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Berechnungsleitfäden — Regeln geprüft am 8. September 2026
2026 gelten private Verkäufe bei höchstens fünf Jahren Haltedauer als Spekulation; danach kann der halbe globale Steuersatz gelten. 2025 gelten die Zweijahresgrenze und der Viertelsatz bis 30. Juni sowie vom 1. Juli bis 30. September, wenn der Vorvertrag bis 30. Juni bei der AED registriert wurde. Genaue Daten sind entscheidend.
Simulation eines privaten Immobilienverkaufs durch einen Ansässigen der Steuerklasse 1 oder 2. Nur Ihren Eigentumsanteil oder die Anteile des gemeinsam veranlagten Haushalts eingeben. Maßgeblich sind Urkunde und tatsächlicher Eigentumsübergang.
Preis, zulässige Kosten und Datum des letzten entgeltlichen Kaufs des Vorbesitzers verwenden. Der erklärte Erbschafts- oder Schenkungswert ersetzt diesen Preis nicht.
Tatsächliche belegte Kosten ohne Doppelabzug. Eine Verbesserungstranche in diesem Formular; nur Ausgaben desselben Jahres zusammenfassen. Außer bei Spekulation werden Kosten und Verbesserungen getrennt neu bewertet.
Bei langfristigen Verkäufen wird der verbleibende Zehnjahresfreibetrag von 50.000 € (100.000 € bei Zusammenveranlagung) nach anderen zulässigen Abzügen und dem zulässigen Erbschaftsfreibetrag angewandt. Er gilt nicht für Spekulation. Einkommensteuer hängt von regulärem Einkommen und Steuerklasse ab.
Direkte Erbfolge der letzten Hauptwohnung der Eltern: einmalig bis 75.000 € pro Person. Bei Zusammenveranlagung je Ehepartner auf dessen eigenen berechtigten Erbanteil; 150.000 € nur bei persönlicher Berechtigung beider.
Die Bezeichnung Hauptwohnsitz allein genügt nicht. Tatsächliche Nutzung, Auszug und Gleichstellung anhand des ACD-Leitfadens prüfen.
Bei Spekulation wird der Beschäftigungsfonds als Tarifdifferenz berechnet. Bei Veräußerungsgewinn ist dies eine Rückstellung von 7 % der Einkommensteuer, bzw. 7–9 % oberhalb 150.000 € (Klasse 1) / 300.000 € (Klasse 2). Die genaue Zuordnung außerordentlicher Einkünfte bleibt im Jahresbescheid zu klären; keine endgültige Steuerfestsetzung.
Erlös ist kein Gewinn: Der Kaufpreis wird hier nicht abgezogen. Restschuld, nicht erfasste Löschungskosten und weitere Verpflichtungen bleiben zu bezahlen.
Eine Transaktion ohne weitere verrechenbare Gewinne oder Verluste. Jährliche Spekulationsgewinne unter 500 € sind steuerfrei. Reinvestition, Anteilsverkäufe, Betriebsvermögen, Nichtansässige, Klasse 1a, außergewöhnliche Abzüge nach Artikel 131(3) und Mindestwerte alter Erwerbe sind gesondert zu prüfen. Auch steuerfreie Verkäufe sind zu erklären.