terrain + Coût de reconstruction – Vétusté

Analyse de la valorisation vendeur

  • Revue critique du prix demandé
  • Identification des surévaluations ou décotes justifiées
  • Comparaison avec benchmarks sectoriels (prix €/m², taux de rendement)

Recommandation de prix

  • Fourchette de valeur raisonnable (approche prudente/optimiste)
  • Prix maximum recommandé pour l’acquisition
  • Marges de négociation identifiées
  • Conditions suspensives à négocier (travaux, diagnostics, levée de servitudes)

Phase 7 : Analyse des Risques (J+30 à J+40)

⚠️ Cartographie des risques

Risques techniques

  • Structure (fissures, désordres graves)
  • Sinistralité passée (incendie, dégât des eaux, événements climatiques)
  • Obsolescence fonctionnelle (équipements vétustes, distribution inadaptée)
  • Non-conformité réglementaire (sécurité, accessibilité, énergie)

Risques juridiques

  • Vices de titre (propriété contestable, servitudes non déclarées)
  • Contentieux en cours ou potentiels
  • Non-conformité urbanistique (constructions irrégulières)
  • Clauses de baux défavorables (préavis réduits, options de sortie locataires)

Risques locatifs

  • Vacance structurelle (marché locatif faible, concurrence forte)
  • Locataires défaillants (impayés, procédures en cours)
  • Loyers surévalués (risque de baisse lors des renouvellements)
  • Dépendance à un locataire principal (> 30% des revenus)

Risques financiers

  • Charges imprévues (gros travaux copropriété votés mais non provisionnés)
  • Fiscalité évolutive (révision valeur cadastrale, taxe foncière)
  • Taux d’intérêt (si financement à taux variable)
  • Liquidité (délai de revente potentiel)

Risques ESG

  • Obsolescence énergétique (DPE F/G interdits à la location)
  • Coûts de mise aux normes environnementales
  • Risques climatiques (inondation, canicule)
  • Réputation (bâtiment non conforme aux attentes sociétales)

Matrice de criticité

RisqueProbabilitéImpactCriticitéMesures d'atténuationStructure fissuréeMoyenneÉlevéMAJEURExpertise structure, travaux confortatifs 80k€DPE classe FCertaineMoyenMAJEURRénovation énergétique 150k€, étalement 3 ansLocataire défaillantFaibleMoyenMINEURGLI, diversification locataires

Phase 8 : Stratégie de Valorisation (J+35 à J+45)

📈 Scénarios d’exploitation

Scénario 1 : Détention long terme (Core)

  • Gestion en l’état avec entretien courant
  • Revalorisation progressive des loyers (indexation + renouvellements)
  • Travaux de maintien en bon état
  • Rendement cible : 4-6% net, appréciation patrimoniale

Scénario 2 : Value-add (rénovation)

  • Travaux de modernisation et mise aux normes énergétiques
  • Revalorisation significative des loyers (+15-30%)
  • Sortie par revente à 5-7 ans
  • TRI cible : 10-15%

Scénario 3 : Repositionnement (Core+)

  • Changement d’usage ou restructuration lourde
  • Création de surfaces supplémentaires (surélévation, division)
  • Commercialisation à une nouvelle typologie de locataires
  • TRI cible : 12-18%

Scénario 4 : Trading (opportuniste)

  • Achat décoté (situation vendeur contrainte)
  • Travaux légers de rafraîchissement
  • Revente rapide (18-36 mois) avec plus-value
  • TRI cible : 15-25%

Business plan détaillé

  • Projection de cash-flow sur 10 ans par scénario
  • Hypothèses détaillées (croissance loyers, vacance, charges, capex)
  • Calcul du TRI et de la VAN par scénario
  • Analyse de sensibilité (stress tests sur variables clés)

📋 Livrables de Due Diligence

Rapport de Due Diligence Complet

Volume : 80 à 150 pages selon complexité

1. Executive Summary (5-10 pages)

  • Synthèse décisionnelle
  • Recommandation d’achat/abstention
  • Points d’attention critiques (red flags)
  • Conditions de négociation recommandées
  • Prix maximum conseillé

2. Description de l’Actif (10-15 pages)

  • Localisation et environnement
  • Caractéristiques techniques détaillées
  • Situation juridique
  • Analyse du marché local
  • Positionnement concurrentiel

3. Analyse Juridique (15-20 pages)

  • Propriété et sûretés
  • Urbanisme et autorisations
  • Copropriété (si applicable)
  • Servitudes et contraintes
  • Contentieux et risques juridiques

