Hotel-Vorerwerb: welche Analysen vor dem Abschluss?
Der Kauf eines Hotels unterscheidet sich grundlegend vom Wohnimmobiliensektor: Der Wert hängt vom Betrieb ab (RevPAR, GOP, EBITDA) und nicht nur von der Fläche. Eine fundierte Entscheidung erfordert sechs Analyseachsen: Ertragswertbewertung, Schuldendeckung, Betriebsprognose, energetische Konformität, Wettbewerbspositionierung und — für internationale Käufer — E-2-Visa-Berechtigung.
Methode: Ertrags- und Vergleichswertansatz kombinieren
Die professionelle Hotelbewertung verbindet zwei Methoden. Der Ertragswertansatz diskontiert das stabilisierte EBITDA mit einem Kapitalisierungszinssatz, der das Betriebsrisiko widerspiegelt (5-9 % je Kategorie). Der Vergleichswertansatz wendet einen Preis pro Zimmer aus jüngsten Transaktionen an (40k–350k € je Segment). Der Endwert ist typischerweise ein gewichteter Durchschnitt.
USALI: die gemeinsame Sprache der Hotel-GuV
Das Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (11. Aufl., 2014) standardisiert die Hotel-GuV weltweit: Rooms / Food & Beverage / Other Operating Departments, danach Fixkosten, FF&E-Rückstellung (4 % Standard) bis zum EBITDA. Ein Käufer, der in USALI denkt, kommuniziert standardisiert mit Banken, Gutachtern und Betreibern.
Häufig gestellte Fragen
Unterschied zwischen GOP, EBITDA und Nettoergebnis?
GOP (Gross Operating Profit) = Gesamtumsätze − Betriebskosten; Betreiber-Leistungsindikator. EBITDA = GOP − FF&E-Rückstellung (4 %); von Banken genutzter Indikator für Schuldenbedienung. Nettoergebnis = EBITDA − Zinsen − Abschreibung − Steuern; buchhalterisches Resultat.
Kann ein Hotel in Frankreich oder Belgien bewertet werden?
Ja. RevPAR, EBITDA, DSCR und USALI sind internationale Standards. Nur das Klimabonus-Tool ist luxemburgspezifisch. Für grenzüberschreitende Projekte die 5 anderen Tools nutzen und die Sanierungshilfen an die lokale Regelung anpassen.
Unterschied zwischen Geschäftswert und Gebäude?
Gebäude (reine Immobilie) = Miete × Kapitalisierungszinssatz. Geschäft (Betrieb) = EBITDA × Multiple. Ein Volleigentümer zahlt die Summe beider. Unsere Tools behandeln den Hotelbetrieb als Ganzes.
Braucht man einen TEGOVA-Experten für eine Bank?
Für einen abgesicherten Hotelkredit (> 1 Mio. €) verlangen die meisten LU/BE-Banken einen TEGOVA-EVS-2025-Bericht eines qualifizierten Gutachters. Unsere Tools ermöglichen eine Vorqualifizierung vor Beauftragung dieser Expertise.