Due diligence hôtelière : dossier documentaire

50 points de préparation non exhaustifs, à adapter à l’établissement et à l’opération. Les priorités signalées sont indicatives.

Brouillon fondé sur vos déclarations et pièces. L’avancement mesure les points renseignés avec un justificatif, pas une conformité ni une autorisation d’acquérir. Faites vérifier les sujets techniques, juridiques et fiscaux par les professionnels compétents.

Points documentés

0/50

Preuve référencée

Réserve déclarée

Réserves prioritaires

À traiter

Technique (10 points)

★Rapport daté d’inspection du bâtiment : structure, toiture, façade, périmètre et limites du contrôle

★Rapports et prescriptions de sécurité incendie applicables au bâtiment et à son exploitation

★Rapports de contrôle des installations électriques et suivi des observations

Chauffage / ECS / climatisation, âge équipements et coûts entretien

★Rapports de contrôle des ascenseurs, organisme intervenant et contrats d’entretien

Isolation thermique / CPE classe actuelle et CO2

Plomberie / distribution eau chaude, état réseau

Rapports sur la ventilation et la qualité de l’air, avec référentiel et périmètre

★Exigences d’accessibilité applicables à l’établissement et justificatifs de leur examen

IT / PMS / WiFi / systèmes, inventaire et contrats de licence

Commercial (8 points)

★Historique ADR / occupation / RevPAR 3 dernières années

★Mix clientèle (corporate/leisure/groupe/OTA/direct) et top 10 clients

★Contrats corporate en cours (renouvellement ? exclusivités ?)

Distribution OTA (Booking, Expedia, direct), % et commissions moyennes

Réputation online (score Booking, Tripadvisor, Google, derniers 12 mois)

Système de fidélité / abonnement / programme corporate

Concurrence directe (compset MPI/ARI/RGI)

Saisonnalité et pickup curve, pics/creux identifiés

Juridique (8 points)

★Titre de propriété, servitudes, hypothèques, droits tiers

★Autorisations d’établissement et d’exploitation, périmètre des activités et prescriptions locales à vérifier

Contrats fournisseurs (linge, F&B, maintenance), résiliables ?

★Baux commerciaux (F&B restaurant, boutique), échéances et clauses

★Contrats de travail et analyse des obligations liées au transfert de l’activité

★Polices d’assurance, risques couverts, exclusions, franchises et montants

★Contentieux en cours ou récents (prud'homaux, commerciaux, fiscaux)

Contrats franchise / management / marque, durée, royalties, exclusivité

Fiscal (6 points)

★Traitement TVA par prestation et boisson, justificatifs du taux et de la base retenus à faire vérifier

Taxes locales applicables à l’établissement, base légale et déclarations à vérifier

★Impôt sur les bénéfices, liasses fiscales 3 dernières années

★Déclarations de retenues fiscales sur salaires et de cotisations sociales, paiements et rapprochements

★Due diligence fiscale sur la structure d'acquisition (share deal vs asset deal)

Tableaux d’amortissement et bases fiscales documentées des biens et du mobilier

ESG (8 points)

★CPE et analyse des exigences énergétiques applicables au bâtiment et à l’opération

★Analyse des risques énergie/émissions : données, scénario, version et limites du modèle utilisé

Plan rénovation énergétique à 5-10 ans + CAPEX estimé

Certification environnementale (LENOZ, BREEAM, Green Key)

Consommation eau / électricité / déchets, benchmark secteur

Politiques RH, égalité de traitement et indicateurs documentés

Approvisionnement durable F&B (local, bio, circuits courts)

Impact communautaire (emploi local, événements, partenariats)

RH (10 points)

★Effectif total (FTE) et pyramide hiérarchique

Absentéisme et turnover 3 dernières années

★Textes collectifs et contrats applicables, classifications et justificatifs salariaux à vérifier

Délégation du personnel, relations sociales

★Clés de staff, identification des profils critiques (DG, chef)

★Formations requises selon les activités et fonctions, justificatifs et échéances à vérifier

Plan de succession / transmission si patron exploitant

Pratique linguistique (FR/LU/DE/EN), adaptation clientèle LU

Congés, temps de travail, repos et engagements envers le personnel

Contrats management si franchise/Accor/Marriott, incentives

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