Comprar imóvel no Luxemburgo como não residente: guia 2026
Tudo para comprar um imóvel no Luxemburgo como não residente: fiscalidade, financiamento, declarações e exemplos calculados.
01Quadro legal e restrições
O Luxemburgo não impõe qualquer restrição de nacionalidade ou de residência para a aquisição de um imóvel no seu território. Um francês, belga, alemão, britânico, americano ou nacional de outro país pode comprar em plena propriedade um apartamento, casa, terreno ou local comercial no Grão-Ducado, nas mesmas condições jurídicas que um residente luxemburguês.
A escritura autêntica de aquisição é obrigatoriamente celebrada perante um notário luxemburguês, que vela pelo cumprimento das formalidades (cancelamentos hipotecários, eventual direito de preferência municipal, conformidade urbanística). O imóvel é inscrito no registo predial nacional. A gestão posterior (arrendamento, revenda) segue o direito luxemburguês, independentemente do local de residência do proprietário.
02Fiscalidade e Bëllegen Akt
Os direitos de registo (6% + 1% transcrição = 7%) aplicam-se identicamente a residentes e não residentes. O Bëllegen Akt (40 000 € por comprador, 80 000 € por casal) permanece acessível aos não residentes DESDE QUE o imóvel adquirido sirva efetivamente de residência principal do novo comprador, com compromisso de se mudar nos dois anos. É coerente com o objetivo da medida: facilitar o acesso à habitação principal, incluindo para os novos residentes.
Para um investimento de arrendamento (o imóvel é arrendado a terceiros, não ocupado pelo comprador), o Bëllegen Akt não é acessível: os 7% de direitos integrais são devidos. O não residente é tributado no Luxemburgo apenas sobre os seus rendimentos de fonte luxemburguesa (rendimentos prediais do imóvel LU, mais-valias LU) à taxa progressiva IR.
03Financiamento bancário
Os bancos luxemburgueses (Spuerkeess, BIL, BGL BNP Paribas, Raiffeisen, ING Luxembourg) aceitam financiar não residentes, com condições ligeiramente mais restritivas que para residentes primo-compradores. O rácio LTV típico para um não residente é de 70-75% (contributo exigido 25-30%), contra 80-100% para um residente em residência principal.
A duração máxima do empréstimo pode ser reduzida (20-25 anos em vez de 30) consoante a idade do mutuário. As taxas de juro são comparáveis às dos residentes (tipicamente +0,2 a 0,5% de margem possível). Documentos exigidos: 3 últimas declarações fiscais, 6 últimos recibos de vencimento, contrato de trabalho, extratos bancários de 3 meses, plano de financiamento detalhado. Para um arrendamento, o banco avalia o rácio DSTI (Debt Service to Income) integrando 70-80% da renda esperada.
04Comparativo residente vs não residente
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| Perfil de comprador | Direitos 7% | Bëllegen Akt | Emolumentos + hipoteca |
|---|---|---|---|
| Casal residente, residência principal | 42 000 € | −42 000 € | ≈ 11 700 € |
| Casal não residente a mudar para LU | 42 000 € | −42 000 € | ≈ 12 500 € |
| Casal não residente, arrendamento puro | 42 000 € | 0 € | ≈ 12 500 € |
| Não residente único, arrendamento puro | 42 000 € | 0 € | ≈ 12 500 € |
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Respostas curtas às perguntas mais comuns sobre este tema.
Um não residente pode beneficiar do Bëllegen Akt?
Sim, desde que o imóvel adquirido sirva efetivamente de residência principal do novo comprador, com compromisso de se mudar pessoalmente nos 2 anos seguintes à escritura. Para um arrendamento puro, o Bëllegen Akt não é acessível e os 7% de direitos integrais são devidos.
Qual é o contributo mínimo para um não residente no Luxemburgo?
Os bancos LU exigem geralmente um contributo de 25-30% do preço de aquisição para um não residente (LTV 70-75%), contra por vezes 0-20% para um residente em residência principal. O rácio varia consoante o banco, o perfil do mutuário e a localização do imóvel.
Que documentos fornecer ao banco LU como não residente?
Documento de identificação, 3 últimas declarações fiscais do país de residência, 6 últimos recibos de vencimento, contrato de trabalho, extratos bancários de 3 meses, comprovativo de capital próprio, plano de financiamento detalhado. Para um projeto locativo, juntar o compromisso de venda e a estimativa de renda.
Como funciona a convenção fiscal França-Luxemburgo para o imobiliário?
A convenção França-Luxemburgo de 2018 prevê que os rendimentos imobiliários e mais-valias de um imóvel situado no LU são tributáveis no LU. A França isenta-os mas retém-nos para calcular a taxa efetiva global de tributação. Paga, portanto, o IR no LU sobre estes rendimentos, sem dupla tributação.
É preciso uma conta bancária LU para comprar?
Não obrigatório para a escritura (o notário aceita transferência do estrangeiro), mas fortemente recomendado para a gestão posterior: cobrança de rendas, pagamento de encargos e impostos, levantamentos hipotecários. Vários bancos LU abrem uma conta de não residente em alguns dias.
Que impostos anuais paga um proprietário não residente?
Imposto predial municipal (modesto, 0,1 a 1% do valor cadastral), imposto sobre os rendimentos prediais líquidos se arrendado (escala IR LU com deduções), eventualmente mais-valia se revenda antes do prazo de isenção. Sem ISF nem imposto sobre fortuna no Luxemburgo.
Fontes oficiais
Leis, circulares e publicações consultadas para este guia.
Ferramentas relacionadas
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Residente vs não residente, Bëllegen Akt segundo projeto, IVA habitação, hipoteca.
Capacidade de empréstimo, prestação, rácios DSTI/LTV adaptados ao estatuto.
Para acompanhar a rentabilidade de vários imóveis a longo prazo.
Conformidade do comprador estrangeiro para o notário e o banco LU.
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