Qu'est-ce que le Bëllegen Akt et comment en bénéficier ?

Le Bëllegen Akt (littéralement « acte à bon marché ») est un crédit d'impôt accordé sur les droits d'enregistrement lors de l'acquisition d'un bien immobilier destiné à servir de résidence principale au Luxembourg. Chaque acquéreur peut bénéficier d'un crédit allant jusqu'à 20 000 € (soit 40 000 € pour un couple acquérant ensemble), ce qui réduit significativement le coût des frais de notaire. Ce dispositif est prévu par l'article 7 de la loi modifiée du 22 frimaire an VII et le règlement grand-ducal du 18 décembre 2020.

Conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du Bëllegen Akt, quatre conditions doivent être remplies : (1) l'acquéreur doit s'engager à occuper le bien comme résidence principale dans les deux ans suivant l'acquisition ; (2) il ne doit pas être propriétaire d'un autre logement au moment de la demande ; (3) le bien doit être situé au Luxembourg ; (4) le crédit n'a pas déjà été intégralement utilisé lors d'une acquisition antérieure. Le crédit est personnel : chaque personne physique dispose d'un crédit de 20 000 € sur l'ensemble de sa vie. Un couple marié ou pacsé achetant ensemble cumule donc 40 000 €.

Montant et application du crédit

Le crédit s'impute directement sur les droits d'enregistrement et de transcription dus lors de l'acte notarié. Exemple concret : pour un couple achetant un appartement à 600 000 €, les droits d'enregistrement (7 %) + transcription (1 %) = 48 000 €. Avec le Bëllegen Akt de 40 000 €, ils ne paient que 8 000 € de droits. Le notaire applique automatiquement le crédit lors de la rédaction de l'acte, après vérification auprès de l'Administration de l'enregistrement et des domaines (AED). Si le crédit excède les droits dus, le solde reste disponible pour une future acquisition.

Points de vigilance

Si l'acquéreur ne respecte pas l'engagement d'occupation dans les deux ans, l'AED peut réclamer le remboursement du crédit majoré d'intérêts de retard. Le crédit ne s'applique pas aux terrains nus sans projet de construction immédiat. En cas de revente du bien avant l'expiration du délai d'occupation, le crédit peut également être réclamé. Attention : le Bëllegen Akt ne réduit pas les émoluments du notaire ni les frais hypothécaires, seulement les droits d'enregistrement et de transcription. Un crédit partiel est possible si une partie a déjà été utilisée lors d'une première acquisition.

Par Erwan Bargain, REV TEGOVA · Mis à jour : avril 2026