En juin 2024, TEGOVA a publié la 10ème édition des European Valuation Standards (EVS 2025), en vigueur depuis janvier 2025. Cette mise à jour majeure introduit l’intégration obligatoire des facteurs ESG et le renforcement des exigences pour les évaluations bancaires.
Pour les experts REV TEGOVA et risk managers, la maîtrise d’EVS 2025 est désormais indispensable pour produire et valider des évaluations conformes.
Qu’est-ce qu’EVS 2025 ?
TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations) regroupe les associations nationales d’évaluateurs de 26 pays européens.
EVS (European Valuation Standards) : Référentiel méthodologique contraignant pour tous les évaluateurs certifiés REV par TEGOVA.
EVS 2025 : 10ème édition publiée juin 2024, effective janvier 2025.
Structure :
- 6 standards fondamentaux (EVS 1-6) dont EVS 6 ESG (nouveau)
- 13 notes d’orientation (EVGN) dont EVGN 2 révisé (garanties hypothécaires)
Qui doit l’appliquer :
- Tous les évaluateurs REV TEGOVA (obligatoire)
- Experts évaluations bancaires CRR III
- Évaluateurs fonds AIFMD
- Recommandé pour tous experts professionnels
Autorités reconnaissant EVS : BCE, EBA, CSSF (Luxembourg), ACPR (France), régulateurs nationaux.
Changement 1 : EVS 6 – Intégration obligatoire ESG
EVS 6 – Sustainability and ESG Factors in Valuation
Statut : OBLIGATOIRE pour évaluations bancaires et institutionnelles depuis 2025
Principe : Les facteurs ESG doivent être systématiquement intégrés car ils impactent la valeur de marché et la pérennité des actifs.
Les 3 piliers ESG
E – Environnemental :
Performance énergétique (critère majeur) :
- DPE actuel + trajectoire EPBD
- Coûts mise en conformité (chiffrage obligatoire si E/F/G)
- Certifications (HQE, BREEAM, LEED) : prime +5% à +15%
Risques climatiques :
- Inondation (PPRi) : décote -15% à -30%
- Canicule (bureaux sans clim) : -10%
- Sécheresse (argiles, fissures) : coût réparation à déduire
S – Social :
- Accessibilité PMR : coût mise aux normes si non conforme
- Qualité air intérieur, lumière naturelle
- Sécurité (incendie, accès, quartier)
G – Gouvernance :
- Qualité baux (durée, solvabilité locataires)
- Transparence documentation
- Historique entretien
Impact valeur :
- Immeuble bureaux DPE E, 5 M€ : coût rénovation 350 k€ + décote obsolescence 150 k€ = valeur ajustée 4,5 M€ (-10%)
Changement 2 : EVGN 2 révisé – Garanties hypothécaires renforcées
EVGN 2 – Valuations for Secured Lending
Mise à jour majeure juin 2024, alignée CRR III Art. 208-229.
5 renforcements majeurs :
1. Property Value clarifié :
- Définition CRR III Art. 229 intégrée
- Distinction claire vs Market Value
- Justification décotes obligatoire
2. Analyse marché approfondie :
- Minimum 5 comparables < 12 mois
- Évolution prix 3-5 ans
- Sources traçables (DVF, notaires, bases pro)
- Interdiction : se baser uniquement sur AVM
3. Visite physique obligatoire :
- Évaluation initiale : visite obligatoire
- Réévaluation triennale : visite obligatoire
- Exceptions limitées : surveillance annuelle par indices
- Interdiction : évaluations « desktop » pour prêts > 1 M€
4. ESG systématique :
- Section ESG dédiée 3-5 pages (obligatoire)
- DPE + trajectoire EPBD
- Coûts mise en conformité chiffrés
- Risques climatiques analysés
5. Documentation hypothèses/limitations :
- Transparence totale sur hypothèses
- Mention explicite documents manquants
- Impact potentiel sur valeur
Changement 3 : Clarification bases de valeur
EVS 1 révisé clarifie hiérarchie et usages des 4 bases principales :
Market Value :
- Usage : transactions, états financiers, expertises judiciaires
- Horizon court terme, conditions actuelles
- Niveau : 100% (référence)
Investment Value :
- Usage : conseil investissement personnalisé
- Subjectif, propre à l’investisseur
- Niveau : 80-120% selon stratégie
Property Value (CRR III Art. 229) :
- Usage : garanties bancaires (OBLIGATOIRE)
- Horizon long terme, approche prudente
- ESG obligatoire
- Niveau : 85-95% de Market Value
Fair Value (IFRS) :
- Usage : états financiers consolidés
- Proche Market Value avec spécificités IFRS
- Niveau : 95-105%
Changement 4 : Exigences accrues comparables
EVS 3 révisé renforce qualité et traçabilité des comparables.
Critères de sélection stricts :
- Géographiques : < 5 km (résidentiel), < 15 km (commercial)
- Temporels : < 12 mois (max 24 mois)
- Physiques : écart surface < 30%, DPE proche (±1 classe)
- Juridiques : même nature droit, pas de contraintes exceptionnelles
- Marché : parties indépendantes, pas de ventes forcées
Traçabilité obligatoire :
Sources acceptées :
- Bases notariales officielles (DVF, enregistrement)
- Transactions personnelles (réseau professionnel)
- Bases professionnelles (Immostat, DVF+)
- Annonces confirmées vendues
Sources insuffisantes :
- AVM non sourcés
- « On dit », rumeurs
- Annonces non confirmées
Nombre minimum :
- Résidentiel : 5-7 comparables
- Commercial : 7-10 comparables
Documentation rapport : Tableau récapitulatif (adresse, date, surface, prix, source) + ajustements + fourchette €/m².
