Tribunal de paix de Luxembourg, 29 octobre 2025 — Un locataire commercial tente d’échapper à la résiliation de son bail en invoquant des infiltrations d’eau jamais prouvées. Le tribunal ne l’entend pas de cette oreille.
Les faits
Un propriétaire luxembourgeois loue deux ensembles de locaux au même locataire :
- Un dépôt depuis 2021 : 1.890€/mois
- Dépôt, bureau et parkings depuis 2016 : 3.670€/mois
De décembre 2023 à février 2025, plus aucun loyer n’est payé. Total de la dette : 83.400€.
Le propriétaire assigne son locataire en résiliation de bail et expulsion.
La défense du locataire
Le locataire ne conteste pas devoir l’argent, mais invoque l’exception d’inexécution : il aurait signalé des infiltrations d’eau massives que le propriétaire aurait refusé de réparer.
Sa demande : réduction de loyer de 50%, ou à défaut, expertise judiciaire pour évaluer les dégâts.
Accessoirement, il conteste l’indexation des loyers sur l’un des baux.
Le problème : aucune preuve
Le tribunal relève trois failles majeures dans l’argumentation du locataire :
1. La chronologie ne tient pas
Premier loyer impayé : décembre 2023
Première mention des infiltrations : février 2024
Comment justifier deux mois d’impayés avant même de signaler un problème ?
2. Zéro élément matériel
Le locataire annonce une vidéo dans ses courriels. Elle n’est jamais produite.
Aucune photo, aucun constat d’huissier, aucun rapport d’expert. Rien.
« Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir, à suffisance de droit, l’existence d’infiltrations ayant causé un trouble de jouissance significatif. »— Tribunal de paix de Luxembourg
3. Le propriétaire a bien réagi
Le bailleur prouve avoir effectué plusieurs interventions :
- Nettoyage des gouttières
- Installation d’un tuyau d’évacuation supplémentaire
- Pose d’une pompe dans un puisard
Difficile de soutenir qu’il est resté inactif.
Le piège de l’indexation tacite
Sur le bail de 2021, aucune clause d’indexation n’existe. Le propriétaire augmente quand même le loyer.
Le locataire paie pendant des mois sans protester, puis conteste a posteriori.
Trop tard, tranche le tribunal : en matière commerciale, payer sans réserve équivaut à accepter. L’indexation est validée.
La sentence
Le tribunal prononce :
- 83.400€ à payer immédiatement avec intérêts légaux
- Résiliation des deux baux aux torts exclusifs du locataire
- Expulsion sous 2 mois
- 500€ d’indemnité de procédure
« Le bailleur est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. »
Les erreurs du locataire
Erreur n°1 : Arrêter de payer sans consigner
Quand on invoque l’exception d’inexécution, on ne cesse pas brutalement de payer. On consigne les loyers chez un notaire ou sur un compte séquestre. Ça prouve la bonne foi et ça maintient une pression.
Erreur n°2 : Pas de constat d’huissier
Des infiltrations d’eau dans un local commercial, ça se constate. Un huissier vient, photographie, rédige un procès-verbal daté et opposable. Sans ça, c’est parole contre parole — et le juge tranche contre celui qui ne prouve rien.
Erreur n°3 : Signaler trop tard
L’exception d’inexécution suppose une simultanéité : le bailleur ne répare pas, donc je ne paie pas. Ici, le locataire cesse de payer en décembre mais ne signale rien avant février. Incohérent.
Erreur n°4 : Réclamer 50% sans calcul
Demander une réduction de loyer au doigt mouillé ne passe pas. Il faut chiffrer le préjudice : surface inutilisable, perte d’exploitation, coûts supplémentaires. Un expert peut le faire. Pas fait ici.
Ce qu’il faut retenir
Pour les locataires
- Documenter immédiatement : photos, vidéos, constat d’huissier
- Mettre en demeure le bailleur par écrit avec AR
- Consigner les loyers plutôt que de cesser tout paiement
- Contester l’indexation dès le premier versement, pas des mois après
Pour les bailleurs
- Répondre par écrit à toute réclamation
- Conserver les factures de toutes les interventions
- Mettre en demeure dès le premier impayé
- Ne pas attendre 15 mois pour saisir la justice
En pratique
L’exception d’inexécution existe, elle est prévue par le Code civil luxembourgeois (article 1134-2). Mais les tribunaux l’accordent rarement en matière locative commerciale.
Pourquoi ? Parce qu’il faut prouver que les désordres rendent la jouissance impossible, pas juste inconfortable. Un simple défaut d’entretien ne suffit pas.
Et surtout, il faut prouver. Dans ce dossier, le locataire n’a rien prouvé. Il a perdu.
15 mois d’impayés représentent un manquement grave qui justifie à lui seul la résiliation, même si le bailleur avait effectivement tardé à réparer (ce qui n’est pas établi ici).
Conclusion
83.400€ + expulsion + 500€ d’indemnité : le prix d’une mauvaise gestion probatoire.
L’exception d’inexécution est une arme puissante, mais elle se retourne contre celui qui l’invoque sans preuve. En contentieux locatif commercial, la documentation prime sur les allégations.
Référence : Tribunal de paix de Luxembourg, 29 octobre 2025, rôles joints L-BAIL-131/25 et L-BAIL-132/25
