Depuis le 1er janvier 2025, l’European Valuation Standard 6 (EVS 6) « Sustainability and ESG in Valuation » impose l’intégration systématique des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance dans toute évaluation immobilière professionnelle réalisée en Europe. Publié par TEGOVA dans le cadre de la révision des European Valuation Standards 2025, EVS 6 répond aux exigences du règlement CRR III Article 229 qui impose aux établissements de crédit d’intégrer les « aspects durables long terme » dans la Property Value des collatéraux immobiliers.
Pour les experts REV TEGOVA, les risk managers bancaires et les gestionnaires d’actifs, la maîtrise de la méthodologie EVS 6 conditionne désormais la conformité réglementaire et l’opposabilité des rapports d’évaluation aux superviseurs (BCE, CSSF, ACPR). Ce guide détaille la démarche d’intégration ESG en cinq étapes opérationnelles, les sources de données acceptables, les méthodes de quantification, et le contenu obligatoire de la section ESG dans les rapports.
Qu’est-ce qu’EVS 6 et pourquoi est-il devenu obligatoire ?
EVS 6 est le sixième standard européen d’évaluation publié par TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations). Il complète les standards existants en définissant le cadre méthodologique d’intégration des facteurs de durabilité et des critères ESG dans les évaluations immobilières.
Positionnement dans l’architecture EVS :
EVS 1 définit la Market Value (valeur de marché). EVS 2 couvre les bases de valeur autres que la Market Value. EVS 3 détaille les approches et méthodes d’évaluation. EVS 4 établit les règles de reporting. EVS 5 encadre la déontologie et la régulation des évaluateurs. EVS 6 impose l’intégration de la durabilité et des facteurs ESG.
Champ d’application :
Tous les types d’actifs immobiliers : résidentiel, commercial, industriel, immobilier spécialisé. Toutes les bases de valeur : Market Value, Property Value (CRR III), Investment Value. Toutes les missions d’évaluation : garanties bancaires, transactions, états financiers, fiscalité, contentieux. Tous les experts REV TEGOVA exerçant dans l’Union européenne.
Fondement réglementaire :
L’obligation d’intégration ESG découle de la convergence de plusieurs réglementations européennes entrées en vigueur entre 2023 et 2025.
Le règlement CRR III (2025) impose aux banques d’intégrer les aspects durables long terme dans la Property Value via l’Article 229. La directive EPBD 2024 crée des obligations de rénovation énergétique progressive entraînant des décotes massives sur les DPE E-F-G. Le règlement Taxonomie UE (2020) définit les critères techniques pour qualifier un actif immobilier de « vert ». La directive CSRD (2024) impose un reporting extra-financier incluant les actifs immobiliers détenus. Le règlement SFDR (2021) exige un reporting ESG pour les produits financiers incluant les fonds immobiliers.
Les autorités de supervision (BCE, EBA, CSSF, ACPR) vérifient désormais systématiquement la conformité EVS 6 lors des revues SREP et des inspections sur place. L’absence d’intégration ESG expose l’établissement bancaire à l’invalidation des Property Value, au provisionnement rétroactif, et aux sanctions réglementaires.
Les trois piliers ESG appliqués à l’immobilier
Les facteurs ESG se décomposent en trois piliers interdépendants, chacun ayant un impact mesurable sur la valeur des actifs immobiliers.
Pilier E – Environnemental (impact majeur : -40% à +15%)
Performance énergétique : DPE, consommation kWh/m²/an, trajectoire EPBD, coûts rénovation obligatoires. Risques climatiques physiques : inondation (PPRi), canicule et îlots de chaleur urbains, retrait-gonflement argiles (RGA), submersion marine. Pollution et qualité environnementale : pollution sols (BASIAS/BASOL), amiante, plomb, radon. Certifications environnementales : HQE, BREEAM, LEED, DGNB, Minergie (prime verte +5% à +15%).
Pilier S – Social (impact moyen : -20% à +10%)
Accessibilité et inclusivité : accessibilité PMR, connexion transports en commun, services de proximité. Santé et qualité de vie : qualité air intérieur, lumière naturelle, espaces verts extérieurs. Sécurité : niveau de sécurité du quartier, dispositifs sécurité immeuble.
Pilier G – Gouvernance (impact modéré : -15% à +5%)
Qualité des baux : durée résiduelle, solvabilité locataires, loyers vs marché. Transparence et documentation : documentation technique complète, absence de contentieux. Gestion et entretien : historique d’entretien, qualité gestion copropriété.
