Expertise Judiciaire

Expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de Rennes

Expert Inscrit au Tableau Judiciaire

Depuis 2019, TEVAXIA Expertise intervient en qualité d’expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de RENNES, sous l’inscription judiciaire de M. Erwan BARGAIN.

Cette inscription officielle confère la qualité d’auxiliaire de justice et permet d’intervenir sur mandats judiciaires dans le ressort de la Cour d’appel de Rennes, ainsi que sur l’ensemble du territoire national sur commission rogatoire.

Domaines d’intervention judiciaire :

  • Évaluation immobilière en valeur vénale et locative
  • Indemnités d’éviction commerciale (Art. L.145-14 et suivants du Code de Commerce)
  • Indemnités d’expropriation (Art. L.321-1 et suivants du Code de l’expropriation)
  • Expertises contradictoires en matière immobilière

🎓 Formation Continue & Spécialisations

Engagement de formation

Conformément aux exigences déontologiques de la fonction d’expert judiciaire, nous suivons au minimum 20 heures de formation par an sur des sujets juridiques et techniques en lien avec l’expertise immobilière.

Cette formation continue garantit l’actualisation permanente de nos compétences face aux évolutions :

  • Législatives (droit de l’immobilier, baux commerciaux, urbanisme)
  • Réglementaires (performance énergétique, normes de construction)
  • Jurisprudentielles (décisions de justice récentes)
  • Techniques (méthodes d’évaluation, nouveaux matériaux, rénovation énergétique)

Spécialisation en droit des affaires

2024 : Diplôme Universitaire Notariat Conseil d’Entreprise
Université Panthéon-Assas (Paris II)

Cette formation spécialisée en droit des affaires nous permet d’approfondir notre expertise sur :

  • Baux commerciaux : clauses contractuelles, déplafonnement, révision de loyer
  • Calcul d’indemnités d’éviction : méthodologie, jurisprudence, contentieux
  • Droit des sociétés : opérations de restructuration, transmission d’entreprise
  • Fiscalité immobilière : plus-values, droits d’enregistrement, optimisation

Cette spécialisation en droit notarial des affaires renforce notre capacité d’analyse sur les dossiers complexes impliquant des baux commerciaux, cœur de notre activité en expertise judiciaire.

⚖️ Cadres d’Intervention

Il est important de distinguer les deux cadres d’intervention d’un expert judiciaire :

1. Expertise judiciaire (mission de justice)

Désignation par une juridiction

L’expert intervient sur ordonnance d’un juge (tribunal judiciaire, tribunal de commerce, cour d’appel) dans le cadre d’une procédure contentieuse ou d’un référé expertise.

Caractéristiques :

  • Serment prêté devant la juridiction
  • Mission définie par l’ordonnance de désignation
  • Contradictoire obligatoire (convocation de toutes les parties)
  • Rapport déposé au greffe et communicable aux parties
  • Opposabilité en justice : le rapport peut être utilisé comme élément de preuve

Rémunération :

  • Consignation préalable fixée par le juge
  • Honoraires selon barème judiciaire et complexité de la mission
  • Taxation en cas de contestation

Domaines d’intervention judiciaire :

  • Évaluation de biens en succession litigieuse
  • Calcul d’indemnités d’éviction commerciale (Art. L.145-14 Code de Commerce)
  • Indemnités d’expropriation pour cause d’utilité publique
  • Évaluation de dommages suite sinistre (incendie, dégât des eaux)
  • Partage judiciaire de biens immobiliers
  • Vérification d’expertises amiables contestées

2. Consultation privée (mission amiable)

Mandat d’un client privé

L’expert peut également intervenir à titre privé pour toute évaluation ou conciliation, sans être nommé par une juridiction.

⚠️ Distinction importante : Dans ce cadre, il n’intervient pas en tant qu’expert judiciaire au sens strict, mais en tant qu’expert consultant privé.

Caractéristiques de la consultation privée :

Même rigueur méthodologique L’expert consultant à titre privé donne son avis en tout honneur et en toute liberté. Il agit comme s’il était nommé par une juridiction, sans trier entre les éléments favorables ou moins favorables à son client.

Objectivité et impartialité Les travaux sont menés avec la même exigence d’objectivité et d’impartialité, conformément à la Charte de l’Expertise Immobilière et aux normes professionnelles.

