3 % Wohnungs-MwSt Luxemburg: Bedingungen und AED-Verfahren 2026
Alles, um den Vorteil der 3 % Wohn-MwSt. zu aktivieren und bis zu 50.000 € beim Bau, Kauf oder bei der Renovierung einer Luxemburger Wohnung zu sparen.
01Prinzip und anwendbarer Satz
Luxemburg wendet den super-ermäßigten MwSt.-Satz von 3 % auf Bau, Umbau und Renovierung von Wohnungen für Wohnzwecke an, gemäß Artikel 44ter des geänderten MwSt.-Gesetzes und der AED-Rundschreiben Nr. 800. Dieser Satz ist einer der niedrigsten Europas und ein wesentlicher Steuervorteil im Vergleich zum seit 2024 geltenden Normalsatz von 17 % (zuvor 16 % in 2023, 17 % normal außerhalb temporärer Maßnahmen).
Der Mechanismus ist eine Steuergutschrift: Die MwSt. wird zu 3 % statt 17 % berechnet, also 14 MwSt.-Punkte gespart. Dieser Vorteil ist auf 50.000 € MwSt. pro Wohnung gedeckelt, was etwa 357.000 € Arbeiten netto zum ermäßigten Satz entspricht. Darüber hinaus gilt der Normalsatz von 17 % auf den Überschuss.
02Voraussetzungen
Das Objekt muss Wohnzwecken dienen: Hauptwohnsitz, vom Käufer bewohnter Zweitwohnsitz, oder Wohnung, die einem Mieter vermietet wird, der dort seinen Wohnsitz begründet. Die Wohnung muss mindestens zwei Jahre nach Lieferung oder Fertigstellung dem Wohnen dienen, andernfalls wird der Vorteil zurückgefordert. Bei Renovierung muss die Wohnung über 20 Jahre alt sein (außer Wohnraumschaffung durch Umbau, ohne Altersbedingung).
Berechtigt: Neubau, Umbau von Räumen zu Wohnraum (Wohnraumschaffung), Renovierung und Reparatur einer über 20 Jahre alten Wohnung (einschließlich Rohbau, Ausbau, Dämmung, Heizung, Fenster, Bad). Ausgeschlossen: Geschäfts- oder Büroräume, nicht angeschlossene Garagen, Pools, Tennisplätze, Gartenhütten, Luxus-Nebengebäude und Gartengestaltungen.
03Verfahren bei der AED
Die Genehmigung muss VOR Baubeginn oder Unterzeichnung eines VEFA-Erwerbsakts bei der Verwaltung für Eintragung, Domänen und MwSt. (AED) beantragt werden. Das Formular (auf guichet.lu) wird mit Wohnungsplänen, Bau- oder Stadtplanungsgenehmigung und einer kostenmäßigen Schätzung der Arbeiten eingereicht. Die AED erlässt eine Genehmigungsentscheidung, die den maximalen, dem ermäßigten Satz unterliegenden MwSt.-Betrag (Obergrenze 50.000 €) festlegt.
Bei einer VEFA berechnet der Bauträger die MwSt. direkt zu 3 % auf den Wohnanteil, nach Erhalt der Genehmigung. Bei einem Einzelbauherrn oder Bauherrn gibt es zwei Modalitäten: direkte 3 %-Rechnungstellung durch Handwerker (sofern sie die Genehmigung halten) oder 17 %-Rechnungstellung mit anschließender Erstattung der Differenz durch die AED gegen Vorlage der Rechnungen. Die Erstattungsantrag erfolgt über die eAED-Telefachverfahren.
04Rechenbeispiele
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| Projekt | Netto | MwSt. 17 % | MwSt. 3 % | Einsparung |
|---|---|---|---|---|
| Badrenovierung | 30.000 € | 5.100 € | 900 € | 4.200 € |
| Schwere Wohnungsrenovierung | 100.000 € | 17.000 € | 3.000 € | 14.000 € |
| Neubau | 300.000 € | 51.000 € | 9.000 € | 42.000 € |
| Hochwertiger Neubau | 400.000 € | 68.000 € | 12.000 € | 50.000 € |
| Bau über Obergrenze | 500.000 € | 85.000 € | 27.000 € | 50.000 € |
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Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Thema.
Wie hoch ist die MwSt.-Vorteilsobergrenze von 3 % in Luxemburg?
Die Vorteilsobergrenze beträgt 50.000 € MwSt. pro Wohnung über deren Lebensdauer. Das entspricht etwa 357.000 € Arbeiten netto zum ermäßigten Satz. Darüber hinaus gilt der Normalsatz von 17 % auf den Überschuss.
Ist eine Vorabgenehmigung für die 3 % MwSt. erforderlich?
Ja. Ein Vorabantrag muss vor Baubeginn oder VEFA-Aktunterzeichnung bei der AED eingereicht werden. Das Formular ist auf guichet.lu verfügbar und muss Pläne, Genehmigung und kostenmäßige Schätzung enthalten.
Gilt die 3 % MwSt. für eine Mietinvestition?
Ja, sofern der Mieter die Wohnung als seinen Wohnsitz nutzt (effektive Belegung). Die Immobilie muss mindestens zwei Jahre nach Lieferung als Wohnraum vermietet bleiben, andernfalls wird der Vorteil zurückgefordert.
Gilt die 3 % MwSt. für Renovierungen?
Ja, bei Renovierung und Reparatur einer über 20 Jahre alten Wohnung und ohne Altersbedingung bei Wohnraumschaffung durch Umbau (z.B. Umbau eines Geschäftsraums in Wohnraum). Dämm-, Heizungs-, Fenster-, Badarbeiten sind berechtigt. Dekoration und Luxus-Außenausstattung nicht.
Kann die 3 % MwSt. mit Bëllegen Akt und Klimabonus kombiniert werden?
Ja, die drei Regelungen sind voll kombinierbar. Für einen Erstkäufer in VEFA mit berechtigten energetischen Sanierungsarbeiten können die Gesamteinsparungen 130.000 € überschreiten.
Welche maximale Wohnfläche berechtigt zur 3 % MwSt.?
400 m² Wohnfläche. Darüber hinaus gilt der Normalsatz auf den Überschuss. Keller, nicht ausgebaute Dachböden, nicht angeschlossene Garagen und gewerbliche Teile zählen nicht zur Wohnfläche.
Offizielle Quellen
Gesetze, Rundschreiben und Veröffentlichungen, die für diesen Leitfaden konsultiert wurden.
- Anwendung des super-ermäßigten MwSt.-Satzes — VerfahrenGuichet.lu
- Artikel 44ter geändertes MwSt.-Gesetz — super-ermäßigter WohnsatzLegilux
- Großherzogliches Reglement vom 30. Juli 2002 — AnwendungsmodalitätenLegilux · 2002
- AED-Rundschreiben Nr. 800 — Wohn-MwSt.AED
- eAED-Telefachverfahren — Wohn-MwSt.-AnträgeAED
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