Bëllegen Akt 2026: Steuergutschrift notarielle Urkunde Luxemburg

Der Bëllegen Akt (sogenannter günstiger Akt) ist eine Steuergutschrift auf die beim Erwerb eines als Hauptwohnsitz vorgesehenen Wohnraums in Luxemburg fälligen Eintragungs- und Transkriptionsgebühren. Eingeführt durch das Gesetz vom 30. Juli 2002 und mehrfach reformiert, beträgt die aktuelle Obergrenze 40.000 € pro Käufer, also 80.000 € für ein gemeinsam kaufendes Paar. Die Gutschrift wird direkt auf die fälligen Gebühren angerechnet: keine Barerstattung.

Der Mechanismus ist einfach: Der Notar berechnet die fälligen Gebühren (6 % Eintragung + 1 % Transkription = 7 % vom Preis), zieht die verfügbare Bëllegen-Akt-Gutschrift jedes Käufers ab und vereinnahmt den Restbetrag für die AED. Übersteigt die Gutschrift die Gebühren, bleibt der Rest für einen zukünftigen Hauptwohnsitzerwerb verfügbar (die Gutschrift ist persönlich und lebenslang).

Vier kumulative Bedingungen müssen erfüllt sein: (1) die Immobilie muss in Luxemburg liegen, (2) sie muss als Haupt- und gewöhnlicher Wohnsitz des Käufers dienen, (3) tatsächliche und persönliche Bewohnung muss ab Besitzeinweisung oder innerhalb von zwei Jahren ab Akt beginnen, (4) der Käufer muss eine eidesstattliche Erklärung im Akt unterzeichnen. Die Gutschrift steht jeder natürlichen Person offen, ob in Luxemburg ansässig oder nicht.

Der Bëllegen Akt gilt für Wohnungen, Häuser sowie für Grundstücke, auf denen innerhalb von vier Jahren ein Hauptwohnsitz errichtet werden soll. Bei einem VEFA-Neubau gilt die Gutschrift für die Gebühren auf den Grundstücksanteil (der Bauanteil unterliegt der 3 % Wohn-MwSt.).

Vom Käufer ist kein direktes Verfahren erforderlich. Der Notar integriert die Erklärung in den Aktentwurf, fragt bei der AED den verfügbaren Restkredit jedes Käufers ab (insbesondere wenn einer bereits davon profitiert hat) und wendet die Gutschrift bei der Gebührenberechnung an. Die von der AED ausgestellte Quittung weist die angewandte Gutschrift ausdrücklich aus.

Für Käufer, die bereits einen Teil ihres Kredits genutzt haben, führt die AED ein personengebundenes Register. Der Notar fragt dieses Register über die Eintragungs-Telefachverfahren vor Aktabschluss ab. Der Restkredit wird automatisch berechnet und auf die Gebühren des Neuerwerbs angerechnet.

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