Mais-valia imobiliária Luxemburgo: fiscalidade 2026 (LIR)

O direito fiscal luxemburguês distingue dois regimes consoante a duração de detenção. Se a revenda ocorrer nos dois anos seguintes à aquisição, a mais-valia qualifica-se como benefício de especulação (art. 99bis LIR): adiciona-se integralmente aos rendimentos tributáveis do ano e é tributada à taxa progressiva do IRS (taxa marginal até 42% + contribuição para o fundo de emprego de 7 ou 9%, ou seja, efetiva máxima de cerca de 45,78%).

Para além de dois anos de detenção, a mais-valia torna-se um benefício de cessão (art. 99ter LIR) com regime claramente mais favorável: apenas um quarto da taxa global de tributação se aplica nos termos do artigo 102bis n.º 1 LIR. Para um contribuinte com taxa marginal de 42%, a taxa efetiva sobre a mais-valia cai assim para cerca de 10,5%, após abatimento.

A mais-valia bruta é a diferença entre o preço de cessão (deduzidos custos de venda como a comissão de mediação) e o preço de aquisição acrescido dos custos de escritura (direitos, emolumentos, hipoteca) e das despesas de melhoria duráveis (extensões, obras estruturais, grande renovação energética). As despesas de manutenção corrente não são dedutíveis.

Para o regime de cessão (≥ 2 anos), o preço de aquisição e os custos são reavaliados através do coeficiente de reavaliação publicado anualmente pelo STATEC (art. 102 LIR). Para 2026, os coeficientes-chave são: 2,33 (compra em 2010), 2,07 (2015), 1,77 (2022), 1,52 (2025). Um imóvel comprado por 400 000 € em 2015 tem um preço reavaliado de cerca de 828 000 €. A mais-valia bruta é depois reduzida pelo abatimento decenal e tributada a um quarto da taxa global.

O abatimento decenal do artigo 130 n.º 4 LIR retira 50 000 € da mais-valia tributável por pessoa (100 000 € para casal tributado conjuntamente). É recarregável a cada dez anos, permitindo planear cessões após reconstituição. A residência principal ocupada efetiva e continuamente durante os cinco anos anteriores à cessão é integralmente isenta (art. 102bis n.º 3 LIR), sem limite de preço.

Um diferimento de imposto (reinvestimento) é possível se o produto da venda for reinvestido numa nova habitação ocupada como residência principal nos dois anos seguintes (art. 102bis n.º 2 LIR). Para terrenos existem regimes específicos (diferimento em caso de doação a um descendente). As transmissões gratuitas (doação, herança) não desencadeiam tributação no doador, mas o beneficiário assume o preço de aquisição histórico no cálculo da sua própria mais-valia futura.

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