IVA habitação 3 % Luxemburgo: condições e procedimento AED 2026
Tudo para ativar a vantagem fiscal TVA 3 % e poupar até 50 000 € na construção, compra ou renovação de uma habitação no Luxemburgo.
01Princípio e taxa aplicável
O Luxemburgo aplica a taxa super-reduzida de TVA de 3 % à construção, transformação e renovação de habitações destinadas à habitação, ao abrigo do artigo 44ter da lei TVA modificada e da circular AED n.º 800. Esta taxa é uma das mais baixas da Europa e uma vantagem fiscal importante face à taxa normal de 17 % em vigor desde 2024 (anteriormente 16 % em 2023, 17 % normal fora de medidas temporárias).
O mecanismo é uma vantagem fiscal: a TVA é faturada a 3 % em vez de 17 %, ou seja uma poupança de 14 pontos de TVA. Esta vantagem está limitada a 50 000 € de TVA por habitação, o que corresponde a cerca de 357 000 € de obras sem TVA beneficiando da taxa reduzida. Além, aplica-se a taxa normal de 17 % sobre o excesso.
02Condições de elegibilidade
O bem deve ser afeto à habitação: residência principal, residência secundária ocupada pelo adquirente, ou habitação alugada a um inquilino que aí estabelece a sua residência. A habitação deve permanecer afeta à habitação durante pelo menos dois anos após a entrega ou conclusão, sob pena de revogação da vantagem. Para a renovação, a habitação deve ter mais de 20 anos (exceto criação de habitação por transformação, sem condição de idade).
Elegíveis: construção nova, transformação de um local em habitação (criação de habitação), renovação e reparação de uma habitação com mais de 20 anos (incluindo estrutura, acabamentos, isolamento, aquecimento, janelas, casa de banho). Excluídos: locais comerciais ou de escritórios, garagens não anexas, piscinas, courts de ténis, abrigos de jardim, dependências de luxo e arranjos de jardim paisagístico.
03Procedimento junto da AED
A autorização deve ser pedida à Administração do Registo, Domínios e TVA (AED) ANTES do início das obras ou da assinatura da escritura VEFA. O formulário (disponível em guichet.lu) é acompanhado das plantas da habitação, da licença de construção ou de urbanismo e de uma estimativa orçamental das obras. A AED emite uma decisão de aprovação especificando o montante máximo de TVA elegível para a taxa reduzida (teto 50 000 €).
Para uma VEFA, o promotor fatura diretamente a TVA a 3 % sobre a parte habitacional, após obtenção da aprovação. Para um construtor individual ou dono de obra, existem duas modalidades: faturação direta a 3 % pelos artesãos (se detiverem a aprovação) ou faturação a 17 % depois reembolso da diferença pela AED contra apresentação das faturas. O pedido de reembolso é feito via teleprocedimentos eAED.
04Exemplos calculados
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| Projeto | Sem IVA | TVA 17 % | TVA 3 % | Poupança |
|---|---|---|---|---|
| Renovação casa de banho | 30 000 € | 5 100 € | 900 € | 4 200 € |
| Renovação pesada apartamento | 100 000 € | 17 000 € | 3 000 € | 14 000 € |
| Construção nova | 300 000 € | 51 000 € | 9 000 € | 42 000 € |
| Construção topo de gama | 400 000 € | 68 000 € | 12 000 € | 50 000 € |
| Construção além do teto | 500 000 € | 85 000 € | 27 000 € | 50 000 € |
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Respostas curtas às perguntas mais comuns sobre este tema.
Qual é o teto da vantagem TVA a 3 % no Luxemburgo?
O teto da vantagem é de 50 000 € de TVA por habitação ao longo da sua vida útil. Corresponde a cerca de 357 000 € de obras sem TVA beneficiando da taxa reduzida. Além, aplica-se a taxa normal de 17 % sobre o excesso.
É necessária autorização prévia para a TVA a 3 %?
Sim. Um pedido prévio deve ser dirigido à AED antes de qualquer início de obras ou assinatura de escritura VEFA. O formulário está disponível em guichet.lu e deve incluir plantas, licença e estimativa orçamental.
A TVA a 3 % aplica-se a um investimento de arrendamento?
Sim, desde que o inquilino afete a habitação à sua residência (ocupação efetiva). O bem deve permanecer arrendado para habitação durante pelo menos dois anos após a entrega, sob pena de revogação da vantagem.
A TVA a 3 % aplica-se à renovação?
Sim, na renovação e reparação de uma habitação com mais de 20 anos, e sem condição de idade para a criação de habitação por transformação (ex.: transformação de um local comercial em habitação). Obras de isolamento, aquecimento, janelas, casa de banho são elegíveis. Decoração e equipamentos de luxo exteriores não.
Pode-se cumular a TVA a 3 % com o Bëllegen Akt e o Klimabonus?
Sim, os três regimes cumulam-se totalmente. Para um primo-comprador em VEFA realizando obras de renovação energética elegíveis, a poupança total pode exceder 130 000 €.
Qual é a superfície habitável máxima que dá direito à TVA 3 %?
400 m² de superfície habitável. Além, a taxa normal aplica-se ao excesso. Caves, sótãos não convertidos, garagens não anexas e partes comerciais não contam na superfície habitável.
Fontes oficiais
Leis, circulares e publicações consultadas para este guia.
- Aplicação da taxa super-reduzida de TVA — procedimentoGuichet.lu
- Artigo 44ter lei TVA modificada — taxa super-reduzida habitaçãoLegilux
- Regulamento Grão-Ducal de 30 de julho de 2002 — modalidades de aplicaçãoLegilux · 2002
- Circular AED n.º 800 — TVA habitaçãoAED
- Teleprocedimentos eAED — pedidos TVA habitaçãoAED
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