Interdictions déontologiques :

  • ❌ Pas d’honoraires au résultat (la rémunération ne peut être conditionnée à l’issue de la mission)
  • ❌ Pas de reproduction partielle du rapport (le rapport doit être utilisé dans son intégralité ou pas du tout)

Limites juridiques :

  • ⚠️ Une consultation privée ne constitue PAS une expertise de justice
  • Seule la désignation par un juge confère au rapport le caractère d’expertise judiciaire opposable
  • Le rapport privé constitue un avis technique qui peut néanmoins être versé aux débats en cas de procédure ultérieure

Cas d’usage de la consultation privée :

  • Évaluation pré-contentieuse (avant d’engager une procédure)
  • Conseil technique dans une négociation amiable
  • Contre-expertise d’un rapport adverse
  • Aide à la décision dans un litige en cours (expert de partie)
  • Médiation ou conciliation entre parties

🔍 Méthodologie d’Expertise Judiciaire

Principes directeurs

1. Indépendance totale

  • Absence de lien avec les parties au litige
  • Aucun intérêt personnel dans l’issue de l’affaire
  • Respect du serment prêté devant la juridiction

2. Contradiction obligatoire

  • Convocation de toutes les parties aux opérations d’expertise
  • Écoute attentive de chaque partie (demandeur, défendeur, tiers)
  • Prise en compte des observations écrites et orales
  • Réunions contradictoires systématiques

3. Écoute des parties

« Pour limiter le risque d’erreur, rien ne remplace l’écoute attentive des parties. »

Chaque partie détient une part de vérité sur le bien expertisé : historique des travaux, usage réel, contraintes d’exploitation, litiges antérieurs… L’expert doit recueillir ces informations pour fonder son analyse sur une compréhension complète du contexte.

4. Recherche de la vérité technique

  • Investigation approfondie sur site
  • Analyse documentaire exhaustive
  • Recherche de comparables fiables
  • Application rigoureuse des méthodes d’évaluation

5. Motivation des conclusions

  • Explication détaillée de la démarche
  • Présentation des calculs et hypothèses
  • Réponses aux points de mission du juge
  • Conclusion claire et argumentée

Déroulement type d’une expertise judiciaire

Phase 1 : Acceptation de la mission (J+15)

  • Réception de l’ordonnance de désignation
  • Vérification de l’absence de conflit d’intérêts
  • Acceptation formelle auprès du juge
  • Consignation des honoraires par les parties

Phase 2 : Convocation des parties (J+30)

  • Envoi des convocations recommandées
  • Constitution du dossier préparatoire
  • Demande de pièces complémentaires aux parties

Phase 3 : Première réunion d’expertise (J+45 à J+60)

  • Visite du bien en présence des parties
  • Écoute des arguments de chaque partie
  • Relevé photographique et métrique
  • Collecte des documents techniques et juridiques

Phase 4 : Investigation et analyse (J+60 à J+120)

  • Analyse documentaire approfondie
  • Recherche de comparables
  • Application des méthodes d’évaluation
  • Rédaction du pré-rapport

Phase 5 : Réunion de restitution (J+120)

  • Présentation des conclusions provisoires
  • Débat contradictoire sur les résultats
  • Recueil des dernières observations
  • Fixation définitive des conclusions

Phase 6 : Dépôt du rapport (J+150 maximum)

  • Rédaction définitive du rapport
  • Dépôt au greffe du tribunal
  • Notification aux parties
  • Taxation des honoraires

⏱️ Délai moyen : 4 à 6 mois selon complexité et disponibilité des parties

📋 Nos Domaines d’Intervention Judiciaire

1. Indemnités d’Éviction Commerciale

Cadre légal : Art. L.145-14 et suivants du Code de Commerce

Expertise dans le cadre du refus de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur, donnant droit à une indemnité d’éviction au profit du locataire.

