Wie werden Immobilien-Kapitalgewinne in Luxemburg besteuert?

In Luxemburg unterliegen Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien zwei verschiedenen Regelungen: Spekulationsgewinn bei Weiterverkauf innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb (Art. 99bis LIR) oder Veräußerungsgewinn nach 2 Jahren (Art. 99ter LIR). Steuersatz, Freibeträge und Befreiungsmöglichkeiten hängen von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Eine vollständige Befreiung ist für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz möglich.

Spekulationsgewinn (< 2 Jahre)

Wenn der Weiterverkauf innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb erfolgt, gilt der Kapitalgewinn als Spekulationsgewinn (Art. 99bis LIR). Er wird vollständig zum steuerpflichtigen Einkommen addiert und mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert (Grenzsteuersatz bis 42 % + Beschäftigungsfondsbeitrag von 7 bis 9 %, also ein maximaler Effektivsatz von ca. 45,78 %). Kein spezifischer Freibetrag ist anwendbar. Der Kapitalgewinn berechnet sich als Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten und Verbesserungsarbeiten.

Veräußerungsgewinn (≥ 2 Jahre)

Wenn die Veräußerung mehr als 2 Jahre nach dem Erwerb erfolgt, handelt es sich um einen Veräußerungsgewinn (Art. 99ter LIR). Es gilt ein günstigeres Steuerregime: Nur ein Viertel des Gesamtsteuersatzes wird angewandt (Art. 102bis Abs. 1 LIR). Der Anschaffungspreis wird anhand des vom STATEC veröffentlichten Baukostenindex-Aufwertungskoeffizienten aufgewertet. Ein Zehn-Jahres-Freibetrag von 50.000 € pro Person (100.000 € für gemeinsam veranlagte Ehepaare) wird vom steuerpflichtigen Kapitalgewinn abgezogen (Art. 130 Abs. 4 LIR). Beispiel: Eine 2010 für 400.000 € gekaufte und 2025 für 700.000 € verkaufte Immobilie mit Koeffizient 1,25 ergibt einen aufgewerteten Preis von 500.000 € und einen Bruttogewinn von 200.000 €.

Befreiungen

Die häufigste Befreiung betrifft den Hauptwohnsitz: Der Kapitalgewinn ist vollständig befreit, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung der Hauptwohnsitz des Verkäufers ist und er sie während der 5 Jahre vor dem Verkauf tatsächlich und ununterbrochen bewohnt hat (Art. 102bis Abs. 3 LIR). Ein Steueraufschub (Reinvestition) ist möglich, wenn der Verkaufserlös innerhalb von 2 Jahren in einen anderen selbstbewohnten Hauptwohnsitz reinvestiert wird (Art. 102bis Abs. 2 LIR). Für Grundstücke ist ebenfalls ein Aufschubregime unter Bedingungen möglich. Unentgeltliche Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) lösen keine Kapitalertragsbesteuerung beim Schenker/Verstorbenen aus, aber der Begünstigte übernimmt den historischen Anschaffungspreis.

Von Erwan Bargain, REV TEGOVA · Aktualisiert: April 2026