Custos notariais no Luxemburgo: tabelas 2026 e cálculo detalhado
O que a escritura notarial custa realmente, linha a linha, com as tabelas oficiais em vigor em 2026.
01Direitos de registo e transcrição
Qualquer transferência de propriedade imobiliária no Luxemburgo desencadeia dois direitos cobrados pela Administração do Registo, Domínios e IVA (AED): o direito de registo, fixado em 6% do preço, e o direito de transcrição, fixado em 1%. Estas taxas resultam da lei modificada de 22 Frimário Ano VII e da lei de 25 de setembro de 1905 sobre a transcrição de direitos reais imobiliários, e mantêm-se inalteradas em 2026.
Para um imóvel novo vendido em VEFA, os direitos aplicam-se apenas à parte de terreno indicada na escritura. A parte de construção está isenta dos direitos por estar sujeita ao IVA, à taxa super-reduzida de habitação de 3% (crédito de imposto limitado a 50 000 € por habitação, conforme circular AED n.º 800 e artigo 44ter da lei do IVA).
02Emolumentos notariais
Os emolumentos do notário luxemburguês são fixados pelo Regulamento Grão-Ducal de 26 de novembro de 2015 sobre os honorários dos notários. A tabela é proporcional e degressiva por escalões: 1,650% até 7 500 €, 1,100% de 7 500 € a 15 000 €, 0,825% de 15 000 € a 30 000 €, depois 0,550% acima. O notário não pode aumentar nem reduzir estas taxas.
A estes honorários acrescem os custos de formalidades suportados pelo cartório por conta do comprador: pesquisas hipotecárias, extrato cadastral, certificado urbanístico, certificado de cancelamento, fotocópias, transmissões à AED. Estas despesas representam geralmente entre 1 000 e 2 000 € para uma transação residencial clássica.
03Custos hipotecários
Se a aquisição for financiada por crédito, a inscrição hipotecária a favor do banco gera custos distintos: um direito de hipoteca de 0,05% sobre o montante emprestado cobrado pela AED, os emolumentos do notário pela escritura de inscrição (seguindo a mesma tabela degressiva acima) e as taxas de inscrição no registo predial. Para um empréstimo de 600 000 €, contar com 5 500 a 6 500 € de custos hipotecários totais.
04Exemplos calculados por preço de compra
A tabela abaixo dá uma faixa indicativa para um imóvel antigo ocupado como residência principal por um casal comprador (Bëllegen Akt 80 000 € integralmente aplicado). Os custos hipotecários correspondem a um financiamento a 80% do valor.
| Preço de compra | Direitos 7% | Bëllegen Akt | Líquido a pagar |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 21 000 € | −21 000 € | ≈ 6 000 € |
| 500 000 € | 35 000 € | −35 000 € | ≈ 10 000 € |
| 750 000 € | 52 500 € | −52 500 € | ≈ 14 000 € |
| 1 000 000 € | 70 000 € | −70 000 € | ≈ 18 000 € |
| 1 500 000 € | 105 000 € | −80 000 € | ≈ 50 000 € |
Calcule os seus custos de aquisição reais
A nossa calculadora aplica a tabela degressiva dos notários, o Bëllegen Akt segundo a sua situação, o IVA habitação para imóveis novos e o custo hipotecário consoante o financiamento.
Abrir a calculadoraPerguntas frequentes
Respostas curtas às perguntas mais comuns sobre este tema.
Quanto custam os custos notariais para um apartamento de 500 000 € no Luxemburgo?
Para um apartamento antigo de 500 000 € comprado por um casal primo-comprador (Bëllegen Akt integral), conte com cerca de 10 000 a 12 000 € de custos totais: 35 000 € de direitos integralmente compensados pelo crédito de imposto, mais 4 200 € de emolumentos notariais, cerca de 4 500 € de custos hipotecários sobre 400 000 € emprestados e 1 500 € de despesas.
Os custos notariais são reduzidos para imóveis novos no Luxemburgo?
Sim. Para um imóvel novo VEFA, os direitos de registo e transcrição aplicam-se apenas à parte de terreno indicada na escritura. A construção está sujeita ao IVA habitação super-reduzido de 3% (crédito de imposto limitado a 50 000 € por habitação). Os custos totais ficam geralmente entre 3 e 4% do preço.
O que é o Bëllegen Akt e como o obtenho?
O Bëllegen Akt é um crédito de imposto de 40 000 € por comprador (80 000 € para um casal) aplicado aos direitos de registo, desde que o imóvel sirva de residência principal e seja ocupado pessoalmente. O pedido é feito automaticamente pelo notário no momento da escritura. A AED cobra um mínimo de 100 € de direitos em qualquer caso.
Os custos notariais podem ser negociados no Luxemburgo?
Não. Os emolumentos do notário luxemburguês são estritamente regulados pelo Regulamento Grão-Ducal de 26 de novembro de 2015 e o notário não pode aumentá-los nem reduzi-los. Apenas as despesas (formalidades) podem variar ligeiramente entre cartórios consoante as pesquisas efetuadas.
Quem paga os custos notariais no Luxemburgo, o comprador ou o vendedor?
O comprador suporta a totalidade dos custos de aquisição (direitos, emolumentos da escritura de venda, custos hipotecários se houver empréstimo). O vendedor paga apenas as eventuais formalidades ligadas ao cancelamento de uma hipoteca pré-existente sobre o imóvel e a eventual comissão de agência se for contratualmente sua.
Os custos notariais são dedutíveis fiscalmente no Luxemburgo?
Para um investimento de arrendamento, os custos notariais (direitos, emolumentos, custos hipotecários) não são imediatamente dedutíveis mas são integrados no custo de aquisição e podem ser amortizados ao longo do período de detenção. Para a residência principal não são dedutíveis, mas o Bëllegen Akt cobre uma grande parte deles.
Fontes oficiais
Leis, circulares e publicações consultadas para este guia.
- Crédito de imposto sobre escrituras notariais (Bëllegen Akt) — procedimentoGuichet.lu
- Bëllegen Akt — ficha oficialLogement.lu — Ministério da Habitação
- Regulamento Grão-Ducal de 26 de novembro de 2015 sobre emolumentos notariaisLegilux · 2015
- Lei de 22 Frimário Ano VII sobre direitos de registoLegilux
- Lei de 25 de setembro de 1905 sobre transcrição de direitos reais imobiliáriosLegilux
- IVA habitação a 3% — circular AEDAdministração do Registo, Domínios e IVA
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