Hiérarchie d’impact selon le type d’actif :
Pour le résidentiel, l’environnemental représente 70% de l’impact ESG total, le social 20%, la gouvernance 10%. Pour le commercial et le tertiaire, l’environnemental représente 60%, la gouvernance 25%, le social 15%.
Méthodologie d’intégration ESG en cinq étapes
EVS 6 impose une démarche structurée pour intégrer les facteurs ESG dans toute évaluation immobilière.
Étape 1 : Identifier les facteurs ESG matériels
L’objectif est d’identifier les facteurs ESG qui ont un impact significatif sur la valeur du bien évalué. EVS 6 définit trois critères de matérialité.
Matérialité financière : le facteur impacte-t-il les cash-flows futurs (loyers, charges, travaux) ou la valeur de revente ? Matérialité temporelle : l’impact est-il immédiat (moins de 3 ans), moyen terme (3-10 ans) ou long terme (plus de 10 ans) ? Matérialité quantitative : l’impact est-il supérieur à 5% de la valeur vénale ?
Exemples de facteurs matériels par type d’actif :
Un DPE F-G est matériel pour le résidentiel locatif (interdiction location 2025-2028) mais moins matériel pour la résidence principale occupée (pas d’interdiction tant qu’occupée). Une zone inondable PPRi rouge est matérielle pour tous les biens (assurance, liquidité, bancabilité). L’accessibilité PMR est matérielle pour les bureaux et commerces ERP mais non matérielle pour le résidentiel standard. La qualité des baux est matérielle pour l’immobilier de rapport et le commercial mais non matérielle pour la résidence principale.
Étape 2 : Collecter les données ESG
EVS 6 définit les sources de données acceptables pour chaque pilier ESG.
Sources pilier environnemental :
DPE réglementaire de moins de 10 ans réalisé par diagnostiqueur certifié. Audit énergétique si disponible. Certificats de certification environnementale (HQE, BREEAM, LEED, DGNB) originaux. Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRi) consulté en préfecture. Carte géorisques (géorisques.gouv.fr) pour retrait-gonflement argiles, radon, pollution sols. Bases BASIAS et BASOL pour l’historique des sites industriels et la pollution des sols.
Sources pilier social :
Diagnostic accessibilité PMR si ERP. Diagnostic qualité air intérieur (amiante, plomb, radon). Distance aux transports en commun (moins de 500m considéré comme bon). Services de proximité (écoles, commerces, santé) via INSEE ou OpenStreetMap.
Sources pilier gouvernance :
Baux commerciaux ou résidentiels (contrats complets). Solvabilité des locataires (bilans si société, Kbis récent). Documentation technique (plans, DOE – Dossier Ouvrages Exécutés, historique travaux). Recherche de contentieux (consultation cadastre, tribunal compétent).
Traitement des données manquantes :
Si une donnée ESG matérielle est manquante, EVS 6 impose de ne pas inventer ou extrapoler sans base factuelle, de mentionner explicitement la limitation dans le rapport, d’estimer l’impact potentiel sur la valeur en fourchette, et de recommander l’obtention de la donnée avant finalisation si l’impact potentiel dépasse 5%.
Étape 3 : Analyser l’impact ESG
Pour chaque facteur ESG matériel identifié, l’expert doit évaluer trois types d’impacts.
Impact sur les revenus :
Loyers : décote de location si DPE F-G, zone inondable, ou bien non accessible PMR. Vacance : taux de vacance majoré si le bien ne répond pas aux attentes des locataires. Indexation : gel des loyers pour DPE F-G en France entraînant une érosion des revenus réels.
Impact sur les charges :
Énergie : surcoûts énergétiques DPE E-F-G versus DPE C, capitalisés sur 10 à 15 ans. Assurance : surprime pour zone inondable ou présence d’amiante non traité. Travaux : coûts de rénovation énergétique obligatoires selon EPBD, mise aux normes PMR.
Impact sur la valeur de revente :
Décote acheteurs : anticipation des obligations futures (DPE, risques climatiques). Liquidité : difficulté de revente pour actifs non conformes entraînant délai allongé et décote. Bancabilité : LTV réduits pour DPE E-F-G réduisant le nombre d’acheteurs solvables.
Étape 4 : Quantifier l’impact ESG sur la valeur
EVS 6 propose trois méthodes de quantification utilisables en combinaison.
Méthode 1 : Ajustement par comparaison (Market Evidence)
Principe : comparer les transactions de biens similaires avec ou sans le critère ESG analysé.
