Comment est imposée la plus-value immobilière au Luxembourg ?

Au Luxembourg, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier est imposable selon deux régimes distincts : le bénéfice de spéculation si la revente intervient moins de 2 ans après l'acquisition (art. 99bis LIR), ou le bénéfice de cession si elle intervient après 2 ans (art. 99ter LIR). Le taux d'imposition, les abattements et les possibilités d'exonération dépendent de la durée de détention et de l'usage du bien. L'exonération totale est possible pour la résidence principale occupée personnellement.

Bénéfice de spéculation (< 2 ans)

Lorsque la revente intervient dans les 2 ans suivant l'acquisition, la plus-value est qualifiée de bénéfice de spéculation (art. 99bis LIR). Elle est intégralement ajoutée aux revenus imposables et taxée au barème progressif de l'impôt sur le revenu (taux marginal jusqu'à 42 % + contribution au fonds pour l'emploi de 7 à 9 %, soit un taux effectif maximal d'environ 45,78 %). Aucun abattement spécifique ne s'applique. La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais d'acte et des travaux d'amélioration.

Bénéfice de cession (≥ 2 ans)

Lorsque la cession intervient plus de 2 ans après l'acquisition, la plus-value est un bénéfice de cession (art. 99ter LIR). Elle bénéficie d'un régime fiscal plus favorable : seul le quart du taux global d'imposition s'applique (art. 102bis al. 1 LIR). Le prix d'acquisition est réévalué au moyen du coefficient de réévaluation de l'indice des prix de la construction publié par le STATEC. Un abattement décennal de 50 000 € par personne (100 000 € pour un couple imposé collectivement) est déduit de la plus-value imposable (art. 130 al. 4 LIR). Exemple : un bien acheté 400 000 € en 2010 et vendu 700 000 € en 2025, avec un coefficient de 1,25, donne un prix réévalué de 500 000 € et une plus-value brute de 200 000 €.

Exonérations

L'exonération la plus courante concerne la résidence principale : la plus-value est totalement exonérée si le bien constitue la résidence principale du vendeur au moment de la cession et s'il l'a occupée effectivement et de manière continue pendant les 5 années précédant la vente (art. 102bis al. 3 LIR). Un sursis d'imposition (remploi) est possible si le produit de la vente est réinvesti dans un autre logement occupé comme résidence principale dans les 2 ans (art. 102bis al. 2 LIR). Pour les terrains, un régime de sursis est également possible sous conditions. Enfin, les mutations à titre gratuit (donation, succession) ne déclenchent pas d'imposition de la plus-value chez le donateur/défunt, mais le bénéficiaire reprend le prix d'acquisition historique.

Par Erwan Bargain, REV TEGOVA · Mis à jour : avril 2026