45% du parc immobilier français menacé d’interdiction de location d’ici 2030. Ce n’est pas un scénario catastrophe militant, c’est le scénario « transition désordonnée » que la Banque Centrale Européenne impose aux 113 plus grandes banques européennes d’intégrer dans leurs stress tests depuis 2022.
Pour un établissement bancaire détenant 5 milliards d’euros de prêts hypothécaires, ce scénario peut générer entre 150 et 400 millions d’euros de provisions supplémentaires et nécessiter 80 à 200 millions d’euros de fonds propres additionnels. Les stress tests climatiques ne sont plus un exercice théorique : ils impactent directement les exigences de capital et la stratégie de financement immobilier des banques.
Pourquoi la BCE stress-teste le climat ?
Depuis novembre 2020, la supervision bancaire européenne intègre systématiquement les risques climatiques dans son cadre prudentiel. L’objectif ? Vérifier que les banques peuvent absorber les pertes liées à deux types de risques sur leur portefeuille immobilier :
Les risques de transition énergétique : Obsolescence réglementaire des logements énergivores (DPE E, F, G), explosion des charges énergétiques, décotes de valeur massives sur les actifs mal isolés.
Les risques physiques : Inondations, sécheresses, canicules, submersion marine qui détruisent ou dévaluent les biens immobiliers servant de garantie aux prêts.
La particularité de ces stress tests ? Leur horizon à 30 ans (2030, 2050) contre 3 ans pour les stress tests bancaires classiques. Les banques doivent projeter la valeur de leurs collatéraux immobiliers dans un monde où la réglementation énergétique se durcit brutalement ou où le réchauffement climatique s’emballe.
Les 3 scénarios que la BCE impose
Le NGFS (Network for Greening the Financial System, réseau de 127 banques centrales) a défini trois trajectoires climatiques que chaque banque doit modéliser :
Scénario 1 : Transition ordonnée (Net Zero 2050)
Action climatique progressive et coordonnée. Les interdictions de location s’étalent dans le temps : DPE G en 2025, F en 2028, E en 2034. Le marché s’adapte. Les décotes sur les logements énergivores restent gérables (-10 à -30% sur 10 ans). Le coût de l’énergie augmente modérément. Pertes bancaires estimées : 30 à 50 points de base sur 30 ans.
Scénario 2 : Transition désordonnée (choc brutal 2028-2032)
C’est le scénario catastrophe pour les banques. Inaction climatique jusqu’en 2027, puis politiques drastiques soudaines en 2028-2030 : interdiction simultanée de location pour les DPE E, F et G. Résultat : 45% du parc français devient non louable du jour au lendemain. Les prix des logements énergivores s’effondrent (-30 à -60% en 3 ans). Le marché de la rénovation sature, les coûts de travaux explosent (+40 à 60%). Les volumes de transactions chutent de 30 à 50%. Pertes bancaires estimées : 120 à 220 points de base, concentrées entre 2028 et 2033.
Scénario 3 : Réchauffement élevé (+3,2°C en 2050)
Politiques climatiques insuffisantes. Pas d’interdictions brutales, mais les risques physiques explosent : inondations centenaires devenant décennales, canicules à +35°C pendant 25 jours par an, fissures structurelles sur 60% des bâtiments en zones d’argiles gonflantes. Les zones à risque (littoral, vallées inondables) deviennent progressivement inassurables. Pertes bancaires estimées : 200 à 350 points de base post-2035.
Un exemple concret : banque régionale, 3 milliards de portefeuille
Prenons une banque commerciale du Grand Est avec 3 milliards d’euros de prêts hypothécaires répartis sur 9 500 crédits. Composition du portefeuille : 33,5% de DPE E-F-G (1 milliard d’euros), 9% en zones à risque physique fort (450 millions).
Projection scénario « transition désordonnée » à horizon 2030 :
Les collatéraux DPE E-F-G perdent entre 30% et 60% de leur valeur. Le portefeuille global se dévalorise de 851 millions d’euros en 5 ans. Les prêts « Stage 1 » (sains) basculent massivement en « Stage 2 » (dégradation significative) : 17% du portefeuille contre 4,5% initialement.
Impact capital : Les provisions IFRS 9 explosent de 48 à 165 millions d’euros (+117 millions). Les actifs pondérés (RWA) augmentent de 35% car les ratios LTV (prêt/valeur du bien) se dégradent. Le ratio CET1 de la banque chute de 14,1% à 9,5% – pile au seuil réglementaire minimum.
Conséquence : besoin de lever 150 à 180 millions d’euros de capital supplémentaire, ou céder/titriser massivement les actifs risqués, ou suspendre les dividendes pendant 3-4 ans.
Ce qui change pour les établissements bancaires
Des données qu’il faut collecter d’urgence
20 à 40% des portefeuilles anciens n’ont pas de DPE renseigné (prêts accordés avant 2011). Les banques doivent lancer des campagnes rétrospectives (coût : 150-250 €/DPE), géolocaliser précisément chaque bien, cartographier les risques physiques via les API Géorisques (zones inondables PPRi, retrait-gonflement des argiles RGA, submersion marine).
Une nouvelle politique de crédit
Les banques les plus exposées cessent progressivement de financer les DPE F-G sans travaux de rénovation associés. Certaines développent des prêts travaux bonifiés pour accompagner leurs emprunteurs vers la rénovation énergétique. D’autres titrisent ou cèdent leurs portefeuilles à risque pour réduire leurs actifs pondérés.
Un reporting permanent à la BCE
Les stress tests climatiques sont désormais intégrés au SREP (processus d’évaluation prudentielle annuel). Les banques dont les résultats révèlent des vulnérabilités importantes se voient imposer des majorations de capital (Pilier 2) de 0,5 à 2 points de CET1, voire des restrictions sur les dividendes.
TEVAXIA accompagne les établissements bancaires
La préparation d’un stress test climatique BCE mobilise 6 à 7 équivalents temps plein pendant 12 mois, pour un budget global de 800 000 à 1,2 million d’euros. L’expertise immobilière est un maillon critique : valorisation des collatéraux en intégrant les décotes climatiques, validation des modèles de projection, conformité CRR III Article 229 (Property Value intégrant risques ESG).
TEVAXIA Expertise, expert REV TEGOVA certifié, accompagne les directions risques bancaires dans :
✅ L’audit et la cartographie d’exposition climatique des portefeuilles hypothécaires
✅ L’enrichissement des données (DPE, géolocalisation, scoring risques physiques)
✅ La modélisation des décotes de valeur par scénario NGFS
✅ La préparation méthodologique et la rédaction des rapports BCE
Intervenant auprès d’établissements en France et au Luxembourg, nous apportons l’expertise technique nécessaire pour transformer un exercice réglementaire complexe en levier de pilotage stratégique du risque immobilier.
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