Como beneficiar da TVA a 3 % sobre uma habitação no Luxemburgo?

O Luxemburgo aplica uma taxa de TVA super-reduzida de 3% (em vez da taxa normal de 17%) sobre a construção, renovação e aquisição de habitações afetas a uso residencial. Esta taxa preferencial, prevista pela lei TVA modificada e pelo regulamento grão-ducal de 30 de julho de 2002, constitui uma vantagem fiscal significativa que pode atingir 50.000 EUR por habitação. Eis as condições a cumprir e o procedimento a seguir para dela beneficiar.

Condições de aplicação da taxa de 3 %

A taxa super-reduzida de 3% aplica-se sob várias condições cumulativas. A habitação deve ser afeta a fins residenciais (residência principal ou secundária, arrendamento residencial). A superfície habitável não deve ultrapassar 400 m²; além disso, a taxa de 17% aplica-se à superfície excedente. O beneficiário deve obter uma autorização prévia da Administração do Registo, Domínios e TVA (AED) antes do início das obras ou da assinatura da escritura de aquisição. As obras devem respeitar à criação de habitação (construção nova, transformação) ou à renovação/reparação de uma habitação existente com mais de 20 anos (certas prestações). Os locais comerciais, escritórios e garagens não anexas à habitação permanecem na taxa normal de 17%.

Procedimento de pedido junto da AED

O pedido de aplicação da taxa de 3% deve ser dirigido à AED (Administração do Registo, Domínios e TVA) antes do início das obras. O formulário de pedido (disponível em guichet.lu) deve ser acompanhado das plantas da habitação, da licença de construção e de uma estimativa do custo das obras. A AED emite uma decisão de aprovação que precisa o montante máximo de TVA que pode beneficiar da taxa reduzida. Para um adquirente em VEFA (venda no estado futuro de acabamento), o promotor fatura diretamente a TVA a 3% sobre a parte habitacional (no limite de 400 m²). Para um construtor individual, os artesãos faturam a 17% e o dono de obra pede o reembolso da diferença (14 pontos) à AED. O teto da vantagem TVA está fixado em 50.000 EUR por habitação, o que corresponde a um montante de obras sem TVA de aproximadamente 357.000 EUR beneficiando da taxa reduzida.

Casos particulares: renovação e habitações para arrendamento

A TVA a 3% aplica-se igualmente à renovação de habitações existentes, sem condição de antiguidade mínima do edifício para obras de criação de habitação (transformação de um local comercial em habitação, por exemplo). Para obras de reparação e manutenção, a habitação deve ter mais de 20 anos e as obras devem ser realizadas por um profissional. Os proprietários senhorios beneficiam também da taxa de 3% sobre as habitações que colocam em arrendamento residencial, desde que o inquilino aí estabeleça a sua residência. A vantagem é limitada a 50.000 EUR por habitação, todas as obras incluídas ao longo da vida útil do bem. As obras de demolição-reconstrução total são equiparadas a construção nova e beneficiam da taxa reduzida. Em contrapartida, o arranjo de jardins, piscinas e outros equipamentos de luxo exteriores permanece na taxa de 17%.

Por Erwan Bargain, REV TEGOVA · Atualizado: abril de 2026