Pré-aquisição hoteleira: que análises antes de assinar?
A aquisição de um hotel difere fundamentalmente do imobiliário residencial: o valor depende da exploração (RevPAR, GOP, EBITDA) e não apenas da área. Uma decisão informada requer seis ângulos: avaliação pelo rendimento, cobertura da dívida, previsional de exploração, conformidade energética, posicionamento competitivo e, para compradores internacionais, elegibilidade ao visto E-2.
Método: combinar rendimento e comparáveis
A avaliação hoteleira profissional cruza dois métodos. A abordagem pelo rendimento desconta o EBITDA estabilizado a uma taxa de capitalização (5-9 % por categoria). A abordagem comparáveis aplica um preço por quarto observado em transações recentes (40k-350k € por segmento). O valor retido é tipicamente uma média ponderada.
USALI: a linguagem comum do P&L hoteleiro
O Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (11.ª ed., 2014) normaliza o P&L hoteleiro mundialmente: Rooms / F&B / Other, depois custos fixos, reserva FF&E (4 % padrão) até ao EBITDA. Um comprador que pensa em USALI comunica de forma padronizada com bancos, avaliadores e operadores.
Perguntas frequentes
Diferença entre GOP, EBITDA e resultado líquido?
GOP = receitas totais − despesas operacionais; indicador do operador. EBITDA = GOP − reserva FF&E (4 %); indicador usado pelos bancos. Resultado líquido = EBITDA − juros − depreciação − impostos.
Um hotel em França ou Bélgica pode ser avaliado?
Sim. RevPAR, EBITDA, DSCR e USALI são padrões internacionais. Apenas o Klimabonus é específico do Luxemburgo. Para projeto transfronteiriço, use as 5 outras ferramentas.
Diferença entre fundo de comércio e paredes?
Paredes (imobiliário) = renda × taxa de capitalização. Fundo (exploração) = EBITDA × múltiplo. Um proprietário pleno paga a soma dos dois.
É preciso um perito TEGOVA para um banco?
Para um empréstimo hoteleiro garantido (> 1 M€), a maioria dos bancos LU/BE exige um relatório TEGOVA EVS 2025 assinado por avaliador qualificado. As nossas ferramentas pré-qualificam o processo.