50 000 entreprises européennes. C’est le nombre d’acteurs qui doivent désormais publier leurs performances environnementales selon un format standardisé et audité. Parmi eux, environ 800 foncières, promoteurs et gestionnaires d’actifs français sont concernés par la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), entrée en vigueur progressivement depuis janvier 2024.
Cette directive ne se limite pas à un exercice de conformité : elle restructure en profondeur la collecte et la publication des données ESG, avec un impact direct sur la valorisation des actifs immobiliers, l’accès au financement bancaire et la notation extra-financière. Pour les grandes foncières cotées, le premier rapport de durabilité conforme CSRD doit être publié en 2025 sur l’exercice 2024.
Qu’est-ce que la CSRD et pourquoi maintenant ?
La CSRD remplace et renforce la directive NFRD (Non-Financial Reporting Directive) de 2014, jugée trop souple et peu comparable d’une entreprise à l’autre. Résultat : des rapports ESG de 10 à 200 pages, sans indicateurs communs, impossibles à comparer pour les investisseurs.
La CSRD change la donne en trois points :
Elle élargit drastiquement le périmètre : de 11 000 grandes entreprises concernées sous NFRD à 50 000 sous CSRD. Les PME cotées et les filiales européennes de groupes internationaux entrent désormais dans le scope.
Elle impose des standards de reporting précis : les ESRS (European Sustainability Reporting Standards) définissent exactement quels indicateurs publier, comment les calculer, et sur quelle période. Exit les rapports « à la carte ».
Elle rend l’audit obligatoire : un commissaire aux comptes ou un organisme indépendant certifié doit vérifier les données publiées, avec une « assurance limitée » jusqu’en 2028, puis une « assurance raisonnable » (équivalent audit financier complet).
Qui est concerné dans l’immobilier ?
En France, environ 800 acteurs immobiliers entrent dans le périmètre CSRD :
- 40 foncières cotées (Gecina, Icade, Covivio, Mercialys…)
- 150 promoteurs (Vinci Immobilier, Bouygues, Nexity…)
- 200 gestionnaires d’actifs SCPI/OPCI (Primonial REIM, BNP Paribas REIM…)
- 180 bailleurs sociaux (Action Logement, ICF Habitat…)
- 230 foncières institutionnelles (CNP Assurances Immobilier, AEW…)
Au Luxembourg, environ 120 entités sont concernées, notamment les foncières cotées (Aroundtown, Grand City Properties) et les véhicules d’investissement pan-européens.
Critères d’assujettissement : vous êtes concerné si vous remplissez 2 critères sur 3 :
- Effectif > 250 salariés
- Bilan > 20 M€
- Chiffre d’affaires > 40 M€
Le déploiement se fait par vagues successives de 2024 à 2028. Les grandes foncières déjà soumises à la NFRD publient leur premier rapport CSRD en 2025. Les PME cotées auront jusqu’en 2027-2028.
Les 5 indicateurs ESG que les investisseurs regardent
La CSRD impose 12 standards (ESRS), dont 5 piliers environnementaux (E1 à E5) particulièrement scrutés pour l’immobilier :
1. Émissions de gaz à effet de serre (ESRS E1-6)
Scope 1 : Émissions directes des bâtiments (chaudières gaz/fioul) → Représente environ 12% du total
Scope 2 : Émissions indirectes (électricité achetée) → 8%
Scope 3 : Autres émissions (construction, matériaux, déplacements locataires) → 80% de l’empreinte carbone
Benchmark : Un immeuble de bureaux récent en Île-de-France émet entre 35 et 60 kg CO₂e/m²/an. Un immeuble ancien peut atteindre 80 à 120 kg CO₂e/m²/an.
2. Consommation d’énergie (ESRS E1-5)
Indicateur clé : kWh/m²/an
Benchmark : Bureaux récents 100-180 kWh/m²/an, anciens 200-350 kWh/m²/an
Les foncières doivent également publier la part d’énergies renouvelables dans leur mix énergétique et leur trajectoire de décarbonation (objectifs 2030, 2050).
3. Répartition DPE du portefeuille (ESRS E1)
L’indicateur qui fait mal : le pourcentage d’actifs classés F ou G. Avec les interdictions progressives de location (DPE G dès 2025, F en 2028), ces actifs deviennent des « stranded assets » – des actifs échoués qui perdent rapidement de la valeur.
Réalité du marché : Seulement 45 à 65% des bureaux Île-de-France sont classés A-B-C. Le reste nécessite des rénovations lourdes.
4. Exposition aux risques physiques climatiques (ESRS E1-1)
Pourcentage d’actifs situés en zones à risque élevé :
- Zones inondables (PPRi rouge)
- Retrait-gonflement des argiles (RGA fort)
- Submersion marine
- Îlots de chaleur urbains
Les foncières doivent cartographier précisément cette exposition via des systèmes d’information géographique.
5. Alignement à la Taxonomie européenne (ESRS E1)
La Taxonomie définit des critères techniques pour qu’un actif soit qualifié de « durable ». Pour l’immobilier :
- Construction neuve : consommation énergétique 10% inférieure à la réglementation
- Rénovation : amélioration de 30% minimum de la performance énergétique
- Acquisition : DPE A obligatoire (ou top 15% du parc national)
Les foncières doivent publier le pourcentage de leur chiffre d’affaires, de leurs investissements (CapEx) et de leurs charges d’exploitation (OpEx) alignés sur ces critères.
Réalité : Aujourd’hui, seules 10 à 15% des revenus locatifs des foncières proviennent d’actifs alignés Taxonomie. Les leaders visent 40 à 60% d’ici 2030.
