Immobilien-Plus-value Lëtzebuerg: Steieren 2026 (LIR)
Verstitt d'Besteierung vun engem Immobilie-Kapitalgewënn no Haltedauer, Notzung an applikabelem Steierregime.
01Spekulatiouns- vs Veräusserungsregime
D'Lëtzebuerger Steierrecht ënnerscheet zwee Regimer no Haltedauer. Wann de Widdervekaf bannent zwee Joer nom Erwerb geschitt, gëllt de Gewënn als Spekulatiounsgewënn (Art. 99bis LIR): hien gëtt komplett zum steierflichtegen Akommes vum Joer derbäigesat an no progressivem Akommenssteierentaux besteierd (Grenzsaz bis 42 % + 7 oder 9 % Beschäftegungsfondsbäitrag, max effektiv ronn 45,78 %).
No iwwer zwee Joer Haltedauer gëtt de Gewënn zum Veräusserungsgewënn (Art. 99ter LIR) mat däitlech méi favorabelem Regime: nëmmen e Véierel vum Gesamtsteiersaz no Artikel 102bis Absatz 1 LIR. Bei engem Steierflichtegen am 42 %-Spëtzentaux fällt den effektiven Saz op de Gewënn op ongeféier 10,5 %, no Fräibedrag.
02Berechnung vum steierflichtegen Gewënn
De Bruttogewënn ass d'Differenz tëschent Verkafspräis (ofzüglech Verkafskäschten wéi Maklercommissioun) an Akafspräis zuzüglech Erwerbsnieftekäschten (Gebühren, Notairsgebühren, Hypothéik) an dauerhafter Verbesserungsausgaben (Erweiderungen, Réibau, grouss Energiesanéierung). Lafenden Ënnerhalt ass net ofzéibar.
Fir d'Veräusserungsregime (≥ 2 Joer) gi Akafspräis a Käschten mam jährlech vum STATEC publizéierten Opwäertungskoeffizient (Art. 102 LIR) opgewäert. Fir 2026 d'Schlësselkoeffizienten: 2,33 (Kaaf 2010), 2,07 (2015), 1,77 (2022), 1,52 (2025). Eng 2015 fir 400.000 € kaaft Immobilie huet en opgewäerte Präis vu ronn 828.000 €. De Bruttogewënn gëtt dann ëm den Zéng-Joers-Fräibedrag reduzéiert an zum Véierel vum Gesamtsaz besteierd.
03Fräibedrag a Befreiungen
Den Zéng-Joers-Fräibedrag no Artikel 130 Absatz 4 LIR zitt 50.000 € vum steierflichtegen Gewënn pro Persoun of (100.000 € fir zesumme besteierd Koppel). Hie gëtt all zéng Joer erëm uflueden, wat eng Veräusserungsplanung no Wiederherstellung erlaabt. Den tatsächlech an onofrocheg während den fënnef Joer virum Verkaf bewunnten Haaptwunnsëtz ass komplett befreit (Art. 102bis Abs. 3 LIR), ouni Präisgrenz.
En Steieropschub (Reinvestitioun) ass méiglech, wann den Verkafserläus bannent zwee Joer an en neien selwer bewunnten Haaptwunnsëtz reinvestéiert gëtt (Art. 102bis Abs. 2 LIR). Fir Terrainen existéieren spezifesch Regimer (Opschub bei Schenkung un en Nokomme). Onentgeltlech Iwwerdroungen (Schenkung, Ierfschaft) léisen keng Besteierung beim Schenker aus, mä de Begënschtegten iwwerhëlt den historeschen Akafspräis bei der Berechnung vu sengem eegenen zukünftege Gewënn.
04Rechenbeispiller
guide.plusValue.section4P1
| Keefer-Profil | Bruttogewënn | No Fräibedrag | Steier fälleg |
|---|---|---|---|
| Eenzelpersoun, 1 Veräusserung an 10 Joer | ≈ −230.000 € | 0 € | 0 € |
| Koppel, 1 Veräusserung an 10 Joer | ≈ −230.000 € | 0 € | 0 € |
| Eenzelpersoun, méi Veräusserungen | 150.000 € | 100.000 € | ≈ 10.500 € |
| Koppel, méi Veräusserungen | 150.000 € | 50.000 € | ≈ 5.250 € |
| Spekulatioun < 2 Joer (Koppel) | 150.000 € | 150.000 € | ≈ 68.700 € |
Berechent Ären steierflichtegen Kapitalgewënn Fall fir Fall
Eise Rechner appliquéiert dat richtegt Regime no Haltedauer, den STATEC-Koeffizient vun Ärem Akafsjoer, den Zéng-Joers-Fräibedrag no Ärer Situatioun an de Véierel vum Gesamtsaz.