4. Analyse Locative et Financière (20-30 pages)

  • Audit détaillé des baux
  • Analyse de la solvabilité des locataires
  • Revenus locatifs historiques et projections
  • Charges et fiscalité
  • Calcul de rentabilité (rendement net, TRI, VAN)
  • Comparaison avec benchmarks

5. Analyse Technique (15-25 pages)

  • État du gros œuvre et équipements
  • Diagnostics obligatoires (synthèse critique)
  • Performance énergétique et conformité EPBD
  • Risques climatiques et environnementaux
  • Chiffrage des travaux nécessaires

6. Analyse ESG (10-15 pages)

  • Performance énergétique actuelle et trajectoire
  • Coûts de mise en conformité
  • Risques climatiques
  • Certifications environnementales
  • Scoring ESG global

7. Évaluation et Pricing (10-15 pages)

  • Approches d’évaluation croisées
  • Fourchette de valeur
  • Analyse critique du prix vendeur
  • Recommandation de prix d’acquisition
  • Marges de négociation

8. Analyse des Risques (10-15 pages)

  • Cartographie des risques (technique, juridique, locatif, financier, ESG)
  • Matrice de criticité
  • Mesures d’atténuation recommandées
  • Garanties à négocier

9. Stratégie de Valorisation (15-20 pages)

  • Scénarios d’exploitation (Core, Value-add, Repositionnement)
  • Business plans détaillés par scénario
  • Projections de cash-flow sur 10 ans
  • Calculs de TRI et VAN
  • Analyse de sensibilité

10. Conclusions et Recommandations (5-10 pages)

  • Synthèse générale
  • Décision recommandée (GO / NO GO / GO sous conditions)
  • Conditions suspensives à négocier
  • Garanties à obtenir du vendeur
  • Plan d’action post-acquisition

11. Annexes (Volume variable)

  • Plans cadastraux et architecte
  • Reportage photographique complet (100-300 photos)
  • Diagnostics techniques intégraux
  • Baux commerciaux et résidentiels
  • PV d’AG de copropriété
  • Comparables de marché détaillés
  • Devis de travaux (si obtenus)

Livrables Complémentaires

Présentation PowerPoint (20-40 slides)

  • Synthèse visuelle du rapport
  • Support de présentation au comité d’investissement
  • Focus sur les points clés de décision

Modèle financier Excel

  • Business plan dynamique (ajustement des hypothèses)
  • Calculs de TRI, VAN, rendements
  • Analyse de sensibilité (tornado charts, scénarios)

Note de négociation

  • Argumentation technique pour négocier le prix
  • Conditions suspensives recommandées
  • Garanties à obtenir du vendeur

⏱️ Délais et Calendrier

Due Diligence Standard

Délai : 4 à 6 semaines

  • Semaine 1 : Cadrage, demande documentaire, première analyse
  • Semaine 2-3 : Visite technique, investigation approfondie
  • Semaine 4-5 : Analyse, chiffrage travaux, valorisation
  • Semaine 6 : Rédaction rapport, présentation

Idéal pour :

  • Acquisitions sans urgence particulière
  • Actifs complexes nécessitant expertise approfondie
  • Portefeuilles multi-actifs

Due Diligence Accélérée

Délai : 2 à 3 semaines

Due diligence concentrée sur les points critiques, adaptée aux contraintes de calendrier (promesse signée avec DD period courte).

Périmètre ajusté :

  • Focus sur red flags potentiels
  • Analyse technique et financière prioritaires
  • Rapport synthétique (40-60 pages)

Idéal pour :

  • Promesses avec délai court
  • Actifs simples et bien documentés
  • Marchés compétitifs (risque de perte de l’opportunité)

⚠️ Attention : La due diligence accélérée comporte un risque accru de non-détection de certains défauts. À réserver aux situations contraintes.

Due Diligence Flash (Red Flag Review)

Délai : 5 à 10 jours

Analyse rapide ciblée sur l’identification des risques majeurs bloquants.

Périmètre limité :

  • Revue documentaire uniquement (pas de visite approfondie)
  • Vérification juridique (propriété, hypothèques, urbanisme)
  • Analyse financière sommaire (cohérence prix/rendement)
  • Identification des red flags évidents

Livrable :
Note de synthèse (10-20 pages) avec recommandation GO/NO GO motivée.

Idéal pour :

  • Pré-qualification d’opportunités (avant engagement ferme)
  • Deal flow important (tri rapide des dossiers)
  • Budget limité

⚠️ Ne remplace pas une due diligence complète avant acquisition définitive.

