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Oui, un non-résident peut acheter librement un bien immobilier au Luxembourg. Il n'existe aucune restriction de nationalité ni de résidence pour l'acquisition de biens immobiliers dans le Grand-Duché. Toutefois, le statut de non-résident entraîne des différences notables en matière fiscale, de financement bancaire et de déclaration des revenus fonciers. Ce guide détaille les points essentiels à connaître avant d'investir depuis l'étranger.
Les droits d'enregistrement (6 % du prix d'acquisition + 1 % de transcription hypothécaire) s'appliquent de manière identique aux résidents et aux non-résidents. En revanche, le crédit d'impôt Bëllegen Akt (20.000 € par personne, soit 40.000 € pour un couple) n'est accordé que pour l'acquisition d'une résidence principale occupée personnellement au Luxembourg. Un non-résident achetant pour investissement locatif ne peut donc pas en bénéficier. Par ailleurs, les non-résidents sont soumis à l'impôt sur le revenu luxembourgeois uniquement sur leurs revenus de source luxembourgeoise (revenus fonciers, plus-values immobilières). Les conventions fiscales bilatérales (France-Luxembourg, Belgique-Luxembourg, Allemagne-Luxembourg, etc.) permettent d'éviter la double imposition : les revenus fonciers sont généralement imposés dans le pays de situation du bien (Luxembourg), puis exonérés ou crédités dans le pays de résidence.
Les banques luxembourgeoises (Spuerkeess, BIL, BGL BNP Paribas, Raiffeisen, ING Luxembourg) acceptent de financer des non-résidents, mais avec des conditions plus restrictives. Le ratio prêt/valeur (LTV) est généralement réduit à 70-75 % pour un non-résident, contre 80-100 % pour un résident acquérant sa résidence principale. La banque exigera souvent un apport personnel de 25-30 %, une garantie hypothécaire de premier rang sur le bien luxembourgeois, et parfois des garanties complémentaires (nantissement d'épargne, caution personnelle). Les taux d'intérêt sont comparables à ceux proposés aux résidents, mais la durée maximale du prêt peut être réduite (20-25 ans au lieu de 30 ans). Il est recommandé de solliciter plusieurs établissements et de préparer un dossier solide incluant les 3 derniers avis d'imposition, les fiches de salaire, et un plan de financement détaillé.
Un non-résident qui met son bien luxembourgeois en location doit déposer une déclaration d'impôt sur le revenu au Luxembourg (déclaration modèle 100F pour les non-résidents). Les revenus fonciers nets (loyers perçus moins les charges déductibles : intérêts d'emprunt, assurance, travaux d'entretien, amortissement du bâtiment à 2 % par an) sont imposés au barème progressif luxembourgeois. Le taux marginal maximal est de 42 % (revenu imposable > 200.004 €), plus la contribution au fonds pour l'emploi (7-9 %). Les non-résidents bénéficient des mêmes déductions que les résidents sur leurs revenus fonciers luxembourgeois : intérêts débiteurs, frais d'obtention (Werbungskosten), amortissement du bâtiment. En cas de revente, la plus-value immobilière est taxée au Luxembourg selon les règles de l'article 99bis L.I.R. (taux quart du taux global après 2 ans de détention). La convention fiscale avec le pays de résidence évite la double imposition.
Par Erwan Bargain, REV TEGOVA · Mis à jour : avril 2026
Non, le Bëllegen Akt (crédit d'impôt de 20.000 € par acquéreur sur les droits d'enregistrement) est réservé à l'acquisition d'une résidence principale occupée personnellement au Luxembourg. Un non-résident qui achète pour investissement locatif ne peut pas en bénéficier et paie les droits d'enregistrement plein taux (6 % + 1 % de transcription).
Les banques luxembourgeoises exigent généralement un apport personnel de 25 à 30 % du prix d'acquisition pour un non-résident (LTV de 70-75 %), contre parfois 0-20 % pour un résident acquérant sa résidence principale. Ce ratio varie selon la banque, le profil de l'emprunteur et la localisation du bien.