Exemple : Appartements DPE C vendus à 5 400 euros/m² versus appartements DPE F vendus à 4 050 euros/m² dans le même quartier. Écart observé : -25%. Conclusion : décote DPE F de -25%.
Avantage : basé sur le marché réel, reflète la perception effective des acheteurs. Limite : nécessite des comparables avec données ESG disponibles, pas toujours accessibles.
Méthode 2 : Capitalisation coûts et économies (Cost-Based)
Principe : chiffrer les coûts futurs obligatoires et les surcoûts récurrents, puis les déduire de la valeur.
Exemple maison DPE F, 110m² :
Coûts rénovation énergétique DPE F vers C : isolation murs extérieurs 18 000 euros, isolation combles 6 000 euros, remplacement menuiseries 12 000 euros, pompe à chaleur 15 000 euros, VMC double flux 8 000 euros. Total travaux 59 000 euros TTC. Aides MaPrimeRénov’ 40% : -23 600 euros. Reste à charge : 35 400 euros.
Surcoûts énergétiques capitalisés : Consommation DPE F 380 kWh/m²/an × 110m² = 41 800 kWh/an. Consommation DPE C 150 kWh/m²/an × 110m² = 16 500 kWh/an. Surcoût annuel 25 300 kWh × 0,18 euro/kWh = 4 554 euros/an. Capitalisation 15 ans au taux 4% : 4 554 × 11,12 = 50 640 euros.
Décote totale : maximum entre coûts rénovation (35 400 euros) et surcoûts capitalisés (50 640 euros). Retenir 50 640 euros soit environ 14% sur une valeur de référence de 352 000 euros.
Avantage : objectif, chiffrable précisément avec devis ou forfaits. Limite : ne capte pas entièrement la perception marché (décote peut dépasser le coût si stigmate).
Méthode 3 : Ajustement yield et taux de capitalisation (Income-Based)
Principe : majorer le taux de capitalisation pour les actifs présentant des risques ESG.
Exemple bureaux : Bureaux DPE B yield 4,0%. Bureaux DPE E yield 4,5% à 4,8% (prime de risque +50 à +80 points de base). Impact sur valeur : baisse de 10% à 15% à revenus constants.
Avantage : intègre la prime de risque perçue par les investisseurs institutionnels. Limite : subjectif, nécessite benchmark marché fiable.
Recommandation EVS 6 : Utiliser au moins deux méthodes et croiser les résultats pour valider la cohérence.
Cumul des décotes : approche multiplicative obligatoire
Lorsque plusieurs facteurs ESG impactent la valeur, EVS 6 impose l’approche multiplicative pour éviter le double comptage.
Formule : Valeur ESG = Valeur base × (1 – Décote1) × (1 – Décote2) × (1 – Décote3)
Exemple : Appartement 280 000 euros (valeur base), DPE F (-20%), Zone PPRi bleue (-8%), Documentation lacunaire (-3%). Calcul correct : 280 000 × 0,80 × 0,92 × 0,97 = 199 920 euros. Décote totale : -28,6%.
Calcul incorrect (additif à éviter) : 280 000 – 56 000 – 22 400 – 8 400 = 193 200 euros. Décote excessive : -31%.
Étape 5 : Reporter l’analyse ESG dans le rapport
EVS 6 impose une section ESG dédiée de 3 à 8 pages dans tout rapport d’évaluation, structurée selon le plan suivant.
Executive summary ESG (1 paragraphe) : Note ESG synthétique (A à G ou 1-5 étoiles) si applicable. Facteurs ESG matériels identifiés. Impact ESG total sur la valeur en euros et en pourcentage.
Analyse environnementale (1-3 pages) : Performance énergétique avec DPE actuel, trajectoire EPBD, coûts rénovation si E-F-G. Risques climatiques avec PPRi, canicule, argiles, pollution et décotes appliquées. Certifications environnementales (HQE, BREEAM, LEED) si applicables.
Analyse sociale (0,5-1 page) : Accessibilité PMR, santé et confort des occupants, connexion transports et services.
Analyse gouvernance (0,5-1 page) : Qualité des baux, solvabilité locataires, transparence documentation.
Quantification impact ESG (1-2 pages) : Tableau récapitulatif obligatoire listant chaque facteur, pilier, constat, impact en euros, impact en pourcentage. Méthodes de quantification utilisées. Passage détaillé valeur base vers valeur ESG.
Sources et limitations (0,5 page) : Sources de données ESG utilisées. Données manquantes et impact potentiel. Hypothèses retenues.
