L’évaluation d’un bien immobilier servant de garantie hypothécaire obéit à des règles strictes définies par EVGN 2 (European Valuation Guidance Note 2), le référentiel technique publié par TEGOVA. Cette note impose une approche prudente et l’intégration obligatoire des facteurs ESG depuis 2025.
Pour les experts et risk managers, la maîtrise d’EVGN 2 est indispensable pour produire des évaluations conformes aux attentes des établissements de crédit et des régulateurs.
Qu’est-ce qu’EVGN 2 ?
EVGN 2 – Valuations for Secured Lending (Mortgage Lending)
Publié par TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations), EVGN 2 est le standard obligatoire pour tous les experts REV TEGOVA réalisant des évaluations pour garanties bancaires.
Révisions majeures :
- 2012 : Alignement Bâle III
- 2016 : Intégration CRR I
- 2024/2025 : Alignement CRR III + intégration ESG obligatoire
Objectif : Définir la méthodologie pour évaluer les biens immobiliers servant de collatéral bancaire, en assurant prudence, durabilité, conformité réglementaire et homogénéité des pratiques.
Champ d’application :
- Résidentiel : appartements, maisons, immeubles de rapport
- Commercial : bureaux, commerces, entrepôts, immobilier spécialisé
- Exclusions : terrains nus, VEFA, actifs financiers adossés à l’immobilier
Contexte réglementaire : CRR III
Le Règlement CRR III (UE) 2024/1623 définit le cadre prudentiel bancaire européen pour les garanties immobilières.
Article 208 – Surveillance de la valeur :
- Surveillance annuelle obligatoire (tous biens)
- Réévaluation triennale par expert externe indépendant (commercial > 3 M€)
- Réévaluation immédiate si événement significatif
Article 229 – Property Value :
« Valeur déterminée par une évaluation prudente de la possibilité future de commercialiser le bien en tenant compte des aspects durables à long terme, des conditions normales de marché, de l’usage actuel et des autres utilisations possibles. »
4 critères obligatoires :
- Évaluation prudente (conservatrice)
- Possibilité future de commercialisation (liquidité)
- Aspects durables long terme (ESG)
- Conditions normales de marché (pas de bulles)
Rôle d’EVGN 2 : Traduire ces exigences réglementaires en méthodologie opérationnelle concrète.
Property Value : concept central
Property Value (ou Mortgage Lending Value) = Base de valeur OBLIGATOIRE pour toute évaluation de garantie bancaire.
Property Value vs Market Value
Market Value (EVS 1) :
- Prix probable lors d’une transaction entre parties informées
- Horizon court terme (transaction immédiate)
- Approche réaliste, reflet marché actuel
- Facteurs ESG optionnels
- Usage : transactions commerciales, états financiers
Property Value (EVGN 2 + CRR III) :
- Valeur prudente long terme tenant compte de la durabilité
- Horizon long terme (10-25 ans)
- Approche conservatrice, intégrant risques futurs
- Facteurs ESG OBLIGATOIRES depuis 2025
- Décote liquidité si faible liquidité
- Usage : collatéral bancaire réglementé
- Niveau typique : 85-95% de la Market Value
Écart typique : Property Value = Market Value – 5% à -15%
Facteurs d’écart :
- Liquidité : -5% à -20%
- Obsolescence ESG (DPE F/G) : -10% à -40%
- Risques climatiques (PPRi) : -10% à -30%
- Marché spéculatif : -5% à -15%
Exemple : Appartement Paris 70 m², DPE D
- Market Value : 595 000 € (8 500 €/m²)
- Décote liquidité (Paris = liquide) : -3% = -18 k€
- Décote DPE D : -5% = -30 k€
- Property Value : 547 000 € (-8%)
- Impact LTV 80% : Prêt max 438 k€ (vs 476 k€ sur MV)
Résidentiel vs Commercial
Le CRR III distingue résidentiel et commercial avec exigences différentes :
Résidentiel :
- Pondération risque : 20-35%
- LTV max typique : 80-90%
- Réévaluation expert : optionnelle
