La directive européenne EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) 2024 transforme l’évaluation immobilière en Europe. Avec l’interdiction de location des logements DPE G dès janvier 2025 en France et les objectifs contraignants de 2033 au Luxembourg, la performance énergétique devient un critère direct de valorisation financière.
Pour les experts immobiliers, gestionnaires d’actifs et risk managers, l’intégration des critères ESG est désormais obligatoire selon les standards EVS 2025 et le règlement CRR III.
Qu’est-ce que la directive EPBD 2024 ?
La directive EPBD 2024/1275/UE, adoptée en mai 2024, fixe des objectifs contraignants de réduction de consommation énergétique et impose un calendrier de rénovation du parc immobilier européen.
Objectifs principaux :
Parc résidentiel :
- 2030 : Réduction de 16% de la consommation d’énergie primaire moyenne vs 2020
- 2033 : Réduction de 20-22% de la consommation moyenne vs 2020
- 2050 : Neutralité carbone de l’ensemble du parc
Parc tertiaire :
- 2030 : Rénovation de 16% des bâtiments les moins performants (classes G, F)
- 2033 : Rénovation de 26% des bâtiments les moins performants (classes G, F, E)
Principe directeur : « Worst first » – les États membres doivent prioriser la rénovation des 15-25% de bâtiments les plus énergivores.
Échéances par pays
France : calendrier accéléré
Résidentiel – Interdictions de location :
- Janvier 2023 : DPE G+ (>450 kWh/m²/an) – 190 000 logements
- Janvier 2025 : DPE G (420-450 kWh/m²/an) – 600 000 logements
- Janvier 2028 : DPE F (330-420 kWh/m²/an) – 1,2 million logements
- Janvier 2034 : DPE E (230-330 kWh/m²/an) – 2,6 millions logements
Total concerné : 4,8 millions de logements (17% du parc français)
Tertiaire – Décret tertiaire (>1 000 m²) :
- 2030 : -40% consommation vs 2010
- 2040 : -50% consommation vs 2010
- 2050 : -60% consommation vs 2010
Gel des valeurs locatives : Depuis 2023, interdiction d’augmenter les loyers des DPE F et G (pas d’indexation IRL, pas d’augmentation entre locataires).
Luxembourg : objectifs 2033
Résidentiel :
- 2030 : 16% des logements les moins performants doivent atteindre min. classe F
- 2033 : 22% des logements doivent atteindre min. classe E
- 2050 : Neutralité carbone complète
Parc concerné : ~57 000 logements à rénover d’ici 2033 (22% du parc total)
Tertiaire :
- 2030 : 16% des bâtiments tertiaires doivent atteindre min. classe E
- 2033 : 26% des bâtiments doivent atteindre min. classe D
Aides luxembourgeoises :
- PRIMe House : jusqu’à 70 000 €
- Klimabonus : jusqu’à 50 €/m² isolé
- TVA réduite 3% (vs 17% standard)
- Crédit d’impôt DD : 48,6% des coûts
- Reste à charge moyen : 30-40% du coût total
Impact du DPE sur la valeur vénale
Décotes observées – Résidentiel France
Données marché 2023-2024 :
- DPE A-B : Prime +5% à +10%
- DPE C : Référence (0%)
- DPE D : Décote -5% à -8%
- DPE E : Décote -10% à -15%
- DPE F : Décote -15% à -25%
- DPE G : Décote -25% à -40%
Facteurs aggravants : Zone détendue, maison individuelle, marché peu tendu, investisseurs institutionnels (critères ESG stricts).
