Conseil en Investissement Immobilier

Accompagnement stratégique d’investisseurs avertis et institutionnels

Expertise de Terrain & Vision Patrimoniale

TEVAXIA Expertise ne se limite pas à l’évaluation immobilière : nous accompagnons investisseurs privés, family offices et institutionnels dans leurs décisions d’investissement grâce à une double compétence unique :

🎯 16 années d’expertise professionnelle
Plus de 1 500 évaluations réalisées pour banques, fonds et investisseurs, donnant une vision précise des marchés français et luxembourgeois.

🏗️ Expérience d’investisseur actif
Gestion d’un portefeuille personnel de 20 propriétés (1,5 M€ d’actifs), avec rendements constants de 6 à 8% obtenus par rénovation et optimisation locative.

Cette double casquette d’expert évaluateur et d’investisseur-praticien nous permet d’apporter un conseil ancré dans la réalité opérationnelle, bien au-delà de la simple théorie financière.

🎯 Nos Services de Conseil

1. Analyse d’Opportunités d’Investissement

Due Diligence Avant Acquisition

Accompagnement complet dans l’analyse d’un bien ou d’un portefeuille immobilier avant décision d’achat.

Notre méthodologie :

📊 Analyse financière approfondie

  • Validation du prix d’acquisition (comparaison multi-méthodes)
  • Calcul de la rentabilité locative réelle (rendement brut/net/net-net)
  • Projection de cash-flow sur 5, 10, 15 ans
  • Analyse de sensibilité (variations de taux, vacance locative, charges)
  • TRI (Taux de Rentabilité Interne) et VAN (Valeur Actuelle Nette)

📋 Audit technique & juridique

  • Revue des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, DPE, électricité, gaz)
  • État du gros œuvre et des équipements (toiture, façades, CVC, ascenseurs)
  • Identification des travaux nécessaires et estimation des coûts
  • Analyse des baux (durée, indexation, clauses, locataires solvables)
  • Vérification juridique (hypothèques, servitudes, urbanisme, risques)

🌍 Analyse ESG & performance énergétique

  • Impact de la directive EPBD (rénovations énergétiques obligatoires)
  • Coût de mise en conformité DPE (trajectoire vers classe C minimum)
  • Risques climatiques (inondation, canicule, retrait-gonflement argiles)
  • Potentiel de valorisation par certifications vertes

🔍 Stratégie de valorisation

  • Identification des leviers de création de valeur
  • Scénarios de rénovation (coûts vs gains locatifs)
  • Potentiel de changement d’usage (division, surélévation, transformation)
  • Analyse du timing optimal de revente (cycles de marché)

Livrable :
Rapport de conseil stratégique (30-80 pages) avec recommandation d’achat/abstention et conditions de négociation.

Délai : 10 à 30 jours selon complexité

Tarification : À partir de 2 000 € HT – Typiquement 0,1% à 0,3% du prix d’acquisition

2. Stratégie Patrimoniale Immobilière

Accompagnement des investisseurs privés et family offices

Conseil sur-mesure pour structurer, optimiser et développer un patrimoine immobilier.

Nos interventions :

Constitution de patrimoine

  • Définition d’une stratégie d’investissement adaptée (profil de risque, horizon, objectifs)
  • Choix des typologies d’actifs (résidentiel, commercial, mixte, foncier)
  • Allocation géographique (France, Luxembourg, diversification internationale)
  • Identification d’opportunités de marché (zones en développement, actifs décotés)

Optimisation de portefeuille existant

  • Audit de patrimoine : analyse de la performance actuelle
  • Identification des actifs sous-performants (arbitrages à envisager)
  • Optimisation fiscale (structure de détention, régime fiscal, plus-values)
  • Stratégie de refinancement (renégociation de prêts, effet de levier)

Transmission patrimoniale

  • Structuration juridique optimale (SCI, holding, démembrement)
  • Anticipation de la fiscalité successorale
  • Stratégies de donation progressive
  • Valorisation avant cession (travaux, revalorisation locative)

Diversification internationale

  • Analyse comparative France vs Luxembourg (fiscalité, rendements, liquidité)
  • Accompagnement sur investissements transfrontaliers
  • Mise en relation avec partenaires locaux (notaires, gestionnaires, fiscalistes)

Tarification : Sur devis selon périmètre – Forfait ou honoraires récurrents

3. Asset Management & Optimisation Locative

Maximisation de la performance de vos actifs

Fort de notre expérience de gestion de 20 propriétés en portefeuille personnel, nous vous accompagnons dans l’optimisation opérationnelle de vos biens.

