Bëllegen Akt 2026: crédito fiscal de escritura notarial Luxemburgo
O crédito fiscal que pode poupar até 80 000 € de custos de aquisição a um casal primo-comprador.
01Princípio e montante
O Bëllegen Akt («ato acessível») é um crédito fiscal sobre os direitos de registo e transcrição devidos na aquisição de uma habitação destinada a servir de residência principal no Luxemburgo. Instituído pela lei de 30 de julho de 2002 e sucessivamente reformado, o limite atual é de 40 000 € por comprador, ou seja, 80 000 € para um casal que compra em conjunto. O crédito é imputado diretamente nos direitos devidos: não há reembolso em dinheiro.
O mecanismo é simples: o notário calcula os direitos devidos (6% registo + 1% transcrição = 7% do preço), deduz o crédito Bëllegen Akt disponível para cada comprador e cobra o saldo por conta da AED. Se o crédito exceder os direitos devidos, o saldo permanece disponível para uma aquisição futura como residência principal (o crédito é pessoal e vitalício).
02Condições de elegibilidade
Quatro condições cumulativas devem ser respeitadas: (1) o imóvel deve estar situado no Luxemburgo, (2) deve servir de residência principal e habitual do comprador, (3) a ocupação efetiva e pessoal deve começar desde a tomada de posse ou nos dois anos seguintes à escritura, e (4) o comprador deve assinar uma declaração sob compromisso de honra integrada na escritura. O crédito está aberto a qualquer pessoa singular, residente ou não residente no Luxemburgo.
O Bëllegen Akt aplica-se a apartamentos, casas e a terrenos destinados a receber a construção de uma residência principal no prazo de quatro anos. Para um imóvel novo VEFA, o crédito aplica-se aos direitos sobre a parte de terreno (a parte de construção está sujeita ao IVA habitação a 3%).
03Procedimento e aplicação
Nenhum procedimento direto é necessário por parte do comprador. O notário integra a declaração no projeto de escritura, consulta a AED sobre o saldo de crédito disponível para cada comprador (em particular se um deles já beneficiou do regime) e aplica o crédito no cálculo dos direitos. O recibo dos direitos emitido pela AED menciona explicitamente o crédito aplicado.
Para os compradores que já utilizaram parte do seu crédito, a AED mantém um registo nominal. O notário consulta esse registo via teleprocedimentos do registo antes de finalizar a escritura. O crédito residual é calculado automaticamente e imputado nos direitos devidos pela nova aquisição.
04Exemplos calculados
guide.bellegenAkt.section4P1
| Preço de compra | Comprador único (40 000 €) | Casal (80 000 €) | Poupança |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 0 € de direitos | 0 € de direitos | 21 000 € |
| 500 000 € | 0 € (crédito > direitos) | 0 € de direitos | 35 000 € |
| 750 000 € | 12 500 € de direitos | 0 € de direitos | 52 500 € |
| 1 000 000 € | 30 000 € de direitos | 0 € de direitos | 70 000 € |
| 1 500 000 € | 65 000 € de direitos | 25 000 € de direitos | 80 000 € (casal) |
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Iniciar o cálculoPerguntas frequentes
Respostas curtas às perguntas mais comuns sobre este tema.
Qual é o montante do Bëllegen Akt em 2026?
O Bëllegen Akt ascende a 40 000 € por comprador, ou seja, 80 000 € para um casal que compra em conjunto em compropriedade. É o montante máximo do crédito fiscal imputável aos direitos de registo e transcrição.
O Bëllegen Akt é cumulável com outras ajudas?
Sim. Cumula-se com o IVA habitação a 3% sobre os imóveis novos, o prémio de acesso à propriedade, a subvenção de juros, o prémio de poupança e a garantia do Estado. A única cumulação proibida é beneficiar duas vezes do mesmo crédito para duas aquisições simultâneas.
Pode-se usar o Bëllegen Akt para um investimento locativo?
Não. O crédito é estritamente reservado à aquisição de residência principal ocupada pessoalmente pelo comprador. Um investimento locativo, residência secundária ou local comercial não dão direito ao crédito.
É preciso ser residente luxemburguês para beneficiar?
Não. O Bëllegen Akt está aberto a qualquer pessoa singular que adquira um imóvel no Luxemburgo para nele estabelecer a sua residência principal, seja já residente fiscal ou se mude por ocasião da compra.
O que acontece se eu vender rapidamente?
Se a revenda ocorrer antes do termo do prazo de compromisso de ocupação, a AED pode reclamar o reembolso integral do crédito acrescido de juros de mora. Uma revenda após vários anos de ocupação efetiva não desencadeia restituição, mas o crédito não é restaurado para uma nova aquisição principal.
Como verificar o saldo de crédito disponível?
O notário consulta a AED via teleprocedimentos antes da escritura. O comprador também pode pedir uma certidão de saldo diretamente à AED apresentando um documento de identificação. Se uma parte do crédito já foi utilizada numa compra anterior, apenas o resíduo é mobilizável.
Fontes oficiais
Leis, circulares e publicações consultadas para este guia.
- Crédito de imposto sobre escrituras notariais (Bëllegen Akt) — procedimentoGuichet.lu
- Bëllegen Akt — ficha oficialLogement.lu — Ministério da Habitação
- Lei de 30 de julho de 2002 que institui o crédito fiscal sobre escrituras notariaisLegilux · 2002
- Reforma do Bëllegen Akt — elevado a 40 000 €Paperjam
- Lei de 22 Frimário Ano VII — direitos de registoLegilux
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