La « double matérialité » : comprendre ce qui compte vraiment
Le concept central de la CSRD s’appelle la « double matérialité ». Il impose d’analyser les enjeux ESG selon deux angles :
Matérialité d’impact : Comment mes activités affectent-elles l’environnement et la société ?
→ Exemple : Mes constructions neuves émettent X tonnes de CO₂, contribuant au réchauffement climatique.
Matérialité financière : Comment les enjeux environnementaux et sociaux affectent-ils ma performance financière ?
→ Exemple : L’interdiction de location des DPE F-G dévalue 30% de mon portefeuille de 500 M€.
Règle du jeu : Si un enjeu est matériel selon AU MOINS UNE des deux dimensions, vous devez le reporter. Si c’est matériel selon les deux, le reporting doit être encore plus détaillé.
Pour une foncière de bureaux franciliens, trois enjeux ressortent systématiquement comme « doublement matériels » :
- Émissions GES et consommation énergie
- Risques climatiques physiques (inondations, canicules)
- Obsolescence réglementaire (DPE F-G)
Le vrai coût de la mise en conformité
Préparer son premier rapport CSRD n’est pas gratuit. Budget typique pour une foncière de taille moyenne (1 à 2 Md€ d’actifs) :
- Analyse de double matérialité (consultant externe) : 30 000 à 60 000 €
- Logiciel ESG spécialisé (Deepki, Evora…) : 15 000 à 40 000 €/an
- Collecte de données (compteurs, audits complémentaires) : 50 000 à 100 000 €
- Rédaction du rapport : 40 000 à 80 000 €
- Audit externe : 60 000 à 120 000 €
- Personnel dédié (manager RSE + data analyst) : 120 000 à 200 000 €/an
Total première année : 315 000 à 600 000 €
Années suivantes : 285 000 à 540 000 €/an
Soit 0,02% à 0,04% de la valeur du portefeuille – un investissement devenu incontournable.
Le lien avec votre financement bancaire
La CSRD ne vit pas en vase clos. Elle s’articule avec la réglementation bancaire CRR III, qui impose aux banques d’intégrer les risques ESG dans la valorisation des collatéraux immobiliers (Article 229).
Concrètement : Une banque qui vous prête 7,2 M€ pour un immeuble de bureaux DPE F valorisé 12 M€ au marché va désormais appliquer une décote ESG de 20 à 30% sur ce collatéral.
Exemple chiffré :
Market Value (prix marché) : 12,0 M€
Décote CRR III pour DPE F + obsolescence : -25%
Property Value bancaire : 9,0 M€
Prêt demandé : 7,2 M€
→ LTV apparent : 60% (7,2 / 12,0)
→ LTV réel bancaire : 80% (7,2 / 9,0)
Conséquence : Taux majoré de 50 à 150 points de base, voire refus de financement.
Solution : Présenter un plan de rénovation énergétique crédible (1,2 M€, passage DPE F → C) qui ramène la Property Value à 11,5 M€. Le financement devient acceptable.
La transparence CSRD permet justement de documenter ces trajectoires de rénovation et de rassurer les financeurs.
Ce qui change dès maintenant pour votre foncière
Si vous publiez en 2025 (exercice 2024), vous êtes déjà en retard. L’analyse de double matérialité et la cartographie des sources de données auraient dû être finalisées fin 2024. Mais il est encore temps de rattraper.
Actions immédiates :
1. Cartographier votre portefeuille
Recensez les DPE de tous vos actifs (20 à 40% des portefeuilles anciens n’en ont pas). Identifiez les actifs à risque : DPE F-G, zones inondables, bâtiments mal isolés.
2. Installer des compteurs individuels
Objectif : 100% de vos actifs équipés de compteurs énergie et eau connectés d’ici 2026. Budget : 300 à 800 €/compteur.
3. Lancer un exercice blanc
Collectez les données 2024 comme si vous deviez publier un rapport CSRD. Identifiez les gaps (données manquantes, qualité insuffisante).
4. Former vos équipes
Asset managers : sensibilisation aux enjeux ESG, outils de collecte
Direction : formation sur les standards ESRS et la double matérialité
5. Préparer votre analyse de matérialité
Organisez un atelier interne pour identifier les 3 à 5 enjeux ESG prioritaires de votre portefeuille.
TEVAXIA accompagne votre mise en conformité CSRD
La préparation d’un rapport CSRD mobilise des compétences croisées : expertise immobilière, maîtrise des réglementations ESG, capacité à structurer et auditer des données complexes.
TEVAXIA Expertise, expert REV TEGOVA certifié, accompagne les foncières et gestionnaires d’actifs dans :
✅ Les audits ESG de portefeuilles : cartographie des risques climatiques, analyse de conformité Taxonomie
✅ Les due diligence ESG : évaluation des performances environnementales des actifs (DPE, consommations, risques physiques) pour vos acquisitions
✅ Les stratégies de décarbonation : trajectoires NetZero, plans de rénovation énergétique, priorisation des investissements
✅ Les évaluations conformes CSRD et CRR III : Property Value intégrant les risques climatiques
✅ La collecte de données ESRS : mise en place de systèmes de monitoring, contrôle qualité
Intervenant en France et au Luxembourg auprès d’établissements financiers et de foncières, nous transformons la contrainte réglementaire en levier de pilotage stratégique.
Votre portefeuille est-il prêt pour le reporting CSRD ?
📧 contact@tevaxia.lu
📞 (+33) 6 89 29 10 08
🌐 tevaxia.lu
