Due diligence hoteleira: dossier documental

50 pontos de preparação não exaustivos, a adaptar ao estabelecimento e à operação. As prioridades assinaladas são indicativas.

Rascunho baseado nas suas declarações e documentos. O progresso conta pontos com referências, não conformidade ou aprovação da aquisição. Solicite revisão técnica, jurídica e fiscal a profissionais competentes.

Pontos documentados

0/50

Prova referenciada

Reserva declarada

Reservas prioritárias

A tratar

Técnica (10 pontos)

★Relatório datado do edifício: estrutura, cobertura, fachada, âmbito e limites

★Relatórios e requisitos de segurança contra incêndios aplicáveis ao edifício e operação

★Relatórios de inspeção elétrica e acompanhamento das observações

Aquecimento / AQS / climatização, idade dos equipamentos e custos de manutenção

★Inspeções de elevadores, entidade interveniente e contratos de manutenção

Isolamento térmico / classe atual do CPE e CO2

Canalizações / distribuição de água quente, estado da rede

Relatórios de ventilação e qualidade do ar, referencial e âmbito

★Requisitos de acessibilidade aplicáveis e comprovativos da sua análise

IT / PMS / WiFi / sistemas, inventário e contratos de licença

Comercial (8 pontos)

★Histórico ADR / ocupação / RevPAR últimos 3 anos

★Mix de clientela (corporate/leisure/grupo/OTA/direto) e top 10 clientes

★Contratos corporate em curso (renovação? exclusividades?)

Distribuição OTA (Booking, Expedia, direto), % e comissões médias

Reputação online (score Booking, Tripadvisor, Google, últimos 12 meses)

Sistema de fidelidade / subscrição / programa corporate

Concorrência direta (compset MPI/ARI/RGI)

Sazonalidade e curva de pickup, picos/vales identificados

Jurídica (8 pontos)

★Título de propriedade, servidões, hipotecas, direitos de terceiros

★Autorizações de estabelecimento e exploração, atividades e requisitos locais a verificar

Contratos com fornecedores (lençaria, F&B, manutenção), rescindíveis?

★Arrendamentos comerciais (F&B restaurante, loja), vencimentos e cláusulas

★Contratos de trabalho e obrigações na transferência da atividade

★Apólices, riscos cobertos, exclusões, franquias e montantes

★Contencioso em curso ou recente (laborais, comerciais, fiscais)

Contratos de franquia / gestão / marca, duração, royalties, exclusividade

Fiscal (6 pontos)

★IVA por serviço e bebida; comprovativos de taxa e base tributável a verificar

Impostos locais aplicáveis, base legal e declarações a verificar

★Imposto sobre rendimentos, dossiês fiscais dos últimos 3 anos

★Declarações de retenções salariais e contribuições sociais, pagamentos e reconciliações

★Due diligence fiscal à estrutura de aquisição (share deal vs asset deal)

Planos de amortização e bases fiscais documentadas de imóveis e mobiliário

ESG (8 pontos)

★Certificado energético e requisitos aplicáveis ao edifício e operação

★Riscos de energia/emissões: dados, cenário, versão e limites do modelo

Plano de renovação energética a 5-10 anos + CAPEX estimado

Certificação ambiental (LENOZ, BREEAM, Green Key)

Consumo água / eletricidade / resíduos, benchmark setor

Políticas de RH, igualdade de tratamento e indicadores documentados

Aprovisionamento sustentável F&B (local, bio, circuitos curtos)

Impacto comunitário (emprego local, eventos, parcerias)

RH (10 pontos)

★Efetivo total (FTE) e pirâmide hierárquica

Absentismo e turnover últimos 3 anos

★Instrumentos coletivos e contratos aplicáveis, categorias e comprovativos salariais a verificar

Delegação do pessoal, relações sociais

★Pessoal-chave, identificação de perfis críticos (DG, chef)

★Formações exigidas por atividade e função, provas e prazos a verificar

Plano de sucessão / transmissão se patrão explorador

Prática linguística (FR/LU/DE/EN), adaptação à clientela LU

Férias, tempo de trabalho, descanso e compromissos com trabalhadores

Contratos de gestão se franquia/Accor/Marriott, incentivos

Chargement...