💼 Valeur Ajoutée TEVAXIA

1. Double Expertise : Évaluateur + Investisseur

16 années d’expertise professionnelle

  • Plus de 1 500 évaluations réalisées pour banques, fonds et investisseurs
  • Certification REV TEGOVA (Recognised European Valuer)
  • Expert judiciaire près la Cour d’appel de Rennes
  • DU Notariat Conseil d’Entreprise (Panthéon-Assas 2024)

Expérience d’investisseur-praticien

  • Portefeuille personnel de 20 propriétés (1,5 M€ d’actifs)
  • Rendements constants de 6 à 8% nets obtenus par rénovation et optimisation
  • Connaissance concrète des pièges, des coûts réels et des leviers de valorisation

Notre avantage :
Nous ne nous contentons pas d’une analyse théorique. Nous analysons les actifs comme si nous les achetions nous-mêmes, en identifiant les vrais risques et les véritables opportunités de création de valeur.

2. Vision 360° : Technique, Juridique, Financière, Opérationnelle

Contrairement aux bureaux d’études techniques (focus structure) ou aux cabinets juridiques (focus droit), nous offrons une analyse globale et intégrée :

  • ✅ Expertise technique (bâti, équipements, énergétique)
  • ✅ Analyse juridique (propriété, urbanisme, baux, contentieux)
  • ✅ Modélisation financière (rendements, TRI, VAN, sensibilité)
  • ✅ Stratégie opérationnelle (travaux, gestion locative, valorisation)

Cette approche holistique permet d’identifier les interactions entre risques (exemple : défaut technique → coûts travaux → impact sur rentabilité → remise en cause du business plan).

3. Expertise Transfrontalière France-Luxembourg

Connaissance des deux marchés

  • Réglementation française (PLU, EPBD, baux commerciaux Code Commerce)
  • Réglementation luxembourgeoise (autorisations, CSSF, énergie)
  • Spécificités fiscales et juridiques des deux pays

Avantage pour investisseurs internationaux

  • Accompagnement d’investisseurs français au Luxembourg (et vice-versa)
  • Analyse comparative France/Luxembourg (rendements, fiscalité, liquidité)
  • Réseau de partenaires locaux (notaires, avocats, gestionnaires)

4. Approche ESG Intégrée

Conformité réglementaire anticipée

  • Analyse de l’impact de la directive EPBD (rénovation énergétique obligatoire)
  • Chiffrage des coûts de mise en conformité DPE
  • Identification du risque d’obsolescence énergétique

Valorisation des opportunités ESG

  • Potentiel de certifications (HQE, BREEAM, LEED)
  • Éligibilité aux aides financières (MaPrimeRénov’, CEE)
  • Attractivité locative renforcée (locataires sensibles à l’énergie)

Scoring ESG propriétaire

  • Grille d’analyse Environnement / Social / Gouvernance
  • Benchmark sectoriel
  • Roadmap d’amélioration

5. Réseau de Partenaires Qualifiés

Pour des expertises pointues, nous mobilisons notre réseau :

  • Bureaux d’études structure : diagnostics approfondis béton, charpente
  • Diagnostiqueurs certifiés : diagnostics complémentaires (amiante approfondi, termites, sol)
  • Avocats fiscalistes : optimisation juridique et fiscale
  • Notaires : vérification titre, purge de servitudes
  • Experts énergéticiens : audits énergétiques, simulations thermiques
  • Géotechniciens : études de sol (si foncier ou risques identifiés)

Coordination globale assurée par TEVAXIA, garantissant cohérence et synthèse des expertises.

💰 Tarification

Grille indicative

Due Diligence Standard (4-6 semaines)

Valeur de l'actifHonoraires indicatifsBase de calcul< 1 M€5 000 € à 8 000 € HTForfait1 M€ à 5 M€8 000 € à 20 000 € HT0,2% à 0,4% valeur5 M€ à 10 M€20 000 € à 35 000 € HT0,25% à 0,35% valeur10 M€ à 30 M€35 000 € à 80 000 € HT0,2% à 0,3% valeur> 30 M€Sur devis0,15% à 0,25% valeur

Portefeuilles multi-actifs :
Tarifs dégressifs (réduction 15-30% selon nombre d’actifs et complexité)

Due Diligence Accélérée (2-3 semaines)

  • Majoration de +30% à +50% par rapport à la grille standard (urgence, ressources mobilisées en priorité)

Due Diligence Flash / Red Flag Review (5-10 jours)

