Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 27 octobre 2025 — Un locataire commercial invoque la baisse de fréquentation d’un centre commercial pour échapper à 613.000€ d’impayés. Entre-temps, il est déclaré en faillite. Le tribunal confirme intégralement les condamnations.
Le contexte : centre commercial en déclin, 613.000€ de loyers impayés et une faillite
Une société exploite deux cellules commerciales dans le centre commercial Cactus à Howald depuis 2018 et 2021. Les loyers mensuels cumulés s’élèvent à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
De janvier 2024 à janvier 2025 : plus aucun loyer n’est payé.
Le propriétaire réagit vite :
- Août 2024 : saisie-gagerie sur les meubles et marchandises
- Septembre 2024 : assignation devant le juge de paix
- Février 2025 : jugement condamnant à 613.113,76€ + résiliation du bail + expulsion
Le locataire fait appel. En avril 2025, il est déclaré en faillite.
La défense : « le centre commercial se meurt »
Le locataire ne conteste pas devoir l’argent. Il invoque deux arguments juridiques pour échapper au paiement intégral :
1. Perte de la chose louée (article 1722 du Code civil)
Son raisonnement : si un local loué devient inutilisable, le bail peut être résilié ou le loyer réduit. Ici, le local est devenu « commercialement mort » en raison de :
- La baisse drastique de fréquentation du centre commercial
- La fermeture de nombreuses cellules
- Le remplacement de l’hypermarché Cactus par un magasin Naturata (jugé de « moindre qualité »)
- Le départ d’enseignes attractives
- L’absence d’efforts marketing du propriétaire
« La jouissance effective des locaux loués est devenue illusoire en raison d’une baisse manifeste et durable de fréquentation. »— Argumentation du locataire
2. Exception d’inexécution (article 1134 du Code civil)
Le locataire reproche au propriétaire de ne pas avoir exécuté le contrat de bonne foi :
- Aucune mesure prise pour endiguer le déclin du centre
- Charges locatives disproportionnées et opaques
- Remboursements successifs démontrant une « surfacturation systématique »
- Plus d’assemblée générale des locataires depuis 2018
3. Demande de production de pièces
Pour étayer ses demandes, le locataire sollicite la communication forcée de :
- Statistiques de fréquentation du centre (2018 à aujourd’hui)
- Montant des loyers payés par tous les autres occupants
- Décomptes de charges détaillés
- Bilans financiers du centre commercial
Subsidiairement, il demande une réduction du loyer de 50%.
La réponse du tribunal
Sur la « perte de la chose louée » : rejet total
Le tribunal rappelle d’abord le cadre juridique :
« Il y a perte de la chose lorsque la jouissance, telle que les parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible. La perte vise non seulement la perte matérielle, mais aussi la perte juridique. »
Exemples de perte juridique admise : local déclaré insalubre, autorisation d’exploitation retirée, immeuble vétuste menaçant ruine.
Constat du tribunal :
- Les locaux sont restés matériellement et juridiquement accessibles
- Aucune interdiction administrative
- Le local était encore exploité lors de la saisie en août 2024
- L’autre local a été libéré volontairement en décembre 2024
« Le contrat de bail ne met nullement à charge du bailleur une obligation de garantir une fréquentation minimale du centre commercial ni le succès commercial des activités exercées par les locataires. »
Principe fondamental : le locataire commercial assume le risque d’exploitation.
Sur l’exception d’inexécution : même rejet
Le tribunal analyse le comportement des deux parties :
Côté propriétaire :
- Aucune clause contractuelle ne garantit la rentabilité du centre
- Aucun engagement de maintenir un niveau de fréquentation
- Pas de preuve d’attitude déloyale ou abusive
Côté locataire :
- Aucune mise en demeure adressée au bailleur
- Aucune démarche de conciliation
- 12 mois d’impayés accumulés sans réaction
« L’attitude du preneur ne témoigne pas non plus d’une exécution de bonne foi de ses propres obligations contractuelles. »
Sur la production forcée de pièces : refus
Le tribunal balaie la demande en trois points :
1. Absence de pertinence : puisque le bailleur ne garantit pas la rentabilité, les statistiques de fréquentation ou les loyers des autres occupants sont sans lien avec le litige.
2. Documents non identifiables : les demandes de « détails » sont trop vagues.
3. Possession non établie : rien ne prouve que le bailleur détient ces documents.
Puis survient la faillite
En avril 2025, entre le jugement de première instance et l’arrêt d’appel, le locataire est déclaré en faillite.
Question juridique : la saisie-gagerie reste-t-elle valable ? Le bailleur peut-il poursuivre malgré la faillite ?
Le privilège du bailleur en cas de faillite
Principe général : dès la déclaration de faillite, toutes les poursuites individuelles sont suspendues. Les créanciers doivent déclarer leur créance au curateur.
Exception : l’article 454 du Code de commerce prévoit que le bailleur dont le bail est résilié peut continuer ses poursuites.
« La loi a voulu accorder au propriétaire la faculté de poursuivre librement le paiement de sa créance privilégiée, selon les mêmes modalités et avec les mêmes effets qu’il eut pu le faire si son débiteur n’avait pas été déclaré en faillite. »— Cour de cassation belge, 1939
Conditions cumulatives :
- Le bail doit être résilié (amiable ou judiciaire)
- Un titre d’expulsion doit exister
- La saisie-gagerie doit avoir été pratiquée avant la faillite
En l’espèce, toutes les conditions sont remplies :
- Un bail résilié volontairement (cellule 1) au 31 décembre 2024
- Un jugement de résiliation et d’expulsion (cellule 2) rendu en février 2025
- Une saisie-gagerie pratiquée en août 2024
- La faillite prononcée en avril 2025
Conséquence : le bailleur peut valider sa saisie, la convertir en saisie-exécution et vendre les biens saisis pour se payer, sans passer par la procédure collective.