Nos expertises opérationnelles :

Stratégie locative

  • Analyse du marché locatif local (loyers pratiqués, demande, concurrence)
  • Définition du positionnement optimal (standing, type de locataires, durée de bail)
  • Fixation du loyer de marché (ni sous-évalué, ni surévalué)
  • Sélection et sécurisation des locataires (dossiers, garanties, assurance loyers impayés)

Optimisation des revenus

  • Révision des baux commerciaux (déplafonnement, indexation)
  • Négociation de revalorisation pour baux résidentiels (travaux d’amélioration)
  • Stratégies de location meublée vs vide (fiscalité, rendement)
  • Division locative (création de lots supplémentaires si pertinent)

Maîtrise des charges

  • Audit des charges récupérables sur locataires
  • Optimisation des contrats de maintenance (ascenseurs, chauffage, espaces verts)
  • Négociation avec syndic de copropriété (charges excessives)
  • Stratégies de réduction de la vacance locative

Travaux de valorisation

  • Identification des travaux à forte rentabilité (ROI > 15%)
  • Chiffrage précis et pilotage de chantiers
  • Amélioration énergétique (isolation, chauffage performant)
  • Mise aux normes et modernisation (électricité, sanitaires, cuisine)

Accompagnement à la revente

  • Choix du timing optimal de cession (cycle de marché)
  • Stratégies de home staging et valorisation pré-vente
  • Fixation du prix de vente (équilibre attractivité/rentabilité)
  • Négociation avec acquéreurs

Notre avantage concurrentiel :
Nous ne vous vendons pas de « recettes miracles » : nous appliquons sur vos actifs les mêmes méthodes éprouvées qui nous permettent d’atteindre 6 à 8% de rendement net sur notre propre portefeuille.

Tarification :

  • Mission ponctuelle : 1 500 € à 5 000 € HT selon périmètre
  • Accompagnement récurrent : Forfait mensuel ou % des revenus locatifs

4. Conseil en Baux Commerciaux

Spécialisation renforcée par le DU Notariat Conseil d’Entreprise (Panthéon-Assas 2024)

Accompagnement des bailleurs et preneurs dans la gestion stratégique des baux commerciaux.

Pour les bailleurs (propriétaires) :

Rédaction et négociation de baux

  • Structuration des clauses contractuelles (durée, loyer, charges, travaux)
  • Fixation du loyer de marché conforme (ni sous-évalué, ni surévalué)
  • Clauses de garantie (caution solidaire, dépôt de garantie)
  • Destination des lieux (activités autorisées, clause de non-concurrence)

Révision de loyer

  • Révision triennale (indices INSEE, valeur locative de marché)
  • Déplafonnement (modification notable des éléments de la valeur locative)
  • Négociation amiable ou procédure judiciaire (si désaccord)

Refus de renouvellement & indemnités d’éviction

  • Analyse de l’opportunité économique du refus de renouvellement
  • Calcul prévisionnel de l’indemnité d’éviction (Art. L.145-14 Code Commerce)
  • Négociation amiable avec le locataire
  • Assistance en cas de contentieux

Cession de murs commerciaux

  • Valorisation du bien avec locataire en place (méthode de capitalisation)
  • Analyse de la qualité du bail (durée restante, locataire solvable, loyer de marché)
  • Stratégies de valorisation avant cession

Pour les preneurs (commerçants, entreprises) :

Analyse pré-engagement

  • Vérification du loyer par rapport au marché
  • Analyse des clauses contraignantes (travaux, charges, interdictions)
  • Calcul du taux d’effort locatif (ratio CA/loyer acceptable)

Négociation de conditions

  • Obtention de franchises de loyer (période de travaux, lancement d’activité)
  • Négociation des travaux à la charge du bailleur
  • Clauses de résiliation anticipée (si activité non viable)

Défense des droits du preneur

  • Contestation de révisions abusives
  • Négociation d’indemnités d’éviction en cas de refus de renouvellement
  • Assistance en cas de litige avec le bailleur

Tarification :
Sur devis selon complexité – Missions ponctuelles ou accompagnement continu

5. Accompagnement Projets de Rénovation

Du chiffrage à la réception de chantier

Fort de notre expérience terrain sur de nombreux chantiers de rénovation (portefeuille personnel de 20 biens), nous vous accompagnons dans la réalisation de vos projets.

