Immobilien-Veräußerungsgewinn Luxemburg: Steuern 2026 (LIR)
Verstehen Sie die Besteuerung eines Immobilien-Kapitalgewinns nach Haltedauer, Nutzung und anwendbarem Steuerregime.
01Spekulations- vs Veräußerungsregime
Das luxemburgische Steuerrecht unterscheidet zwei Regime nach Haltedauer. Erfolgt der Wiederverkauf innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb, gilt der Gewinn als Spekulationsgewinn (Art. 99bis LIR): Er wird vollständig zum steuerpflichtigen Einkommen des Jahres hinzugerechnet und nach progressivem Einkommensteuertarif besteuert (Grenzsatz bis 42 % + 7 oder 9 % Beschäftigungsfondsbeitrag, max. effektiv ca. 45,78 %).
Über zwei Jahre Haltedauer hinaus wird der Gewinn zum Veräußerungsgewinn (Art. 99ter LIR) mit deutlich günstigerem Regime: Nur ein Viertel des Gesamtsteuersatzes nach Artikel 102bis Absatz 1 LIR. Bei einem Steuerpflichtigen im 42 %-Spitzensatz fällt der effektive Satz auf den Gewinn somit auf etwa 10,5 %, nach Freibetrag.
02Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns
Der Bruttogewinn ist die Differenz zwischen Veräußerungspreis (abzüglich Verkaufskosten wie Maklerprovision) und Anschaffungspreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten (Gebühren, Notargebühren, Hypothek) und dauerhafter Verbesserungsausgaben (Erweiterungen, Rohbau, große Energiesanierung). Laufende Instandhaltung ist nicht abzugsfähig.
Für das Veräußerungsregime (≥ 2 Jahre) werden Anschaffungspreis und Kosten mit dem jährlich vom STATEC veröffentlichten Aufwertungskoeffizienten (Art. 102 LIR) aufgewertet. Für 2026 die Schlüssel-Koeffizienten: 2,33 (Kauf 2010), 2,07 (2015), 1,77 (2022), 1,52 (2025). Eine 2015 für 400.000 € gekaufte Immobilie hat einen aufgewerteten Preis von ca. 828.000 €. Der Bruttogewinn wird dann um den Zehn-Jahres-Freibetrag reduziert und zum Viertel des Gesamtsatzes besteuert.
03Freibeträge und Befreiungen
Der Zehn-Jahres-Freibetrag nach Artikel 130 Absatz 4 LIR zieht 50.000 € vom steuerpflichtigen Gewinn pro Person ab (100.000 € für ein gemeinsam veranlagtes Paar). Er ist alle zehn Jahre wieder aufladbar, was eine Veräußerungsplanung nach Wiederherstellung erlaubt. Der tatsächlich und ununterbrochen während der fünf Jahre vor der Veräußerung bewohnte Hauptwohnsitz ist vollständig befreit (Art. 102bis Abs. 3 LIR), ohne Preisgrenze.
Ein Steueraufschub (Reinvestition) ist möglich, wenn der Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren in einen neuen selbstbewohnten Hauptwohnsitz reinvestiert wird (Art. 102bis Abs. 2 LIR). Für Grundstücke gibt es spezifische Regime (Aufschub bei Schenkung an einen Nachkommen). Unentgeltliche Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) lösen keine Besteuerung beim Schenker aus, der Begünstigte übernimmt jedoch den historischen Anschaffungspreis bei der Berechnung seines eigenen künftigen Gewinns.
04Rechenbeispiele
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| Käuferprofil | Bruttogewinn | Nach Freibetrag | Steuer fällig |
|---|---|---|---|
| Einzelperson, 1 Veräußerung in 10 Jahren | ≈ −230.000 € | 0 € | 0 € |
| Paar, 1 Veräußerung in 10 Jahren | ≈ −230.000 € | 0 € | 0 € |
| Einzelperson, mehrere Veräußerungen | 150.000 € | 100.000 € | ≈ 10.500 € |
| Paar, mehrere Veräußerungen | 150.000 € | 50.000 € | ≈ 5.250 € |
| Spekulation < 2 Jahre (Paar) | 150.000 € | 150.000 € | ≈ 68.700 € |
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Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Thema.
Wie hoch ist der Steuersatz auf Immobilienkapitalgewinne in Luxemburg?
Bei Wiederverkauf innerhalb von 2 Jahren (Spekulation): progressiver Einkommensteuertarif bis ca. 45,78 % effektiv. Nach 2 Jahren (Veräußerung): ein Viertel des Gesamtsatzes, typisch 10 bis 11 % je nach Tranche, nach Zehn-Jahres-Freibetrag.
Ist der Verkauf meines Hauptwohnsitzes steuerpflichtig?
Nein, sofern Sie ihn tatsächlich und ununterbrochen während der 5 Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz bewohnt haben. Der Gewinn ist vollständig befreit (Art. 102bis Abs. 3 LIR), ohne Verkaufspreisgrenze.
Wie funktioniert der Zehn-Jahres-Freibetrag?
Jeder Steuerpflichtige erhält 50.000 € (100.000 € für gemeinsam veranlagtes Paar) auf den steuerpflichtigen Gewinn, alle zehn Jahre wieder aufladbar. Bei zwei Veräußerungen im selben Jahrzehnt gilt der Freibetrag nur einmal.
Wie wird der Aufwertungskoeffizient berechnet?
Er wird jährlich vom STATEC nach Artikel 102 LIR veröffentlicht und spiegelt die Entwicklung des Baukostenindex seit dem Anschaffungsjahr wider. Für 2026: 2,33 (Kauf 2010), 2,07 (2015), 1,77 (2022), 1,52 (2025), 1,48 (2026).
Werden Erwerbsnebenkosten in die Berechnung einbezogen?
Ja. Eintragungsgebühren, Notargebühren, Hypothekenkosten der Erwerbsurkunde und dauerhafte Verbesserungsausgaben (Erweiterungen, große Sanierung, größere Energieaufwertung) werden vor der Aufwertung zum Kaufpreis hinzugerechnet. Laufende Instandhaltung und Dekoration sind nicht abzugsfähig.
Was passiert bei Schenkung oder Erbschaft?
Schenkung oder Erbschaft löst keine Kapitalertragsbesteuerung beim Schenker oder Verstorbenen aus (Art. 99bis Abs. 4 LIR). Der Begünstigte übernimmt den historischen Anschaffungspreis und das ursprüngliche Erwerbsdatum bei Berechnung seines eigenen künftigen Gewinns, was zu erheblichen latenten Gewinnen führen kann.
Offizielle Quellen
Gesetze, Rundschreiben und Veröffentlichungen, die für diesen Leitfaden konsultiert wurden.
- Geändertes Gesetz vom 4. Dezember 1967 über die Einkommensteuer (LIR)Legilux · 1967
- Aufwertungskoeffizienten — STATEC-TabelleSteuerverwaltung für direkte Steuern (ACD)
- Immobilien-Kapitalgewinne — ErläuterungsleitfadenGuichet.lu
- BaukostenindexSTATEC
- Artikel 99bis LIR — SpekulationsgewinnLegilux
- Artikel 102bis LIR — Viertel des GesamtsatzesLegilux
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