Contestation de la saisie-gagerie : trop vague
Le locataire tente une ultime défense : le procès-verbal de saisie ne comporterait que des photos, sans distinction entre les meubles garnissant et les marchandises à vendre.
Le tribunal rejette l’argument :
- Aucune demande formelle d’annulation n’a été formulée
- Les marchandises font partie du fonds de commerce et tombent dans le champ de la saisie-gagerie
- Le procès-verbal est suffisamment précis
La décision finale
Confirmation intégrale du jugement de première instance :
- 613.113,76€ de créance admise au passif de la faillite
- Intérêts conventionnels de 4% au-dessus du taux légal depuis chaque échéance jusqu’à la faillite (23 avril 2025)
- Saisie-gagerie validée et convertie en saisie-exécution
- Autorisation de vendre les biens saisis
La masse des créanciers (représentée par le curateur) est condamnée aux dépens.
Les enseignements
1. Le risque commercial appartient au locataire
Un bail commercial ne garantit jamais :
- La rentabilité de l’activité
- Un niveau de fréquentation
- Le maintien de l’attractivité du site
- La stabilité de l’environnement économique
Sauf clause expresse contraire, le bailleur n’a aucune obligation de résultat commercial.
2. La « perte de la chose » s’interprète strictement
L’article 1722 du Code civil ne joue que si :
- Le local est matériellement détruit (incendie, effondrement)
- Une interdiction administrative empêche toute exploitation (insalubrité, fermeture administrative)
- Une impossibilité juridique définitive existe
Une simple baisse de chiffre d’affaires, même drastique, ne constitue pas une perte de la chose louée.
3. L’exception d’inexécution exige une faute du bailleur
Pour suspendre le paiement des loyers, il faut prouver :
- Un manquement contractuel précis et établi
- Une mise en demeure préalable restée sans réponse
- Un lien direct entre le manquement et le préjudice subi
L’absence de mesures pour « redynamiser » un centre commercial ne constitue pas une faute contractuelle.
4. Le privilège du bailleur survit à la faillite
Article 454 du Code de commerce : si le bail est résilié avant ou après la faillite, le bailleur peut :
- Poursuivre la validation de sa saisie-gagerie
- La convertir en saisie-exécution
- Vendre les biens saisis
- Se payer prioritairement sur le produit de la vente
Cette exception au principe de suspension des poursuites est une protection forte du bailleur.
5. La saisie-gagerie porte aussi sur les marchandises
Contrairement à l’argumentation du locataire, la saisie-gagerie s’étend à :
- Tous les meubles garnissant
- Toutes les marchandises du fonds de commerce
- Tout le matériel d’exploitation
Dès lors que ces biens se trouvent dans les lieux loués et servent à l’exploitation commerciale.
Les erreurs du locataire
Erreur stratégique n°1 : ne rien payer pendant 12 mois
Aucune tentative de négociation, aucune consignation partielle, aucune démarche amiable. Le tribunal l’a retenu comme preuve d’absence de bonne foi.
Erreur n°2 : invoquer la « perte de la chose » pour une baisse de CA
La perte de la chose louée est un concept juridique strict qui ne s’applique pas aux difficultés commerciales. Invoquer ce fondement sans destruction matérielle ni interdiction administrative était voué à l’échec.
Erreur n°3 : demander des documents sans lien avec le litige
Les statistiques de fréquentation ou les loyers des autres occupants sont sans pertinence dès lors que le bailleur ne garantit pas la rentabilité. La demande était trop large et mal fondée juridiquement.
Erreur n°4 : ne pas contester formellement la saisie-gagerie
Soulever des griefs vagues à l’audience sans demander expressément l’annulation du procès-verbal était insuffisant.
En pratique
Pour les locataires en difficulté
- Alerter rapidement : dès les premiers signes de difficulté, ouvrir le dialogue avec le bailleur
- Proposer un échéancier : mieux vaut payer partiellement que ne rien payer
- Documenter les manquements : si le bailleur ne respecte pas ses obligations, constituer un dossier solide
- Négocier une sortie : résiliation amiable avec échelonnement de la dette
Pour les bailleurs
- Réagir vite : dès le premier impayé, mettre en demeure formellement
- Saisir-gagerie préventive : avant que le locataire ne vide les lieux
- Poursuivre même en cas de faillite : le privilège de l’article 454 est un outil puissant
- Documenter l’état des lieux : photos, inventaire précis lors de la saisie
Conclusion
613.000€ + frais de procédure + saisie des biens + autorisation de vente : la sentence est totale.
Ce dossier illustre deux principes cardinaux du droit commercial luxembourgeois :
1. Le locataire commercial assume le risque d’exploitation. Aucun juge ne le protégera contre les aléas économiques si le bailleur n’a pris aucun engagement spécifique sur la rentabilité.
2. Le privilège du bailleur résiste à la faillite. L’article 454 du Code de commerce offre au propriétaire un moyen de se faire payer prioritairement, échappant aux règles de la procédure collective.
Invoquer le déclin d’un centre commercial comme « perte de la chose louée » était juridiquement hasardeux. Le tribunal ne s’y est pas trompé.
Référence : Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, XIVe chambre, 27 octobre 2025, n° TAL-2025-02755
