Immobilienkauf Luxemburg für Nichtansässige: Leitfaden 2026
Alles, um in Luxemburg als Nicht-Resident zu kaufen: Besteuerung, Finanzierung, Erklärungen und Beispielrechnungen.
01Rechtsrahmen und Beschränkungen
Luxemburg erlegt keine Nationalitäts- oder Wohnsitzbeschränkungen für den Immobilienerwerb auf seinem Hoheitsgebiet auf. Ein Franzose, Belgier, Deutscher, Brite, Amerikaner oder Bürger eines anderen Landes kann in vollem Eigentum eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder Gewerberäume im Großherzogtum kaufen, unter denselben rechtlichen Bedingungen wie ein Luxemburger Resident.
Die notarielle Erwerbsurkunde wird zwingend vor einem luxemburgischen Notar geschlossen, der die Formalitäten überwacht (Hypothekenlöschungen, eventuelles kommunales Vorkaufsrecht, städtebauliche Konformität). Die Immobilie wird im nationalen Kataster eingetragen. Die spätere Verwaltung (Vermietung, Wiederverkauf) folgt dem luxemburgischen Recht, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers.
02Besteuerung und Bëllegen Akt
Die Registrierungsgebühren (6 % + 1 % Eintragung = 7 %) gelten für Residenten und Nicht-Residenten gleichermaßen. Der Bëllegen Akt (40.000 € pro Käufer, 80.000 € pro Paar) bleibt für Nicht-Residenten zugänglich, SOFERN die erworbene Immobilie tatsächlich Hauptwohnsitz des neuen Käufers wird, der sich verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren einzuziehen. Das ist konsistent mit dem Ziel der Maßnahme: den Zugang zum Hauptwohnsitz erleichtern, auch für Neuresidenten.
Für eine Mietinvestition (die Immobilie wird an Dritte vermietet, nicht vom Käufer bewohnt) ist der Bëllegen Akt nicht zugänglich: die vollen 7 % Gebühren sind fällig. Der Nicht-Resident wird in Luxemburg nur auf seine luxemburgischen Einkünfte (Mieteinnahmen aus der LU-Immobilie, LU-Veräußerungsgewinne) nach dem progressiven IR-Tarif besteuert.
03Bankfinanzierung
Die luxemburgischen Banken (Spuerkeess, BIL, BGL BNP Paribas, Raiffeisen, ING Luxembourg) akzeptieren die Finanzierung von Nicht-Residenten, mit etwas strengeren Bedingungen als für Erstkäufer-Residenten. Die typische LTV-Quote für einen Nicht-Residenten beträgt 70-75 % (Eigenkapital 25-30 % erforderlich), im Vergleich zu 80-100 % für Residenten in Hauptwohnsitz.
Die maximale Kreditlaufzeit kann verkürzt sein (20-25 Jahre statt 30) je nach Alter des Kreditnehmers. Die Zinssätze sind vergleichbar mit denen für Residenten (typisch +0,2 bis 0,5 % Marge möglich). Erforderliche Dokumente: 3 letzte Steuerbescheide, 6 letzte Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, 3 Monate Kontoauszüge, detaillierter Finanzierungsplan. Bei einer Mietinvestition bewertet die Bank die DSTI-Quote (Debt Service to Income) unter Einbeziehung von 70-80 % der erwarteten Miete.
04Vergleich Resident vs Nicht-Resident
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| Käuferprofil | 7 % Gebühren | Bëllegen Akt | Notargebühren + Hypothek |
|---|---|---|---|
| Resident-Paar, Hauptwohnsitz | 42.000 € | −42.000 € | ≈ 11.700 € |
| Nicht-Resident-Paar Umzug nach LU | 42.000 € | −42.000 € | ≈ 12.500 € |
| Nicht-Resident-Paar, reine Vermietung | 42.000 € | 0 € | ≈ 12.500 € |
| Nicht-Resident allein, reine Vermietung | 42.000 € | 0 € | ≈ 12.500 € |
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Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Thema.
Kann ein Nicht-Resident vom Bëllegen Akt profitieren?
Ja, sofern die erworbene Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz des neuen Käufers dient, der sich verpflichtet, innerhalb von 2 Jahren nach dem Akt persönlich einzuziehen. Bei reiner Mietinvestition ist der Bëllegen Akt nicht zugänglich und die vollen 7 % Gebühren sind fällig.
Welchen Mindest-Eigenkapitalanteil braucht ein Nicht-Resident in Luxemburg?
LU-Banken verlangen in der Regel 25-30 % Eigenkapital für Nicht-Residenten (LTV 70-75 %), im Vergleich zu teilweise 0-20 % für Residenten in Hauptwohnsitz. Die Quote variiert je nach Bank, Kreditnehmerprofil und Lage.
Welche Dokumente muss man der LU-Bank als Nicht-Resident vorlegen?
Ausweis, 3 letzte Steuerbescheide aus dem Wohnsitzland, 6 letzte Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, 3 Monate Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweis, detaillierter Finanzierungsplan. Bei einem Mietprojekt zusätzlich Vorvertrag und Mietschätzung.
Wie funktioniert das Doppelbesteuerungsabkommen Frankreich-Luxemburg für Immobilien?
Das Abkommen Frankreich-Luxemburg von 2018 sieht vor, dass Immobilieneinkünfte und Veräußerungsgewinne aus einer in LU belegenen Immobilie in LU steuerpflichtig sind. Frankreich befreit sie, behält sie aber zur Berechnung des effektiven Steuersatzes. Sie zahlen also LU-IR auf diese Einkünfte, ohne Doppelbesteuerung.
Braucht man ein LU-Bankkonto zum Kauf?
Für die Beurkundung nicht zwingend (der Notar akzeptiert Auslandsüberweisung), aber stark empfohlen für die spätere Verwaltung: Mieteingang, Bezahlung von Nebenkosten und Steuern, Hypothekenabhebungen. Mehrere LU-Banken eröffnen ein Nicht-Resident-Konto in wenigen Tagen.
Welche jährlichen Steuern zahlt ein Nicht-Resident-Eigentümer?
Kommunale Grundsteuer (gering, 0,1 bis 1 % des Katasterwerts), Einkommensteuer auf Nettomieteinnahmen bei Vermietung (LU-IR-Tarif mit Abzügen), eventuell Veräußerungsgewinnsteuer beim Wiederverkauf vor der Befreiungsfrist. Keine Vermögenssteuer in Luxemburg.
Offizielle Quellen
Gesetze, Rundschreiben und Veröffentlichungen, die für diesen Leitfaden konsultiert wurden.
Verwandte Werkzeuge
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Resident vs Nicht-Resident, Bëllegen Akt nach Projekt, Wohn-MwSt., Hypothek.
Kreditkapazität, Monatsrate, statusangepasste DSTI/LTV-Quoten.
Verfolgung der Rendite mehrerer Immobilien langfristig.
Compliance ausländischer Käufer für LU-Notar und -Bank.
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