Achat immobilier Luxembourg pour non-résidents : guide 2026

Le Luxembourg n'impose aucune restriction de nationalité ni de résidence pour l'acquisition d'un bien immobilier sur son territoire. Un Français, Belge, Allemand, Britannique, Américain ou ressortissant d'un autre pays peut acheter en pleine propriété un appartement, une maison, un terrain ou un local commercial au Grand-Duché, dans les mêmes conditions juridiques qu'un résident luxembourgeois.

L'acte authentique d'acquisition se fait obligatoirement devant un notaire luxembourgeois, qui veille au respect des formalités (purges hypothécaires, droit de préemption éventuel des communes, conformité urbanistique). Le bien est inscrit au cadastre national. La gestion ultérieure (location, revente) suit le droit luxembourgeois, indépendamment du lieu de résidence du propriétaire.

Les droits d'enregistrement (6 % + 1 % de transcription = 7 %) s'appliquent identiquement aux résidents et non-résidents. Le Bëllegen Akt (40 000 € par acquéreur, 80 000 € par couple) reste accessible aux non-résidents À CONDITION que le bien acquis serve effectivement de résidence principale du nouvel acquéreur, qui s'engage à venir s'y installer dans les deux ans. C'est cohérent avec l'objectif de la mesure : faciliter l'accès au logement principal, y compris pour les nouveaux résidents.

Pour un investissement locatif (le bien est loué à un tiers, pas occupé par l'acquéreur), le Bëllegen Akt n'est pas accessible : les 7 % de droits sont dus en totalité. Le non-résident est imposé au Luxembourg uniquement sur ses revenus de source luxembourgeoise (revenus fonciers du bien LU, plus-values immobilières LU) selon le barème progressif IR.

Les banques luxembourgeoises (Spuerkeess, BIL, BGL BNP Paribas, Raiffeisen, ING Luxembourg) acceptent de financer des non-résidents, avec des conditions un peu plus restrictives que pour les résidents primo-accédants. Le ratio LTV typique pour un non-résident est de 70-75 % (apport requis 25-30 %), contre 80-100 % pour un résident en résidence principale.

La durée max du prêt peut être réduite (20-25 ans au lieu de 30) selon l'âge de l'emprunteur. Les taux d'intérêt sont comparables à ceux des résidents (généralement +0,2 à 0,5 % de marge possible). Documents demandés : 3 derniers avis d'imposition, 6 dernières fiches de paie, contrat de travail, relevés bancaires des 3 derniers mois, plan de financement détaillé. Pour un investissement locatif, la banque évaluera le ratio DSTI (Debt Service to Income) en intégrant 70-80 % du loyer prévisionnel.

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