Composantes de l’indemnité d’éviction :

Valeur du fonds de commerce

  • Approche par les résultats (bénéfices, chiffre d’affaires)
  • Approche par comparaison (transactions de fonds similaires)
  • Goodwill et clientèle attachée au local

Frais de déménagement et de réinstallation

  • Coûts de déménagement du matériel et des stocks
  • Frais d’installation dans un nouveau local
  • Remise en état du local quitté

Frais de remploi

  • Droits d’enregistrement et honoraires notaire
  • Coûts d’adaptation du nouveau local (travaux, agencements)

Indemnités accessoires

  • Perte de clientèle transitoire
  • Trouble commercial
  • Dépréciation du matériel inadapté au nouveau local

Moins-values éventuelles

  • Amélioration de l’emplacement (si nouveau local plus favorable)
  • Réduction de loyer dans le nouveau local

Notre expertise DU Notariat Conseil d’Entreprise (Panthéon-Assas 2024) nous permet une analyse juridique approfondie de ces dossiers complexes, particulièrement sur :

  • L’interprétation des clauses du bail commercial
  • La jurisprudence récente en matière d’éviction
  • Les stratégies de contestation ou de transaction

2. Indemnités d’Expropriation

Cadre légal : Art. L.321-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Évaluation des biens expropriés dans le cadre de projets d’utilité publique (routes, équipements publics, aménagements urbains).

Composantes de l’indemnité d’expropriation :

Indemnité principale

  • Valeur vénale du bien exproprié (avant-projet)
  • Méthode par comparaison avec biens similaires non expropriés
  • Date de référence : date de l’ordonnance d’expropriation

Indemnités accessoires

  • Frais de remploi (droits d’enregistrement, notaire)
  • Frais de déménagement
  • Indemnité de remploi (droit à 10% de l’indemnité principale)
  • Préjudice de jouissance (si dépossession avant indemnisation)

Cas particulier : expropriation partielle

  • Moins-value de la partie restante
  • Dépréciation due à la proximité de l’ouvrage public

Indemnisation du locataire (si bail commercial)

  • Indemnité d’éviction du locataire commerçant
  • Droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement

3. Évaluations Immobilières Contentieuses

Successions conflictuelles

  • Évaluation de biens immobiliers dans le cadre de partages judiciaires
  • Estimation contradictoire en présence des héritiers
  • Détermination de soultes en cas d’attribution préférentielle

Divorces avec désaccord patrimonial

  • Évaluation du domicile conjugal
  • Détermination de la valeur des biens propres et communs
  • Expertise en cas de contestation de la prestation compensatoire

Litiges entre copropriétaires

  • Évaluation suite sinistre (incendie, dégât des eaux, vice de construction)
  • Détermination du préjudice subi
  • Répartition des charges de copropriété contestées

Contestation de vente immobilière

  • Vice caché affectant la valeur du bien
  • Dol ou manœuvres frauduleuses
  • Erreur sur la surface (loi Carrez)

4. Contre-Expertise & Expert de Partie

Lorsqu’une expertise judiciaire a déjà été réalisée et qu’une partie conteste les conclusions, nous intervenons en qualité d’expert consultant privé pour :

Analyse critique du rapport adverse

  • Vérification de la méthodologie employée
  • Contrôle des comparables utilisés
  • Analyse de la cohérence des conclusions
  • Identification des points faibles ou erreurs

Production d’une contre-expertise argumentée

  • Nouvelle évaluation selon méthodologie alternative
  • Note technique détaillée pour votre conseil juridique
  • Fourniture de comparables actualisés et sourcés
  • Argumentation juridique et technique

Assistance à la procédure

  • Rédaction de dire (observations écrites)
  • Participation aux réunions d’expertise en qualité de conseil technique
  • Préparation des questions à poser à l’expert judiciaire

⚠️ Rappel : Cette intervention en qualité d’expert de partie ne constitue pas une expertise judiciaire, mais un conseil technique privé versé aux débats.

📄 Le Rapport d’Expertise Judiciaire

Structure type du rapport

1. Préambule

  • Ordonnance de désignation et mission confiée
  • Identification des parties
  • Rappel du serment
  • Calendrier des opérations

2. Description du bien

  • Localisation et environnement
  • Caractéristiques techniques (surfaces, état, équipements)
  • Situation juridique (propriété, servitudes, urbanisme)
  • Documentation photographique

3. Analyse juridique

  • Cadre légal applicable
  • Analyse des documents contractuels (bail, acte de propriété)
  • Jurisprudence pertinente

4. Observations des parties

  • Synthèse des demandes du demandeur
  • Synthèse des réponses du défendeur
  • Éléments techniques apportés par chaque partie

5. Investigation de l’expert

  • Méthodes d’évaluation retenues
  • Recherche de comparables
  • Calculs détaillés et hypothèses
  • Analyse de marché

6. Réponses aux points de mission

  • Réponse détaillée à chaque question du juge
  • Motivation technique et juridique
  • Chiffrage précis des indemnités ou valeurs

7. Conclusion

  • Synthèse des conclusions
  • Récapitulatif chiffré
  • Avis motivé de l’expert

8. Annexes

  • Plans et relevés
  • Photographies
  • Comparables détaillés
  • Pièces techniques et juridiques

💼 Honoraires

Expertise judiciaire (mission de justice)

Consignation préalable
Fixée par le juge dans l’ordonnance de désignation, en fonction de la complexité de la mission.