Mention conformité obligatoire : Phrase type à inclure : « La présente évaluation a été réalisée en stricte conformité avec les European Valuation Standards 2025 (EVS), en particulier EVS 6 (Sustainability and ESG in Valuation) obligatoire depuis le 1er janvier 2025. »
Cas pratique : Application complète de la méthodologie
Description du bien
Type : Maison individuelle 115m² habitable. Localisation : Arles, Bouches-du-Rhône, France. Année construction : 1982. État général : Moyen, entretien courant uniquement. DPE : F (390 kWh/m²/an). Isolation : Inexistante (murs, combles). Chauffage : Chaudière gaz 25 ans. Zone : PPRi rouge (inondations Rhône 2003, 2016, 2022). Documentation : Partielle (pas de plans, DOE incomplet).
Étape 1 : Identification facteurs ESG matériels
Performance énergétique DPE F : Matériel (interdiction location 2028, coûts rénovation, surcoûts énergétiques). Zone inondable PPRi rouge : Matériel (surprime assurance, liquidité réduite, historique sinistres). Chaudière vétuste : Matériel (remplacement obligatoire court terme). Documentation lacunaire : Matériel (risque caché, difficulté revente).
Étape 2 : Collecte données ESG
DPE F obtenu (diagnostiqueur certifié, 2024). Consultation Géorisques.gouv.fr : PPRi rouge confirmé. Base Gaspar : 3 arrêtés catastrophe naturelle (2003, 2016, 2022). Contrat assurance habitation : Prime 2 400 euros/an (vs 1 000 euros zone blanche), franchise CatNat 3 500 euros. Visite physique : Chaudière gaz 1998 (27 ans), signes vétusté. Documentation : Plans absents, DOE incomplet.
Étape 3 : Analyse impact ESG
Facteur DPE F :
Impact revenus : Impossibilité location légale dès 2028. Gel indexation loyer si location actuelle. Impact charges : Surcoût énergétique 4 500 euros/an vs DPE C. Coûts rénovation obligatoires 65 000 euros (après aides). Impact revente : Décote acheteurs -20% à -30%, bancabilité réduite (LTV 60-70% max).
Facteur PPRi rouge :
Impact revenus : Loyers inférieurs -10% vs zone blanche (si location). Impact charges : Surprime assurance +140% soit 1 400 euros/an. Risque sinistre récurrent (3 en 20 ans). Impact revente : Décote liquidité -15% à -25%, difficulté financement bancaire.
Facteur chaudière vétuste :
Impact charges : Remplacement obligatoire court terme (2-3 ans), coût 8 000 euros.
Facteur documentation lacunaire :
Impact revente : Décote confiance acheteur -3% à -5%, risque vices cachés.
Étape 4 : Quantification impact ESG
Valeur de référence (hors ESG) : Comparables DPE C hors zone inondable : 2 800 euros/m². Valeur théorique : 115m² × 2 800 = 322 000 euros.
Méthode 1 : Comparaison marché
Analyse transactions Arles 2023-2024 : Maisons DPE C zone blanche : 2 800 euros/m². Maisons DPE C zone PPRi rouge : 2 240 euros/m² (-20%). Maisons DPE F zone PPRi rouge : 1 680 euros/m² (-40%). Valeur marché observée : 115m² × 1 680 = 193 200 euros.
Méthode 2 : Capitalisation coûts
Coûts rénovation DPE F vers C : 65 000 euros (après aides). Surcoûts énergétiques capitalisés 15 ans : 50 000 euros. Surprime assurance capitalisée 15 ans : 15 600 euros. Chaudière à remplacer : 8 000 euros. Total décotes : 138 600 euros. Valeur cost-based : 322 000 – 138 600 = 183 400 euros.
Méthode 3 : Décotes multiplicatives EVS 6
Valeur base : 322 000 euros. Décote DPE F : -23%. Décote PPRi rouge : -22% (historique sinistres, surprime). Décote chaudière : -3%. Décote documentation : -4%.
Calcul : 322 000 × (1-0,23) × (1-0,22) × (1-0,03) × (1-0,04) = 322 000 × 0,77 × 0,78 × 0,97 × 0,96 = 322 000 × 0,563 = 181 286 euros.
Synthèse et validation croisée :
Méthode marché : 193 200 euros. Méthode coûts : 183 400 euros. Méthode multiplicative : 181 286 euros.
Valeur ESG retenue (approche prudentielle) : 180 000 euros. Décote totale vs valeur base : -44%.
Étape 5 : Reporting section ESG
Executive summary ESG : Note ESG : G (très faible, cumul facteurs négatifs majeurs). Facteurs matériels : DPE F (interdiction 2028), PPRi rouge (historique sinistres), vétusté technique. Impact ESG total : -142 000 euros (-44%).
