Due diligence hoteleira, 50 pontos

Checklist exaustiva pré-aquisição: técnica, comercial, jurídica, fiscal, ESG, RH. Itens críticos marcados ★. Inspirada HVS / Cushman & Wakefield Hospitality. Exportável em PDF para dossier de investidor/banqueiro.

Progresso

0/50

Não conformidades

★ Críticas NC

A tratar

Técnica (10 pontos)

★Estado geral do edifício (cobertura, fachada, estrutura), relatório de inspeção recente < 5 anos

★Conformidade contra incêndio (deteção, extinção, evacuação, formação do pessoal)

★Instalações elétricas conformes (controlo SNCH recente)

Aquecimento / AQS / climatização, idade dos equipamentos e custos de manutenção

★Elevadores, última peritagem ITM e contrato de manutenção

Isolamento térmico / classe atual do CPE e CO2

Canalizações / distribuição de água quente, estado da rede

Ventilação / qualidade do ar interior (norma CE)

★Acessibilidade PMR (rampa, elevador, quarto adaptado), obrigação LU

IT / PMS / WiFi / sistemas, inventário e contratos de licença

Comercial (8 pontos)

★Histórico ADR / ocupação / RevPAR últimos 3 anos

★Mix de clientela (corporate/leisure/grupo/OTA/direto) e top 10 clientes

★Contratos corporate em curso (renovação? exclusividades?)

Distribuição OTA (Booking, Expedia, direto), % e comissões médias

Reputação online (score Booking, Tripadvisor, Google, últimos 12 meses)

Sistema de fidelidade / subscrição / programa corporate

Concorrência direta (compset MPI/ARI/RGI)

Sazonalidade e curva de pickup, picos/vales identificados

Jurídica (8 pontos)

★Título de propriedade, servidões, hipotecas, direitos de terceiros

★Licença de alojamento válida + conformidade com regulamento comunal

Contratos com fornecedores (lençaria, F&B, manutenção), rescindíveis?

★Arrendamentos comerciais (F&B restaurante, loja), vencimentos e cláusulas

★Contratos de trabalho do pessoal, transferibilidade (art. L.127-1 CT LU)

★Seguros RC + PNO + perda de exploração, montantes cobertos

★Contencioso em curso ou recente (laborais, comerciais, fiscais)

Contratos de franquia / gestão / marca, duração, royalties, exclusividade

Fiscal (6 pontos)

★Regime IVA aplicado (3% alojamento 90d, 17% standard, F&B 14%)

Taxa comunal alojamento / estadia, declarações em dia

★Imposto sobre rendimentos, dossiês fiscais dos últimos 3 anos

★Retenção na fonte salários, conformidade CNS/CNAP

★Due diligence fiscal à estrutura de aquisição (share deal vs asset deal)

Amortizações imobiliárias e mobiliário, otimização

ESG (8 pontos)

★CPE atual e trajetória EPBD IV (obrigações 2030/2050)

★Stranding risk CRREM, alinhamento com pathway setor hoteleiro

Plano de renovação energética a 5-10 anos + CAPEX estimado

Certificação ambiental (LENOZ, BREEAM, Green Key)

Consumo água / eletricidade / resíduos, benchmark setor

Diversidade do pessoal e política RH / género / idade (SFDR)

Aprovisionamento sustentável F&B (local, bio, circuitos curtos)

Impacto comunitário (emprego local, eventos, parcerias)

RH (10 pontos)

★Efetivo total (FTE) e pirâmide hierárquica

Absentismo e turnover últimos 3 anos

★Contratos coletivos aplicáveis (HORESCA), salários vs mercado

Delegação do pessoal, relações sociais

★Pessoal-chave, identificação de perfis críticos (DG, chef)

★Formação obrigatória (HACCP, incêndio, acolhimento PMR)

Plano de sucessão / transmissão se patrão explorador

Prática linguística (FR/LU/DE/EN), adaptação à clientela LU

Férias / RTT / revisão

Contratos de gestão se franquia/Accor/Marriott, incentivos

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