Changement 5 : Reporting standardisé
EVS 4 révisé impose structure standardisée avec 10 sections obligatoires :
- Page de garde
- Executive summary (1-2 p)
- Termes et conditions
- Description bien (5-10 p)
- Analyse marché (3-5 p)
- Analyse ESG (3-5 p) – OBLIGATOIRE
- Analyse locative (si applicable)
- Méthodologie (5-10 p)
- Conclusion valeur
- Annexes (plans, photos 30-100, diagnostics, comparables)
Longueur typique :
- Résidentiel simple : 25-40 pages
- Résidentiel complexe : 40-60 pages
- Commercial standard : 50-80 pages
- Commercial complexe : 80-120 pages
Changement 6 : Investigation approfondie
EVS 5 révisé renforce obligations investigation.
4 investigations obligatoires :
1. Juridique :
- Titre propriété + état hypothécaire < 3 mois
- Règlement copropriété (si applicable)
- PLU/POS, autorisations urbanisme
- Vérification conformité, absence litiges
2. Technique :
- Visite sur site obligatoire
- Inspection extérieur + intérieur
- Photos exhaustives (min 15-30)
- DPE obligatoire, autres diagnostics selon âge
3. ESG (nouveau) :
- DPE impératif (< 10 ans)
- Analyse trajectoire EPBD
- Consultation PPRi (inondation)
- Vérification certifications environnementales
4. Marché :
- Bases notariales (DVF, enregistrement)
- Indices prix (INSEE, STATEC, IPD)
- Taux rendement sectoriels
Changement 7 : Formation continue obligatoire REV
Durcissement exigences certification REV TEGOVA.
Avant EVS 2025 : Formation continue recommandée
Depuis EVS 2025 :
- 20 heures minimum/an obligatoires
- Traçabilité (attestations, certificats)
- Contrôles aléatoires TEGOVA
- Radiation possible si non-conformité
Répartition obligatoire (50% minimum sur 4 thèmes) :
- Standards/réglementation : min 5h/an (EVS 2025, CRR III)
- ESG et durabilité : min 5h/an (DPE, EPBD, risques climatiques)
- Méthodologie/marchés : min 5h/an
- Déontologie/éthique : min 2h/an
Autres 50% : Spécialisations, outils, compétences transversales
Tableau comparatif EVS 2020 vs 2025
Facteurs ESG :
- EVS 2020 : Optionnels
- EVS 2025 : OBLIGATOIRES (EVS 6)
Property Value :
- EVS 2020 : Concept mentionné
- EVS 2025 : Définition précise Art. 229 CRR III
Visite sur site :
- EVS 2020 : Recommandée
- EVS 2025 : OBLIGATOIRE (sauf exceptions)
Comparables :
- EVS 2020 : Qualité recommandée
- EVS 2025 : Traçabilité obligatoire des sources
DPE :
- EVS 2020 : Recommandé
- EVS 2025 : OBLIGATOIRE + analyse EPBD
Risques climatiques :
- EVS 2020 : Non mentionnés
- EVS 2025 : Analyse obligatoire
Formation continue REV :
- EVS 2020 : Recommandée
- EVS 2025 : 20h/an minimum avec traçabilité
Implications pour établissements bancaires
5 actions prioritaires :
1. Mise à jour politiques d’évaluation :
- Réviser mandats pour intégrer EVS 2025
- Former équipes risk management
- Mettre à jour check-lists conformité
- Intégrer critères ESG dans analyse collatéral
2. Requalification panel experts :
- Certification REV TEGOVA valide
- Formation ESG récente (< 12 mois)
- Maîtrise DPE + EPBD
- RC Pro > 2 M€
3. Adaptation systèmes :
- Nouveaux champs ESG (DPE, certifications, risques)
- Scoring automatisé intégrant ESG
- Alertes obsolescence (DPE F/G, PPRi)
- Reporting réglementaire (Pilier 3, Taxonomie)
4. Formation équipes (2-3 jours) :
- Jour 1 : EVS 2025, CRR III, Property Value
- Jour 2 : ESG, EPBD, risques climatiques
- Jour 3 : Analyse rapports, cas pratiques
5. Budget :
- Requalification panel : 20-50 k€
- Formation interne : 30-80 k€ + 10-20 k€/an
- Adaptation SI : 100-300 k€ + 20-40 k€/an maintenance
- Surcoût évaluations : +10-15%
- Total : 200-580 k€ + 50-100 k€/an
Points clés à retenir
EVS 2025 = révolution méthodologique avec intégration obligatoire ESG
7 changements majeurs :
- EVS 6 : ESG obligatoire (section dédiée 3-5 p)
- EVGN 2 : visite obligatoire, analyse ESG systématique
- Bases valeur : Property Value clarifiée (Art. 229)
- Comparables : traçabilité obligatoire
- Reporting : structure standardisée 10 sections
- Investigation : ESG + juridique renforcés
- Formation : 20h/an minimum REV
DPE critique : Analyse + trajectoire EPBD + coûts chiffrés obligatoires
Visite sur site : Obligatoire (sauf surveillance annuelle)
Formation continue : 20h/an dont 5h ESG minimum
Impact banques : Requalification panels, adaptation SI, formation équipes (budget 200-580 k€)
La maîtrise d’EVS 2025 est indispensable pour produire et valider des évaluations bancaires conformes.
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