Analyse environnementale détaillée : Performance énergétique DPE F, consommation 390 kWh/m²/an. Interdiction location 2028. Coûts rénovation vers DPE C : 65 000 euros après aides. Risques climatiques : Zone PPRi rouge, 3 sinistres 2003-2022, surprime assurance +1 400 euros/an. Décote combinée performance énergétique et risques : -100 000 euros.
Analyse sociale : Connexion transports : Faible (gare 3 km, bus 800m). Services proximité : Bons (commerces 500m, école 400m). Impact social limité : -0 euro.
Analyse gouvernance : Documentation lacunaire (pas de plans, DOE incomplet). Chaudière 27 ans nécessitant remplacement. Impact gouvernance : -12 000 euros (-4%).
Tableau quantification :
Facteur DPE F, Pilier E, Constat interdiction 2028 + surcoûts, Impact -74 000 euros soit -23%. Facteur PPRi rouge, Pilier E, Constat 3 sinistres + surprime, Impact -55 000 euros soit -22%. Facteur chaudière, Pilier E, Constat 27 ans vétusté, Impact -10 000 euros soit -3%. Facteur documentation, Pilier G, Constat plans absents, Impact -13 000 euros soit -4%.
Valeur avant ESG : 322 000 euros. Valeur après ESG : 180 000 euros. Impact ESG total : -142 000 euros soit -44%.
Sources et limitations : DPE F 2024 diagnostiqueur certifié. Géorisques.gouv.fr consulté 2025. Base Gaspar historique CatNat. Contrat assurance fourni propriétaire. Limitation : Plans non disponibles, hypothèse absence vices cachés structurels.
Check-list conformité EVS 6
Avant l’évaluation :
Formation EVS 6 validée (module 8 heures minimum formation continue REV TEGOVA). Certification REV TEGOVA en cours de validité (renouvellement tous les 3 ans). Lettre de mission précisant application EVS 6 et présence section ESG dans le rapport.
Collecte données ESG :
DPE réglementaire moins de 10 ans obtenu. Trajectoire EPBD analysée (échéances 2025-2034). Coûts rénovation énergétique chiffrés si DPE E-F-G. PPRi consulté (géorisques.gouv.fr ou préfecture). Carte argiles consultée si zone à risque. BASIAS-BASOL consultés si activité industrielle passée. Certifications environnementales vérifiées si revendiquées. Accessibilité PMR vérifiée si ERP. Distance transports mesurée. Baux obtenus si bien loué. Solvabilité locataires vérifiée. Documentation technique vérifiée. Recherche contentieux effectuée.
Analyse et quantification :
Facteurs ESG matériels identifiés (impact supérieur à 5%). Utilisation d’au moins 2 méthodes de quantification. Approche multiplicative pour cumul décotes. Décotes cohérentes avec grilles EVS 6.
Reporting section ESG (3-8 pages) :
Executive summary ESG présent. Analyse environnementale détaillée (1-3 pages). Analyse sociale (0,5-1 page). Analyse gouvernance (0,5-1 page). Tableau récapitulatif impact ESG obligatoire. Sources et limitations mentionnées. Mention conformité EVS 6 explicite.
Contrôle qualité final :
Impact ESG total cohérent (-40% à +15% selon profil). Décotes ESG justifiées et documentées. Aucun double comptage (approche multiplicative respectée). DPE joint en annexe. Captures écran PPRi et géorisques en annexe. Certificats environnementaux en annexe si applicables. Archivage rapport et sources ESG 10 ans minimum.
TEVAXIA réalise vos évaluations conformes EVS 6
TEVAXIA Expertise réalise toutes les évaluations immobilières en stricte conformité avec EVS 6 (Sustainability and ESG in Valuation), les standards EVS 2025 et les exigences réglementaires CRR III Article 229.
Nos garanties :
✅ Certification REV TEGOVA à jour avec formation continue 2025 validée incluant module EVS 6
✅ Section ESG systématique de 5 à 8 pages structurée selon EVS 6 dans tous nos rapports
✅ Intégration systématique DPE avec application des décotes réglementaires pour DPE E-F-G
✅ Analyse risques climatiques avec consultation systématique Géorisques, Gaspar, DREAL
✅ Rapports opposables aux superviseurs BCE, CSSF, ACPR pour Property Value CRR III
✅ Expert judiciaire Cour d’Appel Rennes, 16 ans d’expérience, 1 500+ expertises conformes standards TEGOVA
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