Frais de notaire au Luxembourg : barème 2026 et calcul détaillé
Ce que coûte vraiment l'acte notarié, ligne par ligne, avec les barèmes officiels en vigueur en 2026.
01Droits d'enregistrement et de transcription
Tout transfert de propriété immobilière au Luxembourg déclenche deux droits perçus par l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) : le droit d'enregistrement, fixé à 6 % du prix, et le droit de transcription, fixé à 1 %. Ces taux sont issus de la loi modifiée du 22 frimaire an VII et de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers, et n'ont pas changé en 2026.
Pour un bien neuf vendu en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les droits ne portent que sur la part terrain figurant dans l'acte. La part construction est exonérée des droits car elle relève de la TVA, au taux super-réduit de 3 % pour le logement principal (faveur fiscale plafonnée à 50 000 € par logement, conformément à la circulaire AED n° 800 et à l'article 44ter de la loi TVA).
02Émoluments du notaire
Les émoluments du notaire luxembourgeois sont fixés par le règlement grand-ducal du 26 novembre 2015 concernant les honoraires des notaires. Le barème est proportionnel et dégressif par tranche : 1,650 % jusqu'à 7 500 €, 1,100 % de 7 500 € à 15 000 €, 0,825 % de 15 000 € à 30 000 €, puis 0,550 % au-delà. Le notaire ne peut ni majorer ni minorer ces taux.
À ces honoraires s'ajoutent les frais de formalités exposés par l'étude pour le compte de l'acquéreur : recherches hypothécaires, extrait cadastral, certificat d'urbanisme, certificat de mainlevée, photocopies, transmissions à l'AED. Ces débours représentent généralement entre 1 000 et 2 000 € pour une transaction résidentielle classique.
03Frais hypothécaires
Si l'acquisition est financée par un crédit, l'inscription hypothécaire au profit de la banque génère des frais distincts : un droit d'hypothèque de 0,05 % du montant emprunté perçu par l'AED, les émoluments du notaire pour l'acte d'inscription (suivant le même barème dégressif que ci-dessus), et les frais d'inscription au registre foncier. Pour un emprunt de 600 000 €, comptez 5 500 à 6 500 € de frais hypothécaires totaux.
04Exemples chiffrés par prix d'achat
Le tableau ci-dessous donne une fourchette indicative pour un bien ancien occupé à titre de résidence principale par un couple acquéreur (Bëllegen Akt 80 000 € appliqué). Les frais hypothécaires correspondent à un financement à 80 % de la valeur.
| Prix d'achat | Droits 7 % | Bëllegen Akt | Total à payer |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 21 000 € | −21 000 € | ≈ 6 000 € |
| 500 000 € | 35 000 € | −35 000 € | ≈ 10 000 € |
| 750 000 € | 52 500 € | −52 500 € | ≈ 14 000 € |
| 1 000 000 € | 70 000 € | −70 000 € | ≈ 18 000 € |
| 1 500 000 € | 105 000 € | −80 000 € | ≈ 50 000 € |
Calculez vos frais d'acquisition réels
Notre calculateur applique le barème dégressif des notaires, le Bëllegen Akt selon votre situation, la TVA logement pour les biens neufs et le coût hypothécaire selon le financement.
Ouvrir le calculateurQuestions fréquentes
Réponses brèves aux questions les plus posées sur ce sujet.
Combien de frais de notaire pour un appartement à 500 000 € au Luxembourg ?
Pour un appartement ancien à 500 000 € acheté par un couple primo-acquéreur (Bëllegen Akt plein), comptez environ 10 000 à 12 000 € de frais totaux : droits 35 000 € entièrement annulés par le crédit d'impôt, plus 4 200 € d'émoluments notaire, environ 4 500 € de frais hypothécaires sur 400 000 € empruntés et 1 500 € de débours.
Les frais de notaire sont-ils réduits pour un bien neuf au Luxembourg ?
Oui. Pour un bien neuf vendu en VEFA, les droits d'enregistrement et de transcription ne portent que sur la part terrain figurant dans l'acte. La construction est soumise à la TVA logement au taux super-réduit de 3 % (faveur fiscale plafonnée à 50 000 € par logement). Les frais totaux tombent généralement entre 3 et 4 % du prix.
Qu'est-ce que le Bëllegen Akt et comment l'obtenir ?
Le Bëllegen Akt est un crédit d'impôt de 40 000 € par acquéreur (80 000 € pour un couple) appliqué sur les droits d'enregistrement, à condition que le bien serve de résidence principale et soit occupé personnellement par l'acquéreur. La demande est faite automatiquement par le notaire lors de l'acte. L'AED perçoit au minimum 100 € de droits dans tous les cas.
Les frais de notaire peuvent-ils être négociés au Luxembourg ?
Non. Les émoluments du notaire luxembourgeois sont strictement réglementés par le règlement grand-ducal du 26 novembre 2015 et le notaire ne peut ni les majorer ni les minorer. Seuls les débours (formalités) peuvent légèrement varier d'une étude à l'autre selon les recherches effectuées.
Qui paie les frais de notaire au Luxembourg : l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur supporte la totalité des frais d'acquisition (droits, émoluments de l'acte de vente, frais hypothécaires si emprunt). Le vendeur paie uniquement les éventuelles formalités liées à la mainlevée d'une hypothèque préexistante sur le bien et l'éventuelle commission d'agence si elle est à sa charge.
Les frais de notaire sont-ils déductibles fiscalement au Luxembourg ?
Pour un investissement locatif, les frais de notaire (droits, émoluments, frais hypothécaires) ne sont pas déductibles immédiatement mais sont intégrés au coût d'acquisition et peuvent être amortis sur la durée de détention. Pour la résidence principale, ils ne sont pas déductibles mais le Bëllegen Akt en couvre une grande partie.
Sources officielles
Textes de loi, circulaires et publications consultés pour rédiger ce guide.
- Crédit d'impôt sur les actes notariés (Bëllegen Akt) — démarcheGuichet.lu
- Bëllegen Akt — fiche officielleLogement.lu — Ministère du Logement
- Règlement grand-ducal du 26 novembre 2015 fixant les émoluments des notairesLegilux · 2015
- Loi du 22 frimaire an VII relative aux droits d'enregistrementLegilux
- Loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliersLegilux
- TVA logement à 3 % — circulaire AEDAdministration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA
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