Décotes – Tertiaire France/Luxembourg
L’impact est plus marqué pour le tertiaire en raison des obligations du décret tertiaire, des critères ESG des investisseurs et des exigences CSRD des locataires :
- DPE A-B : Prime +5-15%, financement optimal
- DPE C : Décote -5% à -10%
- DPE D : Décote -10% à -15%, surprime financement +20-30 bps
- DPE E : Décote -15% à -25%, surprime +50-100 bps
- DPE F-G : Décote -30% à -50%, financement très difficile ou refusé
Bureaux Luxembourg (2024) :
- Prime Kirchberg (DPE A-B) : 40-55 €/m²/mois
- Grade A rénové (DPE B-C) : 32-42 €/m²/mois (-15% à -25%)
- Grade B standard (DPE C-D) : 28-35 €/m²/mois (-30% à -40%)
- Obsolète (DPE F-G) : 15-22 €/m²/mois (-60% à -70%)
Coûts de rénovation énergétique
Résidentiel – Appartement 70-90 m²
Rénovation légère (+1 classe DPE) :
- Isolation combles + VMC simple flux
- Coût : 5 000-8 000 € HT (60-90 €/m²)
Rénovation partielle (+2 classes) :
- Isolation + menuiseries double vitrage + chaudière THPE
- Coût : 15 000-25 000 € HT (180-280 €/m²)
Rénovation complète (+3 classes) :
- Isolation complète + PAC air/air + VMC double flux
- Coût : 30 000-45 000 € HT (350-550 €/m²)
Résidentiel – Maison 100-130 m²
Rénovation partielle (+2 classes) :
- ITE 140mm + menuiseries double vitrage
- Coût : 25 000-40 000 € HT (220-330 €/m²)
Rénovation complète (+3 classes) :
- ITE 160mm + PAC air/eau + VMC double flux + isolation combles
- Coût : 60 000-90 000 € HT (520-750 €/m²)
Tertiaire – Bureaux
- Rafraîchissement (+1 classe) : 150-250 €/m² SHON
- Rénovation partielle (+2 classes) : 400-600 €/m²
- Rénovation lourde (+3 classes) : 800-1 200 €/m²
- Rénovation BBC (+4 classes vers A-B) : 1 500-2 500 €/m²
Exemple pratique : Appartement DPE F à Rennes
Description :
- 70 m², 1975, DPE F (385 kWh/m²/an)
- Chauffage électrique convecteurs
- Isolation inexistante, simple vitrage
- Locatif : 720 €/mois
Valorisation actuelle :
- Comparables DPE C-D : 3 200-3 500 €/m²
- Décote DPE F : -20%
- Valeur DPE F : 196 000 €
- Property Value (EVGN 2) : 180 000 € (-8%)
Contraintes :
- Interdiction location janvier 2028 (dans 3 ans)
- Gel loyers depuis 2023
Scénario rénovation complète (DPE C) :
Travaux :
- Isolation combles + menuiseries PVC + PAC air/air + VMC
- Coût total HT : 24 300 € (347 €/m²)
- Coût TTC : 29 000 €
Aides France :
- MaPrimeRénov’ : -12 000 €
- CEE : -4 500 €
- Reste à charge : 12 500 € (43% du coût)
Performance :
- DPE cible : C (165 kWh/m²/an)
- Gain : +3 classes
- Économies : 2 772 €/an
Valorisation post-travaux :
- Valeur DPE C : 234 500 €
- Coût net travaux : -12 500 €
- Valeur nette : 222 000 €
- Plus-value vs DPE F : +26 000 € (+13%)
Rentabilité :
- Investissement net : 12 500 €
- Plus-value immédiate : +26 000 €
- Économies annuelles : 2 772 €
- ROI : Immédiat + flux perpétuels
Stratégies pour investisseurs
Rénover – Quand ?
Conditions de succès :
- DPE F ou G (obligation légale proche)
- Bien standard avec potentiel technique
- Marché locatif tendu
- Horizon détention > 5-7 ans
- Plus-value créée > 150% du coût travaux
Timing optimal : 2025-2027
- Avant saturation entreprises RGE
- Avant réduction budgets aides
- Aides maximales disponibles
ROI moyen observé :
- Résidentiel : TRI 8-15% sur 10 ans
- Tertiaire : TRI 12-25% sur 10 ans
- Création valeur immédiate : +50% à +150% du coût net
Arbitrer (vendre) – Quand ?
