Bëllegen Akt 2026 : crédit d'impôt acte notarié Luxembourg
Le crédit d'impôt qui peut faire économiser jusqu'à 80 000 € de frais d'acquisition à un couple primo-accédant.
01Principe et montant
Le Bëllegen Akt (« acte à bon marché ») est un crédit d'impôt sur les droits d'enregistrement et de transcription dus lors de l'acquisition d'un logement destiné à servir de résidence principale au Luxembourg. Il a été instauré par la loi du 30 juillet 2002 puis successivement réformé. Le plafond actuel est de 40 000 € par acquéreur, soit 80 000 € pour un couple acquérant ensemble en indivision. Le crédit est imputé directement sur les droits dus : il n'y a pas de remboursement en cash.
Le mécanisme est simple : le notaire calcule les droits exigibles (6 % d'enregistrement + 1 % de transcription = 7 % du prix), retranche le crédit Bëllegen Akt disponible pour chaque acquéreur, et perçoit le solde pour le compte de l'AED. Si le crédit excède les droits dus, le solde reste disponible pour une acquisition future à titre de résidence principale (le crédit est personnel et viager).
02Conditions d'éligibilité
Quatre conditions cumulatives doivent être respectées : (1) le bien doit être situé au Luxembourg, (2) il doit servir de résidence principale et habituelle de l'acquéreur, (3) l'occupation effective et personnelle doit débuter dès l'entrée en jouissance ou dans les deux ans suivant l'acte, et (4) l'acquéreur doit signer une déclaration sur l'honneur intégrée à l'acte. Le crédit est ouvert à toute personne physique, résidente ou non-résidente du Luxembourg.
Le Bëllegen Akt s'applique aussi bien à un appartement, une maison, qu'à un terrain destiné à recevoir une construction de résidence principale dans un délai de quatre ans. Pour un bien neuf vendu en VEFA, le crédit s'applique sur les droits relatifs à la part terrain (la part construction étant soumise à la TVA logement à 3 %).
03Démarche et application
Aucune démarche directe n'est nécessaire de la part de l'acquéreur. Le notaire intègre la déclaration au projet d'acte, vérifie auprès de l'AED le solde de crédit disponible pour chaque acquéreur (notamment si l'un d'eux a déjà bénéficié du dispositif), et applique le crédit au moment du calcul des droits. La quittance des droits délivrée par l'AED mentionne explicitement le crédit appliqué.
Pour les acquéreurs ayant déjà utilisé une partie de leur crédit, l'AED tient un registre nominatif. Le notaire interroge ce registre via les téléprocédures de l'enregistrement avant de finaliser l'acte. Le crédit résiduel est calculé automatiquement et imputé sur les droits dus pour la nouvelle acquisition.
04Exemples chiffrés
guide.bellegenAkt.section4P1
| Prix d'achat | Acquéreur seul (40 000 €) | Couple (80 000 €) | Économie réalisée |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 0 € de droits | 0 € de droits | 21 000 € |
| 500 000 € | 0 € (crédit > droits) | 0 € de droits | 35 000 € |
| 750 000 € | 12 500 € de droits | 0 € de droits | 52 500 € |
| 1 000 000 € | 30 000 € de droits | 0 € de droits | 70 000 € |
| 1 500 000 € | 65 000 € de droits | 25 000 € de droits | 80 000 € (couple) |
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Lancer le calculQuestions fréquentes
Réponses brèves aux questions les plus posées sur ce sujet.
Quel est le montant du Bëllegen Akt en 2026 ?
Le Bëllegen Akt s'élève à 40 000 € par acquéreur, soit 80 000 € pour un couple acquérant ensemble en indivision. C'est le montant maximal du crédit d'impôt imputable sur les droits d'enregistrement et de transcription.
Le Bëllegen Akt est-il cumulable avec d'autres aides ?
Oui. Il se cumule avec la TVA logement à 3 % sur les biens neufs, la prime d'accession à la propriété, la subvention d'intérêt, la prime d'épargne et la garantie de l'État. Le seul cumul interdit est de bénéficier deux fois du même crédit pour deux acquisitions simultanées.
Peut-on utiliser le Bëllegen Akt pour un investissement locatif ?
Non. Le crédit est strictement réservé à l'acquisition d'une résidence principale occupée personnellement par l'acquéreur. Un investissement locatif, une résidence secondaire ou un local commercial n'y donnent pas droit.
Faut-il être résident luxembourgeois pour en bénéficier ?
Non. Le Bëllegen Akt est ouvert à toute personne physique acquérant un logement au Luxembourg pour y établir sa résidence principale, qu'elle soit déjà résidente fiscale du pays ou qu'elle s'y installe à l'occasion de l'achat.
Que se passe-t-il si je revends mon logement rapidement ?
Si la revente intervient avant la fin du délai d'engagement d'occupation, l'AED peut réclamer le remboursement intégral du crédit, majoré des intérêts de retard. Une revente après plusieurs années d'occupation effective ne déclenche pas de restitution, mais le crédit n'est pas restauré pour une nouvelle acquisition principale.
Comment vérifier le solde de crédit disponible ?
Le notaire interroge l'AED via les téléprocédures avant l'acte. L'acquéreur peut aussi demander une attestation de solde directement à l'AED en présentant une pièce d'identité. Si une partie du crédit a déjà été utilisée lors d'un achat antérieur, seul le résidu est mobilisable.
Sources officielles
Textes de loi, circulaires et publications consultés pour rédiger ce guide.
- Crédit d'impôt sur les actes notariés (Bëllegen Akt) — démarcheGuichet.lu
- Bëllegen Akt — fiche officielleLogement.lu — Ministère du Logement
- Loi du 30 juillet 2002 instituant le crédit d'impôt sur les actes notariésLegilux · 2002
- Réforme du Bëllegen Akt — porté à 40 000 €Paperjam
- Loi du 22 frimaire an VII — droits d'enregistrementLegilux
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