Immobiliekredit-Tools fir Lëtzebuerg
De lëtzebuergsche Immobiliekreditmaart huet bedeitend Besonneschkeeten am Verglach zu den Nopeschlänner. De Bankesekteur gëtt vun lokalen Akteuren (Spuerkeess/BCEE, BIL, BGL BNP Paribas, Raiffeisen) an internationale Banken (ING, Deutsche Bank) dominéiert, déi ënnerschiddlech Konditiounen ubidden.
D'Zënssätz zu Lëtzebuerg follegen den Decisiounen vun der Europäescher Zentralbank (EZB), mat engem typeschen Bankenspread vu 80 bis 150 Basispunkten iwwer dem Refinanzéierungstaux. Am Joer 2025 leien d'10-järeg Festzënse bei ronn 3,0 bis 3,8 %, während variabel Zënse (indexéiert op den 3-Méint-EURIBOR) tëschent 3,2 an 4,0 % schwanken.
D'CSSF reguléiert d'Vergabepraxis iwwer hir Rundschreiwen an Empfehlungen, besonnesch wat den LTV-Verhältnis an d'Réckzuelungsfähegkeet ugët.
LTV-Verhältnis a CSSF-Schwellewäerter
D'Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) ass d'Verhältnis tëschent dem Darlehensbétrag an dem Immobilienwäert. D'CSSF an de CRS hunn differenzéiert LTV-Uewergrenzen empfohlen:
- Éischtkeeferinnen (Haaptwunnsitz): empfohlene maximalen LTV vun 100 % (Vollfinanzéierung ënner Bedingunge méiglech).
- Net-Éischtkeeferinnen (Haaptwunnsitz): empfohlene maximalen LTV vun 90 %, also 10 % Eegekaptial.
- Kapitalanlag: LTV begrenzt op 80 %, mindestens 20 % Eegekaptial néideg.
- Buy-to-let: besonnesch Bedingunge gëllen, deelweis mat 70 % LTV-Schwellen.
Wichteg: Den LTV gëtt op Basis vum Schätzwäert vun der Immobilie berechent, net vum Kafspräis.
Kreditkapazitéit an d'40-%-Reegel
D'Kreditkapazitéit gëtt duerch d'Schold endéngschtquot bestëmmt, déi zu Lëtzebuerg normalerweis 40 % vum Nettoak ommes vum Ménage net iwwerschräide soll. Dëse Schwellewäert ass méi generéis wéi an e puer Nopeschlänner (35 % a Frankräich, 33 % a Belsch).
- Berücksichtegt Akommes: Nettogehalt, Mieteinnahmen (normalerweis zu 70-80 % ugerechent), Akommes aus selbststänneger Tätegkeet, Pensiounen.
- Ofgezunn Belaaschtungen: laafen Kreditter, Ënnerhaltszuelungen.
- Verbleiwend Akommes: Lëtzebuergsch Banken préiwen en Mindest-Restakommes (ca. 1.200 EUR/Mount fir Eenzelpéiersounen, 2.000 EUR fir Koppelen).
Tilgung: konstant vs. progressiv
Lëtzebuergsch Banke bidden haaptsächlech zwou Tilgungsaarten un:
- Konstant Tilgung (fest Annuitéiten): D'Monatsrat bleift während der ganzer Laufzäit gläich. Den Zënsdeel sënkt progressiv, während den Tilgungsdeel klammt.
- Linear Tilgung (konstante Kapitalbétrag): D'Kapitalréckzuelung ass all Mount gläich, wat zu sinkende Monatsrate féiert.
- Endfälleg (tilgungsfräi): Während der Laafzäit gi just Zënsen bezuelt, d'Kapital gëtt um Enn an enger Somm zeréckbezuelt.
DSCR fir Kapitalanlagimmobilien
D'Debt Service Coverage Ratio (DSCR) ass eng Kennzuel, mat där Banken d'Fähegkeet vun enger Mietimmobilie zur Deckung vum Scholdendéngscht bewäerten:
DSCR = Nettomieteinnahmen / Jährleche Scholdendéngscht
- Eng DSCR iwwer 1,20 gëtt vu lëtzebuergsche Banken normalerweis gefuerdert.
- Eng DSCR vun 1,00 bedäit, datt d'Mie ten d'Réckzuelungen genee decken — eng riskant Situatioun.
- Eng DSCR ënner 1,00 bedäit, datt den Investisseur de Scholdendéngscht aus perséinlechem Akommes ergänze muss.