- Approche privilégiée : comparaison directe
Commercial :
- Pondération risque : 60-150%
- LTV max typique : 60-70%
- Réévaluation obligatoire tous les 3 ans si prêt > 3 M€
- Approche privilégiée : capitalisation revenus
Méthodologie EVGN 2 en 7 étapes
1. Cadrage de mission
Définir :
- Commanditaire et destinataires
- Base de valeur : Property Value CRR III (obligatoire)
- Standards : EVS 2025, EVGN 2, CRR III
- Dates (visite, évaluation, validité : 6 mois)
- Hypothèses et limitations
2. Investigation juridique
Documents obligatoires :
- Titre de propriété + état hypothécaire < 3 mois
- Règlement copropriété + PV AG (si copropriété)
- PLU/POS + certificat urbanisme
- PPRi (inondation) + PPRN (risques naturels)
- Baux (si bien loué)
Impact valeur :
- Copropriété dégradée : -5% à -15%
- Non-conformité urbanistique : -10% à -30%
- Zone PPRi rouge : -15% à -30%
3. Investigation technique
Visite sur site OBLIGATOIRE (EVGN 2 2025)
Inspection :
- Extérieur : façades, toiture, menuiseries, environnement
- Intérieur : parties communes, privatives, équipements
- Relevé photographique : min 15-30 photos (résidentiel), 30-60 (commercial)
- Vérification surfaces (cadastre vs réalité)
Diagnostics obligatoires :
- DPE (CRITIQUE – obligatoire EVGN 2 2025)
- Amiante (si < 1997)
- Plomb (si < 1949)
- Termites (zone à risque)
- Gaz/Électricité (si > 15 ans)
- ERNMT (risques naturels)
L’expert n’est PAS diagnostiqueur mais doit signaler désordres apparents et recommander expertises complémentaires si nécessaire.
4. Analyse de marché
Recherche comparables :
Critères EVGN 2 :
- Géographiques : < 5 km (résidentiel), < 15 km (commercial)
- Temporels : < 12 mois (max 24 mois)
- Physiques : écart surface < 30%, DPE proche (±1 classe)
- Marché : transactions bras-le-corps (pas ventes forcées/entre apparentés)
Nombre minimum :
- Résidentiel : 5-7 comparables
- Commercial : 7-10 comparables
Sources acceptées :
- Bases notariales (DVF, enregistrement)
- Transactions personnelles (réseau)
- Bases professionnelles (Immostat)
- Annonces confirmées vendues
Traçabilité obligatoire : adresse, date, surface, prix, source.
5. Analyse ESG (NOUVEAU 2025 – OBLIGATOIRE)
E – Environnemental :
Performance énergétique (critère majeur) :
- DPE actuel + trajectoire EPBD
- Coûts mise en conformité (si E/F/G) : estimation obligatoire
- Certifications (HQE, BREEAM, LEED) : prime +5% à +15%
Risques climatiques :
- Inondation (PPRi) : décote -10% à -30%
- Canicule (bureaux sans clim) : -5% à -10%
- Sécheresse (argiles, fissures) : coût réparation à déduire
S – Social :
- Accessibilité PMR : coût mise aux normes si non conforme
- Qualité de vie : ventilation, lumière, espaces verts
G – Gouvernance :
- Qualité baux : durée, solvabilité locataires
- Transparence documentation
- Historique entretien
Section ESG dédiée obligatoire dans rapport (3-5 pages).
6. Application méthodes d’évaluation
EVGN 2 impose au moins 2 des 3 approches :
Approche 1 : Comparaison directe (résidentiel)
- Sélection comparables
- Ajustements hédoniques (surface, étage, état, DPE, orientation)
- Fourchette €/m²
- Application à la surface du bien
Approche 2 : Capitalisation revenus (commercial)
Loyer annuel brut
- Charges non récupérables
- Vacance locative
= Revenu net annuel
Property Value = Revenu net / Taux capitalisation (haut de fourchette)
```
**Taux typiques :**
- Bureaux prime : 3,5-4,5%
- Bureaux secondaire : 6-8%
- Commerces : 4-6%
- Entrepôts : 5-7%
**Approche 3 : Coût de remplacement (biens neufs, spécialisés)**
```
Valeur terrain
+ Coût reconstruction
- Dépréciation vétusté
- Dépréciation fonctionnelle
= Valeur par le coûtCross-check obligatoire : Croiser 2 méthodes, analyser écarts (si > 15% : justifier).