Phase 1 : Étude de faisabilité

  • Analyse de la faisabilité technique (structure, réseaux, contraintes)
  • Vérification des autorisations nécessaires (permis, déclarations, copropriété)
  • Chiffrage prévisionnel des travaux (lots par lots)
  • Calcul du retour sur investissement (coûts vs gains locatifs)

Phase 2 : Conception du projet

  • Définition du cahier des charges (niveau de prestations, matériaux)
  • Accompagnement au choix des corps de métiers (appel d’offres, comparaison)
  • Vérification des devis (cohérence, postes manquants, prix de marché)
  • Planification du phasage de chantier

Phase 3 : Suivi de chantier

  • Coordination des intervenants (architecte, maître d’œuvre, entreprises)
  • Suivi de l’avancement et respect des délais
  • Vérification de la conformité des travaux (qualité, normes)
  • Gestion des imprévus et arbitrages techniques

Phase 4 : Réception et mise en location

  • Réception des travaux avec réserves éventuelles
  • Levée des réserves et parfait achèvement
  • Stratégie de mise en location (positionnement, loyer, communication)
  • Sélection du premier locataire

Types de rénovations :

  • Rénovation énergétique (isolation, chauffage, DPE)
  • Réhabilitation lourde (structure, réseaux, distribution)
  • Aménagement locatif (cuisine, salle de bains, décoration)
  • Transformation d’usage (bureaux → logements, division, surélévation)

Notre valeur ajoutée :
Nous connaissons les pièges à éviter, les bons ratios de coûts et les arbitrages rentables parce que nous les avons expérimentés sur nos propres chantiers.

Tarification :

  • Étude de faisabilité : 800 € à 2 000 € HT
  • Suivi de chantier : 5% à 10% du montant des travaux (selon complexité)

💼 Profil de nos Clients

Investisseurs Privés Avertis

  • Patrimoines > 500 000 € en immobilier
  • Recherche de rendements > 5% net
  • Approche long terme et transmission patrimoniale

Family Offices

  • Gestion de patrimoines familiaux > 5 M€
  • Diversification géographique (France, Luxembourg, Europe)
  • Structuration juridique et fiscale optimisée

Chefs d’Entreprise & Professions Libérales

  • Investissement de trésorerie d’entreprise
  • Constitution d’un patrimoine professionnel (murs de boutiques, bureaux)
  • Préparation de la retraite et transmission

Institutionnels & Fonds

  • Due diligence pré-acquisition
  • Asset management de portefeuilles
  • Reporting et pilotage de la performance

🎓 Notre Approche de Conseil

1. Indépendance totale

Nous ne vendons aucun bien immobilier : notre rémunération provient exclusivement de nos honoraires de conseil, garantissant une totale objectivité dans nos recommandations.

Aucune commission d’apporteur d’affaires avec promoteurs, marchands de biens ou agents immobiliers. Nous travaillons exclusivement dans l’intérêt de nos clients.

2. Transparence et pédagogie

Nous expliquons clairement :

  • Les hypothèses de nos calculs de rentabilité
  • Les risques identifiés (marché, locatif, technique, juridique)
  • Les alternatives envisageables
  • Les limites de nos recommandations

Nous ne promettons jamais de rendements garantis. Nous donnons des projections réalistes basées sur notre analyse du marché et notre expérience.

3. Vision long terme

L’immobilier n’est pas un produit de spéculation à court terme. Nous privilégions :

  • Rendements réguliers et pérennes (6-8% net)
  • Qualité des actifs (localisation, état, potentiel de valorisation)
  • Sécurité locative (baux solides, locataires solvables)
  • Transmission patrimoniale (optimisation fiscale, structuration juridique)

4. Expérience de praticien

Nous appliquons les principes que nous recommandons :

  • Achat décotés (négociation, biens à potentiel)
  • Rénovation maîtrisée (travaux rentables, chantiers pilotés)
  • Gestion active (optimisation des loyers, maîtrise des charges)
  • Arbitrages opportunistes (revente au bon moment)

Notre portefeuille personnel de 20 propriétés est la preuve tangible de la pertinence de nos méthodes.

📊 Cas d’Usage & Exemples

Cas 1 : Analyse d’opportunité – Immeuble de rapport Bretagne

Contexte :
Client souhaitant acquérir un immeuble de 6 appartements à Quimper pour 480 000 €, annoncé avec 6% de rendement brut.

Notre analyse :

  • Revue des baux : 2 locataires avec loyers sous-évalués de 15%
  • DPE moyen : classe E → obligation rénovation énergétique d’ici 2034
  • Toiture à refaire sous 5 ans : coût estimé 40 000 €
  • Rentabilité nette réelle (après travaux et charges) : 4,2% (et non 6%)

Recommandation :
Négociation du prix à 420 000 € pour compenser les travaux, ou abstention si refus du vendeur.

Résultat :
Client a négocié à 435 000 € + engagement vendeur de refaire la toiture avant vente → Rentabilité réelle 5,8% après notre intervention.

Cas 2 : Optimisation bail commercial – Local Paris

Contexte :
Bailleur propriétaire de murs commerciaux à Paris (bail 3-6-9 en cours), locataire demande renouvellement avec même loyer (4 500 €/mois).

Notre analyse :

  • Loyer de marché pour la zone : 6 200 €/mois
  • Bail initial signé en 2015 avec loyer sous-évalué
  • Modification notable de la valeur locative (développement du quartier)
  • Droit au déplafonnement (Art. L.145-34 Code Commerce)

Recommandation :
Proposition de renouvellement à 5 800 €/mois (tarif attractif vs marché, mais revalorisé), avec argumentaire juridique solide.

