Depuis 2019, l’application d’IFRS 16 a fait apparaître au bilan des entreprises européennes entre 20 et 30% d’actifs supplémentaires et 25 à 35% d’endettement en plus. Pour les foncières cotées, le choix entre juste valeur et coût historique génère des écarts de capitalisation boursière de 15 à 25% pour des portefeuilles comparables.
Si votre groupe détient ou loue des actifs immobiliers significatifs, la bonne application des normes IAS 40 (Immeubles de placement) et IFRS 16 (Contrats de location) impacte directement vos états financiers, vos ratios bancaires et votre communication auprès des investisseurs.
Le choix stratégique : êtes-vous propriétaire ou locataire ?
La première question détermine tout : détenez-vous l’immeuble en propriété ou en location ?
Vous êtes propriétaire → IAS 40 s’applique si l’immeuble génère des loyers ou est détenu pour valorisation. Vous devez alors choisir entre deux méthodes comptables :
- Juste valeur : L’immeuble est réévalué chaque année à sa valeur de marché. Les variations impactent directement votre résultat net.
- Coût historique amorti : L’immeuble reste au coût d’acquisition moins amortissements. Stabilité du résultat, mais le bilan ne reflète pas la valeur économique réelle.
Vous êtes locataire → IFRS 16 vous impose de capitaliser quasi-systématiquement vos baux : vous reconnaissez un droit d’utilisation à l’actif et une dette locative au passif. Finies les locations « hors bilan ».
Foncières cotées : 95% choisissent la juste valeur
En France, 95% des SIIC appliquent la méthode de la juste valeur. Pourquoi ? Transparence pour les investisseurs : l’Actif Net Réévalué (ANR) reflète la valeur de marché réelle du patrimoine, critère central pour valoriser une foncière en bourse.
Exemple concret : Une foncière détient un portefeuille de 500 M€ en valeur de marché, mais seulement 350 M€ en coût historique amorti. Avec la juste valeur, son ANR est de 500 M€ et attire des investisseurs. En coût historique, elle paraît sous-valorisée de 30% au bilan.
Le revers ? Volatilité du résultat. Si le marché immobilier baisse de 5%, votre résultat net chute mécaniquement, même sans vendre un seul actif. Les cycles immobiliers impactent directement votre P&L.
À l’inverse, les groupes industriels préfèrent souvent le coût historique pour leurs quelques actifs locatifs annexes : résultat stable, pas de surprise comptable en fin d’année.
IFRS 16 : la révolution pour les locataires
Avant 2019, vous louiez des bureaux pour 300 k€/an ? Cette charge passait simplement en loyers, sans impact bilan. Depuis IFRS 16, ce bail de 9 ans génère :
- À l’actif : Un droit d’utilisation d’environ 2,7 M€ (valeur actuelle des loyers futurs)
- Au passif : Une dette locative de 2,7 M€
Impact sur vos ratios :
- Votre EBITDA s’améliore (les loyers ne sont plus des charges d’exploitation)
- Votre endettement apparent explose (+25 à 35% en moyenne)
- Vos covenants bancaires peuvent être sous pression
Un exemple vécu : un groupe retail avec 150 boutiques en location a vu son ratio dette/fonds propres passer de 80% à 115% du jour au lendemain. Résultat : renégociation urgente des covenants bancaires.
Conseil pratique : Si vous n’avez pas encore neutralisé l’effet IFRS 16 dans vos contrats bancaires, c’est le moment d’en parler avec votre banquier.
Les 3 pièges à éviter
1. Sous-estimer la sensibilité des valorisations
En méthode de capitalisation, une variation de +0,25% du taux de rendement fait chuter la valeur de votre patrimoine de 5 à 6%. Vos hypothèses de taux doivent être documentées et justifiées face aux commissaires aux comptes.
2. Négliger les informations en annexe
IAS 40 et IFRS 16 imposent des annexes détaillées : méthodes de valorisation, hypothèses clés (taux de capitalisation, taux d’actualisation, taux de vacance), recours à un expert indépendant qualifié. Les CAC vérifient systématiquement ces points.
3. Changer d’expert sans raison légitime
Un changement d’expert externe sans justification claire est un signal d’alerte pour les auditeurs (« opinion shopping »). La continuité et l’indépendance de l’évaluateur sont des critères de fiabilité.
Quand faire appel à un expert immobilier certifié ?
La réponse est simple : dès que la juste valeur doit être déterminée pour vos états financiers IFRS.
IAS 40 et IFRS 13 recommandent explicitement le recours à un expert indépendant qualifié (certification TEGOVA REV notamment) ayant une expérience récente sur des actifs similaires. La fréquence minimale est annuelle, mais les foncières cotées effectuent souvent des valorisations semestrielles.
L’expert indépendant apporte :
- Des méthodologies conformes aux normes internationales (IFRS 13, EVS TEGOVA, IVS)
- Des hypothèses documentées et sourcées (benchmarks de marché CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate)
- Une analyse de sensibilité obligatoire pour les annexes
- Une crédibilité face aux auditeurs et aux investisseurs
Ce que TEVAXIA peut faire pour vous
Que vous soyez foncière cotée cherchant à optimiser votre communication financière, groupe industriel préparant une clôture annuelle, ou direction financière confrontée à l’application d’IFRS 16, TEVAXIA vous accompagne :
✅ Expertises de valorisation IAS 40 : Évaluations conformes IFRS 13 et EVS TEGOVA (juste valeur annuelle ou semestrielle)
✅ Support audit CAC : Documentation méthodologique, validation hypothèses, analyses de sensibilité
✅ Conseil stratégique : Choix juste valeur vs coût historique, impacts sur ratios financiers
✅ Valorisation IFRS 16 : Droits d’utilisation, sous-locations, cas complexes
Expert REV TEGOVA certifié, nous intervenons sur tous types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, résidentiel) en France et au Luxembourg.
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