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LTV, capacité d'emprunt, tableaux d'amortissement, DSCR — Référentiels CRR / EBA
La plupart des banques luxembourgeoises prêtent jusqu'à 80% de la valeur du bien. Vous devez apporter au moins 20% d'apport personnel.
Pour un premier achat en résidence principale, certaines banques acceptent un LTV jusqu'à 90% sous conditions (revenus stables, CDI, jeune ménage).
Au-delà de 90%, la banque exige généralement la garantie de l'État luxembourgeois (max 303 862 €). Conditions : épargne régulière ≥ 3 ans, plafond de revenus.
La valeur prudente (Prudent Value) n'est pas un pourcentage fixe de la valeur de marché. C'est la valeur hypothécaire (MLV) déterminée par un évaluateur indépendant selon l'article 229 du CRR, en excluant les éléments spéculatifs et les conditions de marché exceptionnelles.
Méthode : L'évaluateur applique des décotes prudentielles à la valeur de marché pour refléter la soutenabilité à long terme : décote conjoncturelle (marge vs conditions actuelles), décote de commercialisation (délai/liquidité), décote spécifique (risques propres au bien). Le résultat est typiquement 80-95% de la valeur de marché, mais ce ratio n'est pas réglementaire — il dépend du bien et du contexte.
Base légale : CRR Art. 4(1)(74) définit la MLV. CRR Art. 229 impose une évaluation par un expert indépendant qualifié. EBA GL/2020/06 précise les exigences de monitoring et réévaluation.
Pour calculer : Utilisez l'onglet Valeur hypothécaire dans le module de valorisation EVS — il applique les décotes CRR avec justification.