Simulatioun startenHeefeg Froen
Kuerz Äntwerten op déi heefegst Froen zu dësem Thema.
Wéi héich ass de Steiersaz op Immobilien-Kapitalgewënner zu Lëtzebuerg?
Bei Widdervekaf bannent 2 Joer (Spekulatioun): progressiven Akommenssteierentaux bis ronn 45,78 % effektiv. No 2 Joer (Veräusserung): e Véierel vum Gesamtsaz, typesch 10 bis 11 % je no Tranche, nom Zéng-Joers-Fräibedrag.
Ass de Verkaf vu mengem Haaptwunnsëtz steierflichteg?
Nee, wann Dir e tatsächlech an onofrocheg während den 5 Joer virum Verkaf als Haaptwunnsëtz bewunnt hutt. De Gewënn ass komplett befreit (Art. 102bis Abs. 3 LIR), ouni Verkafspräisgrenz.
Wéi funktionéiert den Zéng-Joers-Fräibedrag?
All Steierflichtegen kritt 50.000 € (100.000 € fir zesumme besteierd Koppel) op de steierflichtegen Gewënn, all zéng Joer erëm uflueden. Bei zwou Veräusserungen am selwechten Joerzéngt gëllt de Fräibedrag nëmmen eemol.
Wéi gëtt den Opwäertungskoeffizient berechent?
Hie gëtt jährlech vum STATEC no Artikel 102 LIR publizéiert a spigelt d'Entwécklung vum Baukostenindex zënter dem Akafsjoer. Fir 2026: 2,33 (Kaaf 2010), 2,07 (2015), 1,77 (2022), 1,52 (2025), 1,48 (2026).
Ginn d'Erwerbsnieftekäschten an d'Berechnung integréiert?
Jo. Aschreiwungsgebühren, Notairsgebühren, Hypothéikekosten vum Akafsakt an dauerhaft Verbesserungsausgaben (Erweiderungen, grouss Sanéierung, gréisser Energieoptimisatioun) ginn virum Aufwerten zum Akafspräis derbäigesat. Lafenden Ënnerhalt an Dekoratioun sinn net ofzéibar.
Wat geschitt bei Schenkung oder Ierfschaft?
Schenkung oder Ierfschaft léist keng Kapitalgewënnbesteierung beim Schenker oder Verstuerwenen aus (Art. 99bis Abs. 4 LIR). De Begënschtegten iwwerhëlt den historeschen Akafspräis an dat ursprénglecht Erwerbsdatum bei der Berechnung vu sengem eegenen zukünftege Gewënn, wat zu wesentleche latenten Gewënner kann féieren.
Offiziell Quellen
Gesetzer, Rondbréiwer a Publikatiounen déi fir dësen Guide konsultéiert goufen.
- Geännert Gesetz vum 4. Dezember 1967 iwwer d'Akommessteier (LIR)Legilux · 1967
- Opwäertungskoeffizienten — STATEC-TabellSteierverwaltung fir direkt Steieren (ACD)
- Immobilie-Kapitalgewënner — ErklärungsguideGuichet.lu
- BaukostenindexSTATEC
- Artikel 99bis LIR — SpekulatiounsgewënnLegilux
- Artikel 102bis LIR — Véierel vum GesamtsazLegilux
Verbonne Tools
Vervollstänegt Är Analys mat deenen anere tevaxia-Tools.
Spekulatiouns- oder Veräusserungsgewënn no Haltedauer, Fräibedrag, STATEC-Koeffizient.
Cash-Flow-Projektioun a Widdervekafswäert fir d'Steier ze antizipéieren.
Verfollegt Är Immobilien a plangt Veräusserungen iwwer 10 Joer.
Berechent den erhéiten Akafspräis als Basis fir de Gewënn.
Verbonne Artikelen
Liest weider mat dëse complementäre Guiden.
Aschreiwungsgebühren, Transkriptioun, Notairsfraise an Hypothéikekosten am Detail.
Steierkredit op Aschreiwungsgebühren beim Éischtkaf vum Haaptwunnsëtz.
Bewäertungsmethoden (Vergläich, Kapitaliséierung, DCF) a Bewäertungskritären zu Lëtzebuerg.