Conditions favorables :
- Bien sans potentiel technique
- Coût rénovation > 50% de la valeur actuelle
- Horizon court terme
- Besoin liquidité
Timing optimal :
- 2025-2026 pour DPE G (marché encore liquide)
- 2026-2027 pour DPE F (avant panique 2028)
- Éviter 2027-2028 (saturation marché, décote -30 à -50%)
Attendre – Risques
Justifié uniquement si :
- DPE D ou mieux
- Bâtiment récent (< 10 ans)
- Incertitude réglementaire
Risques majeurs :
- Dépréciation -5% à -10%/an (DPE F/G)
- Saturation marché travaux 2027-2028 (délais +50%, prix +30%)
- Réduction aides publiques post-2027
- Illiquidité croissante
Check-list risk managers bancaires
1. Vérification DPE obligatoire
Documents à exiger :
- DPE réglementaire en cours de validité
- Classe énergétique et consommation (kWh/m²/an)
- Recommandations travaux
Alertes :
- DPE G : Interdiction 2025 → Décote Property Value -20% à -30%, LTV max 60%
- DPE F : Interdiction 2028 → Décote -15% à -25%, LTV max 65%
- DPE E : Interdiction 2034 → Décote -10% à -15%, LTV max 70%
2. Chiffrage coûts de mise en conformité
Exiger de l’expert (EVGN 2) :
- Estimation coûts travaux pour atteindre DPE C minimum
- Scénarios chiffrés (min, recommandé, optimal)
- Aides financières déduites → coût net
- Économies énergétiques prévisionnelles
Calcul exposition maximale : Exposition nette = Montant prêt – (Property Value – Coût travaux obligatoires)
3. Décote ESG dans Property Value
Grille attendue :
- DPE C : -0% à -5%
- DPE D : -5% à -8%
- DPE E : -10% à -15% (refuser rapport si < -8%)
- DPE F : -15% à -25% (refuser si < -12%)
- DPE G : -25% à -40% (refuser si < -20%)
4. LTV adapté au risque ESG
Grille prudentielle :
- DPE A-B : LTV 85% (résidentiel) / 70% (commercial)
- DPE C : 80% / 65%
- DPE D : 75% / 60%
- DPE E : 65% / 50%
- DPE F : 55% / 40%
- DPE G : 45% ou refus / refus
5. Surveillance post-octroi (CRR III Art. 208)
Obligations :
- Surveillance annuelle valeur (tous biens)
- Réévaluation triennale expert externe (commercial > 3 M€)
- Réévaluation immédiate si changement réglementaire
Alertes automatiques :
- 3 mois avant échéance réglementaire
- Dépréciation indices > -10% sur segment DPE F/G
- Emprunteur difficulté + bien DPE E/F/G → provision
Points clés à retenir
Urgence réglementaire :
- France : DPE G interdit janvier 2025, F en 2028, E en 2034
- Luxembourg : 22% du parc à rénover d’ici 2033
- Impact : 4,8 millions logements France, 57 000 Luxembourg
Décotes massives :
- Résidentiel : -15% à -40% (DPE F/G vs C)
- Tertiaire : -30% à -50% (DPE E/F/G vs B)
- Bancabilité dégradée : LTV réduits de 25-40 points
Rentabilité démontrée :
- Création valeur : +50% à +150% du coût net
- TRI : 15-38% sur 10 ans (tertiaire)
- Aides : 40-70% des coûts pris en charge
Obligations professionnelles :
- Experts : Section ESG obligatoire (EVS 6)
- Banques : Décotes ESG dans Property Value, LTV adaptés
- Investisseurs : Reporting CSRD impact carbone
Fenêtre 2025-2027 :
- Avant saturation marché travaux
- Avant réduction aides publiques
- Avant dépréciation maximale
La transition énergétique est en marche. Les acteurs qui anticipent dès 2025-2026 créeront de la valeur. L’attentisme entraînera une dépréciation structurelle des actifs.
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