Plus-value immobilière Luxembourg : fiscalité 2026 (LIR)

Le droit fiscal luxembourgeois distingue deux régimes selon la durée de détention. Si la revente intervient dans les deux ans suivant l'acquisition, la plus-value est qualifiée de bénéfice de spéculation (art. 99bis LIR) : elle s'ajoute intégralement aux revenus imposables de l'année et est taxée au barème progressif de l'impôt sur le revenu (taux marginal jusqu'à 42 % + contribution au fonds pour l'emploi de 7 % ou 9 %, soit un effectif maximal d'environ 45,78 %).

Au-delà de deux ans de détention, la plus-value devient un bénéfice de cession (art. 99ter LIR) bénéficiant d'un régime nettement plus favorable : seul le quart du taux global d'imposition s'applique en vertu de l'article 102bis alinéa 1 LIR. Pour un contribuable au taux marginal de 42 %, le taux effectif sur la plus-value tombe ainsi autour de 10,5 %, abattement déduit.

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession (déduction faite des frais de vente comme la commission d'agence) et le prix d'acquisition majoré des frais d'acte (droits, émoluments, hypothèque) et des dépenses d'amélioration durables (extensions, gros œuvre, rénovation énergétique majeure). Les dépenses d'entretien courant ne sont pas déductibles.

Pour le régime de cession (≥ 2 ans), le prix d'acquisition et les frais sont réévalués au moyen du coefficient de réévaluation publié annuellement par le STATEC (art. 102 LIR). Pour 2026, les coefficients clés sont : 2,33 (achat en 2010), 2,07 (2015), 1,77 (2022), 1,52 (2025). Un bien acheté 400 000 € en 2015 a un prix réévalué d'environ 828 000 €. La plus-value brute est ensuite réduite de l'abattement décennal puis taxée au quart du taux global.

L'abattement décennal de l'article 130 alinéa 4 LIR retire 50 000 € de la plus-value imposable par personne (100 000 € pour un couple imposé collectivement). Il est rechargeable tous les dix ans, ce qui permet de planifier une cession après reconstitution. La résidence principale occupée effectivement et de manière continue pendant les cinq années précédant la cession est intégralement exonérée (art. 102bis al. 3 LIR), sans limite de prix.

Un sursis d'imposition (remploi) est possible si le produit de la vente est réinvesti dans un nouveau logement occupé comme résidence principale dans les deux ans (art. 102bis al. 2 LIR). Pour les terrains, des régimes spécifiques existent (sursis si donation à un descendant). Les mutations à titre gratuit (donation, succession) ne déclenchent pas d'imposition chez le donateur, mais le bénéficiaire reprend le prix d'acquisition historique au moment du calcul de sa propre plus-value future.

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