Résultat :
Négociation réussie à 5 600 €/mois → Gain de 13 200 €/an pour le bailleur, soit +29% de rendement locatif.

Cas 3 : Structuration patrimoine – Family Office Luxembourg

Contexte :
Famille luxembourgeoise détenant 3 M€ de patrimoine immobilier en direct (France + Luxembourg), souhaitant optimiser fiscalité et transmission.

Notre accompagnement :

  • Audit du patrimoine existant (7 biens : 2 LU, 5 FR)
  • Analyse fiscale comparée (détention directe vs structure holding)
  • Recommandation : création d’une holding luxembourgeoise + SCI françaises pour les biens français
  • Stratégies de donation progressive aux enfants (démembrement)
  • Sélection de 2 biens sous-performants à céder (arbitrage)

Résultats :

  • Économie fiscale : ~35 000 €/an (IS Luxembourg vs IR France)
  • Transmission facilitée (valorisation des parts, fiscalité optimisée)
  • Réallocation vers actifs plus rentables (+1,2 points de rendement)

🌍 Marchés d’Expertise

France

Zones de forte expertise :

  • Bretagne (Finistère, Morbihan) : connaissance approfondie du marché local
  • Île-de-France : Paris et proche banlieue, investissement locatif
  • Autres régions : intervention sur demande avec réseau de partenaires locaux

Typologies d’actifs :

  • Immeubles de rapport (résidentiel locatif)
  • Commerces et murs de boutiques
  • Bureaux et locaux d’activité
  • Foncier et terrains à bâtir

Luxembourg

Zones d’intervention :

  • Luxembourg-Ville et périphérie proche
  • Canton de Luxembourg
  • Zones en développement (Kirchberg, Cloche d’Or, Belval)

Spécificités luxembourgeoises :

  • Marché tendu (pénurie de logements, rendements compressés)
  • Fiscalité attractive pour holdings et structures patrimoniales
  • Clientèle internationale (expatriés, frontaliers)
  • Conformité réglementaire (autorisations, énergie)

Notre atout :
Connaissance des deux marchés (France + Luxembourg) permettant des stratégies transfrontalières et une diversification géographique optimale.

📞 Prendre Rendez-vous

Consultation initiale gratuite (30 minutes)

Nous vous proposons un premier échange téléphonique gratuit pour :

  • Comprendre votre projet et vos objectifs
  • Évaluer la pertinence de notre accompagnement
  • Vous proposer une mission adaptée avec devis transparent

Contact :
📧 contact@tevaxia.lu
☎️ (+33) 6 89 29 10 08

Modalités :

  • Échange par téléphone, visioconférence ou présentiel (Pont-l’Abbé, Luxembourg)
  • Devis détaillé sous 48h après consultation initiale
  • Honoraires transparents (forfait ou temps passé, jamais au résultat)

⚖️ Mentions Importantes

Avertissement réglementaire

TEVAXIA Expertise n’est pas un conseiller en investissements financiers au sens de l’Art. L.541-1 du Code Monétaire et Financier. Nous ne sommes pas habilités à :

  • Recommander des produits financiers (SCPI, OPCI, produits structurés)
  • Gérer un portefeuille financier
  • Effectuer des opérations de courtage en crédit immobilier

Notre activité de conseil porte exclusivement sur :

  • L’analyse technique et économique d’actifs immobiliers en direct
  • La stratégie patrimoniale immobilière
  • L’optimisation opérationnelle de biens détenus

Pour toute question relative à la structuration financière, fiscale ou juridique complexe, nous travaillons en réseau avec des partenaires qualifiés (notaires, avocats fiscalistes, experts-comptables).

Limitation de responsabilité

Nos recommandations sont fondées sur :

  • Notre analyse du marché à la date de la mission
  • Les informations communiquées par le client et les parties prenantes
  • Notre expérience et notre connaissance du secteur

Nous ne garantissons pas :

  • L’évolution future des marchés immobiliers
  • Les rendements locatifs effectivement réalisés (dépendant de la gestion)
  • L’absence de risques (sinistres, impayés, évolutions réglementaires)

L’investissement immobilier comporte des risques de perte en capital et de non-liquidité. Les performances passées (y compris celles de notre portefeuille personnel) ne préjugent pas des performances futures.

TEVAXIA EXPERTISE
Expert REV TEGOVA • 16 ans d’expérience • Portefeuille personnel 20 propriétés
DU Notariat Conseil d’Entreprise (Panthéon-Assas 2024)
Investisseur-praticien • Rendements 6-8% nets démontrés

Conseil en investissement immobilier ancré dans la réalité opérationnelle