  • 2 000 € à 5 000 € HT selon complexité

Facteurs d’ajustement tarifaire

Complexité technique (+)

  • Immeubles classés ou monuments historiques
  • Bâtiments anciens (> 100 ans) nécessitant expertise structure
  • Actifs atypiques (châteaux, hôtels, cliniques)
  • Pollution ou risques environnementaux identifiés

Complexité juridique (+)

  • Copropriétés conflictuelles (contentieux en cours)
  • Baux commerciaux complexes (multiples locataires, clauses atypiques)
  • Servitudes multiples ou contestées
  • Situations d’indivision, successions complexes

Portefeuilles (-)

  • Réduction 15-30% pour acquisitions groupées (> 3 actifs similaires)
  • Mutualisation des coûts (déplacements, analyse de marché)

Localisation

  • France métropolitaine : tarif standard
  • Luxembourg : +10% (spécificités réglementaires, déplacements)
  • Autre pays UE : sur devis

Modalités de paiement

Acompte : 40% à la commande
Solde : 60% à livraison du rapport définitif

Prestations complémentaires facturées en sus :

  • Expertises techniques spécialisées (structure, environnement, géotechnique)
  • Consultations juridiques ou fiscales (avocats, notaires)
  • Déplacements internationaux hors France/Luxembourg
  • Missions complémentaires post-DD (négociation, assistance closing)

📞 Lancer une Due Diligence

Process de démarrage

Étape 1 : Prise de contact

Envoyez-nous les éléments suivants :

  • Adresse et description sommaire de l’actif
  • Prix d’acquisition envisagé
  • Délai souhaité pour la DD
  • Objectifs d’investissement (détention, rénovation, revente)
  • Dossier vendeur si disponible (VDD, diagnostics, baux)

📧 contact@tevaxia.lu | ☎️ (+33) 6 89 29 10 08

Étape 2 : Consultation préliminaire (48h)

  • Échange téléphonique ou visio (30-60 min)
  • Évaluation de la faisabilité et du périmètre
  • Identification des points d’attention potentiels

Étape 3 : Proposition commerciale (72h)

  • Devis détaillé avec périmètre de mission
  • Planning indicatif
  • Liste documentaire à fournir
  • Conditions générales

Étape 4 : Lancement (J+0)

  • Signature de la lettre de mission
  • Versement de l’acompte (40%)
  • Demande documentaire formelle au vendeur
  • Démarrage des investigations

⚠️ Limites de la Due Diligence

Ce que la due diligence ne peut pas garantir

Exhaustivité des investigations

  • Les analyses sont réalisées sur la base des documents fournis et des éléments accessibles lors de la visite
  • Les vices cachés non détectables lors de l’inspection visuelle ne peuvent être identifiés sans sondages destructifs
  • Certains risques (pollution des sols profonds, vices de structure non apparents) nécessitent des expertises complémentaires coûteuses

Évolutions futures

  • Les projections financières reposent sur des hypothèses de marché à la date de la mission
  • Nous ne garantissons pas les évolutions futures des loyers, taux de vacance, charges ou valeur de l’actif
  • Les modifications réglementaires postérieures (urbanisme, énergie, fiscalité) peuvent impacter le business plan

Dépendance à la qualité des informations

  • La fiabilité de nos conclusions dépend de la qualité et de l’exhaustivité des documents fournis par le vendeur
  • Toute omission volontaire ou involontaire d’informations peut fausser l’analyse
  • Nous recommandons systématiquement des garanties d’actif-passif dans l’acte de vente

Recommandations complémentaires

Pour une sécurisation optimale de l’acquisition, nous recommandons :

Expertises techniques spécialisées (si indices de risques) :

  • Expertise structure par bureau d’études béton
  • Diagnostic pollution des sols (si activité industrielle passée)
  • Étude géotechnique (si risques argiles ou fondations)

Conseil juridique et fiscal :

  • Validation de la structuration juridique optimale (SCI, holding)
  • Optimisation fiscale de l’acquisition (droits d’enregistrement, TVA)
  • Négociation des clauses de l’acte de vente

Assistance au closing :

  • Relecture acte notarié
  • Vérification levée des conditions suspensives
  • Accompagnement à la signature

TEVAXIA EXPERTISE
Expert REV TEGOVA • Expert Judiciaire • DU Notariat Conseil d’Entreprise
16 ans d’expérience • 1 500+ évaluations • Investisseur actif (20 propriétés)
Due Diligence France & Luxembourg • Conformité AIFMD • Analyse ESG

Sécurisez vos acquisitions par une analyse technique, juridique et financière approfondie