Fourchette indicative :

  • Évaluation simple : 1 500 € à 3 000 € HT
  • Indemnité d’éviction commerciale : 3 000 € à 8 000 € HT
  • Indemnité d’expropriation : 2 500 € à 6 000 € HT
  • Dossier complexe avec multiples réunions : 5 000 € à 15 000 € HT

Taxation des honoraires
En fin de mission, l’expert établit un état de frais et honoraires soumis à la taxation du juge. Les parties peuvent contester le montant.

Avance sur frais
Des consignations complémentaires peuvent être demandées en cours de mission si la complexité s’avère supérieure à l’estimation initiale.

Consultation privée (expert de partie)

Honoraires libres
Négociés directement avec le client selon la complexité du dossier et le temps à y consacrer.

Modalités :

  • Forfait global pour mission définie
  • Honoraires au temps passé (taux horaire)
  • Acompte à la commande : 30% pour missions > 3 000 € HT

Interdiction déontologique :
❌ Aucun honoraire au résultat (conditionnés à l’issue favorable de la procédure)

Grille indicative :

  • Analyse critique d’un rapport (10-20 pages) : 800 € à 1 500 € HT
  • Contre-expertise complète avec visite : 2 000 € à 5 000 € HT
  • Assistance continue sur un contentieux (conseil technique) : Sur devis selon durée

✅ Déontologie et Engagements

Serment de l’expert judiciaire

Lors de notre inscription au tableau de la Cour d’appel de Rennes, nous avons prêté serment de :

« Bien et fidèlement remplir notre mission, en notre honneur et conscience »

Ce serment engage notre responsabilité personnelle et professionnelle dans chaque mission judiciaire.

Obligations déontologiques

Indépendance et impartialité

  • Refus de toute mission en cas de conflit d’intérêts
  • Aucune partialité envers l’une des parties
  • Analyse objective des éléments techniques et juridiques

Compétence et formation

  • Formation initiale reconnue (16 ans d’expérience)
  • Formation continue annuelle (minimum 20h/an)
  • Spécialisation en droit des affaires (DU Panthéon-Assas)
  • Veille jurisprudentielle permanente

Confidentialité

  • Secret professionnel sur les informations recueillies
  • Non-divulgation des éléments du dossier à des tiers
  • Discrétion sur les positions des parties

Rigueur méthodologique

  • Application des standards professionnels (Charte de l’Expertise Immobilière)
  • Motivation détaillée des conclusions
  • Traçabilité de la démarche d’investigation

Respect du contradictoire

  • Convocation systématique de toutes les parties
  • Écoute attentive des arguments de chacun
  • Prise en compte des observations écrites

📞 Nous Contacter

Pour une mission judiciaire ou amiable

Si vous êtes magistrat ou avocat et souhaitez nous désigner sur une mission d’expertise :

Email : contact@tevaxia.lu
Téléphone : (+33) 6 89 29 10 08

Coordonnées officielles :
Erwan BARGAIN
Expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de RENNES
9 Impasse Théodore, 29120 Pont-l’Abbé, France

Inscription : Tableau des experts judiciaires de la Cour d’appel de Rennes (depuis 2019)

Pour une consultation privée

Si vous êtes partie à un litige ou conseil juridique et souhaitez bénéficier d’une consultation technique privée :

Email : contact@tevaxia.lu
Téléphone : (+33) 6 89 29 10 08

Délai de réponse : 24 heures ouvrées

Consultation initiale gratuite (30 minutes) pour évaluer la faisabilité de la mission et établir un devis.

TEVAXIA EXPERTISE
Expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de Rennes
Inscription depuis 2019 • DU Notariat Conseil d’Entreprise (Panthéon-Assas 2024)
Formation continue +20h/an • Spécialisation baux commerciaux et indemnités

Expertise judiciaire et consultation privée en tout honneur et conscience