7. Conclusion Property Value
Démarche :
- Partir de la Market Value (étape 6)
- Appliquer décotes EVGN 2 :
- Liquidité : -0% à -25%
- Obsolescence ESG : -0% à -40%
- Risques identifiés
- Marché spéculatif : -5% à -15%
- Arrondir (5-10 k€ résidentiel, 25-50 k€ commercial)
Vérification cohérence :
- Property Value = 85-95% Market Value (typique)
- Si écart > 15% : justification détaillée obligatoire
Les 5 erreurs critiques
1. Confondre Market Value et Property Value
- Conséquence : Surévaluation collatéral, non-conformité CRR III
2. Ignorer facteurs ESG
- Conséquence : Non-conformité EVS 6/EVGN 2, rapport rejeté
3. Comparables non sourcés
- Conséquence : Manque traçabilité, contestation possible
4. Pas de visite sur site
- Conséquence : Non-conformité EVGN 2, rapport invalide
5. Rapport incomplet (sans section ESG)
- Conséquence : Rapport rejeté par risk manager
Structure rapport conforme
Contenu minimum obligatoire (50-90 pages) :
- Page de garde : Titre, adresse, date, expert
- Executive summary (1-2 p) : Property Value, Market Value, points clés
- Termes et conditions (2-3 p) : Commanditaire, base valeur, standards
- Description bien (8-12 p) : Localisation, caractéristiques, DPE, juridique, photos
- Analyse marché (5-8 p) : Contexte, évolution, comparables détaillés
- Analyse ESG (3-5 p) : OBLIGATOIRE 2025 – DPE, EPBD, risques climatiques, coûts
- Analyse locative (3-5 p si loué) : Baux, loyers, occupation
- Méthodologie (8-12 p) : Approches, calculs, passage MV → PV
- Conclusion (1-2 p) : Property Value, Market Value, écart justifié
- Annexes : Plans, photos (30-100), diagnostics, comparables, attestations
Check-list conformité
Pour experts :
- ☐ Certification REV TEGOVA valide
- ☐ Visite sur site réalisée (date mentionnée)
- ☐ DPE obtenu et analysé (CRITIQUE)
- ☐ 5-10 comparables sourcés
- ☐ Section ESG dédiée 3-5 pages (OBLIGATOIRE 2025)
- ☐ Au moins 2 méthodes d’évaluation
- ☐ Passage MV → PV détaillé avec décotes
- ☐ Rapport 50-90 pages selon complexité
- ☐ Assurance RC Pro > 2 M€ (attestation)
Pour risk managers :
- ☐ Expert REV TEGOVA certifié (vérifier sur tegova.org)
- ☐ Standards : EVS 2025, EVGN 2, CRR III
- ☐ Base valeur : Property Value Art. 229
- ☐ Date évaluation < 6 mois
- ☐ Visite confirmée + photos (min 15-30)
- ☐ DPE présent et analysé (CRITIQUE)
- ☐ Section ESG dédiée 3-5 pages (CRITIQUE 2025)
- ☐ Comparables sourcés (DVF, notaires)
- ☐ Coûts rénovation chiffrés (si DPE E/F/G)
- ☐ Décotes prudentielles appliquées
- ☐ Property Value cohérente (85-95% MV typique)
Si non-conforme → Refuser rapport ou demander second avis
Points clés à retenir
EVGN 2 = Standard obligatoire pour évaluations garanties bancaires (experts REV TEGOVA)
Property Value ≠ Market Value : Base valeur prudente, long terme, ESG obligatoire
Révision 2025 majeure : Intégration ESG désormais obligatoire (section dédiée 3-5 pages)
Méthodologie rigoureuse : 7 étapes, visite sur site obligatoire, 2 méthodes minimum
DPE critique : Analyse obligatoire + chiffrage coûts rénovation (si E/F/G)
Traçabilité : Comparables sourcés, calculs détaillés, décotes justifiées
Conformité CRR III : Property Value détermine LTV, impact financement direct
La maîtrise d’EVGN 2 est indispensable pour produire des évaluations bancaires conformes et opposables aux régulateurs.
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Claude peut faire des erreurs.
Assurez-vous de vérifier ses réponses.
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