Um não residente pode comprar um imóvel no Luxemburgo?

Sim, um não residente pode comprar livremente um imóvel no Luxemburgo. Não existem restrições de nacionalidade nem de residência para a aquisição de bens imobiliários no Grão-Ducado. Contudo, o estatuto de não residente implica diferenças notáveis em matéria fiscal, de financiamento bancário e de declaração de rendimentos prediais. Este guia detalha os pontos essenciais a conhecer antes de investir a partir do estrangeiro.

Fiscalidade e Bëllegen Akt para não residentes

Os direitos de registo (6% do preço de aquisição + 1% de transcrição hipotecária) aplicam-se de forma idêntica a residentes e não residentes. Contudo, o crédito fiscal Bëllegen Akt (20.000 EUR por pessoa, ou 40.000 EUR por casal) só é concedido para a aquisição de uma residência principal ocupada pessoalmente no Luxemburgo. Um não residente que compre para investimento locativo não pode, portanto, beneficiar dele. Além disso, os não residentes estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento luxemburguês apenas sobre os seus rendimentos de fonte luxemburguesa (rendimentos prediais, mais-valias imobiliárias). As convenções fiscais bilaterais (França-Luxemburgo, Bélgica-Luxemburgo, Alemanha-Luxemburgo, etc.) permitem evitar a dupla tributação: os rendimentos prediais são geralmente tributados no país de situação do bem (Luxemburgo) e depois isentos ou creditados no país de residência.

Financiamento bancário para não residentes

Os bancos luxemburgueses (Spuerkeess, BIL, BGL BNP Paribas, Raiffeisen, ING Luxembourg) aceitam financiar não residentes, mas com condições mais restritivas. O rácio empréstimo/valor (LTV) é geralmente reduzido para 70-75% para um não residente, contra 80-100% para um residente que adquire a sua residência principal. O banco exigirá frequentemente um contributo pessoal de 25-30%, uma hipoteca de primeiro grau sobre o imóvel luxemburguês e por vezes garantias complementares (penhor de poupanças, caução pessoal). As taxas de juro são comparáveis às propostas aos residentes, mas a duração máxima do empréstimo pode ser reduzida (20-25 anos em vez de 30 anos). É aconselhável solicitar vários estabelecimentos e preparar um dossiê sólido incluindo as últimas 3 declarações fiscais, recibos de vencimento e um plano de financiamento detalhado.

Declaração de rendimentos prediais no Luxemburgo

Um não residente que arrende o seu imóvel luxemburguês deve apresentar uma declaração de imposto sobre o rendimento no Luxemburgo (modelo 100F para não residentes). Os rendimentos prediais líquidos (rendas recebidas menos encargos dedutíveis: juros de empréstimo, seguro, obras de manutenção, amortização do edifício a 2% por ano) são tributados à taxa progressiva luxemburguesa. A taxa marginal máxima é de 42% (rendimento tributável > 200.004 EUR), mais a contribuição para o fundo de emprego (7-9%). Os não residentes beneficiam das mesmas deduções que os residentes sobre os seus rendimentos prediais luxemburgueses: juros devedores, custos de obtenção (Werbungskosten), amortização do edifício. Em caso de revenda, a mais-valia imobiliária é tributada no Luxemburgo segundo o artigo 99bis L.I.R. (taxa de um quarto da taxa global após 2 anos de detenção). A convenção fiscal com o país de residência evita a dupla tributação.

Por Erwan Bargain, REV TEGOVA · Atualizado: abril de 2026