DSCR: die Kennzahl, auf die Banken zuerst schauen
DSCR = EBITDA / (Tilgung + Jahreszinsen). Eine Geschäftsbank verlangt in der Regel DSCR ≥ 1,30 bei einem Hotelkredit. SBA 7(a) USA: 1,25. LBO/Mezzanine: 1,50. Unter 1,00 deckt das Hotel seine Raten nicht — Antrag abgelehnt.
Stresstests: die wahre Robustheit des Dossiers
Ein zentrales DSCR von 1,40 kann Fragilität verbergen. Drei Stresstests: Belegung −10 Pp. (Covid-Effekt), ADR −10 % (Wettbewerbs- oder Rezessionsdruck), kombinierter doppelter Schock (−25 % RevPAR). Fällt das DSCR unter 1,00 im Doppelschock, ist das Dossier für die Bank riskant.
Hotel-LTV: typisch 65-75 %
LTV = Schuld / Wert. In LU/BE-Hotellerie finanzieren Banken 65-75 % (vs. 80 % im Wohnbau). Die 25-35 % Eigenkapital können durch Mezzanine-Darlehen (8-12 % Kosten), Verkäuferkredit oder regionale Geschäftsbank-Fonds ergänzt werden.
Häufig gestellte Fragen
Warum strengeres DSCR in der Hotellerie?
Höhere Ertragsvolatilität als im Wohnraum. Das Hotel hängt von Belegung und ADR ab, beide konjunktursensitiv. 1,30 DSCR bietet 23 % Sicherheitsmarge vor Ausfall — etwa ein schlechtes Quartal.
Was tun bei DSCR 1,10-1,25?
Drei Hebel: Eigenkapital erhöhen (niedrigere Rate), Laufzeit verlängern (20 → 25 Jahre), Zins nachverhandeln. Vorsicht: Laufzeitverlängerung erhöht die Gesamtkosten. Zusätzliches Eigenkapital bleibt die sauberste Lösung.
Wie EBITDA schätzen, wenn das Hotel neu ist?
Nutzen Sie das Exploitation-USALI-Tool, um ein 5-Jahres-P&L mit Ramp-up zu modellieren (geringere Belegung im 1. Jahr, progressiv über 3 Jahre). Jahre 3-5 Mittelwert als stabilisiertes EBITDA für DSCR.