DSCR: o rácio que o banco olha primeiro
DSCR = EBITDA / (amortização + juros anuais). Um banco comercial exige tipicamente DSCR ≥ 1,30. Abaixo de 1,00, o hotel não cobre as prestações.
Stress tests: a verdadeira robustez
Três testes: ocupação −10 pts, ADR −10 %, duplo choque (−25 % RevPAR). Se o DSCR cair abaixo de 1,00 no duplo choque, o processo é arriscado.
LTV hoteleiro: 65-75 % típico
LTV = dívida / valor. Na hotelaria LU/BE, os bancos financiam 65-75 % (vs 80 % residencial). Os 25-35 % de entrada podem ser complementados por mezanino, crédito vendedor ou fundos comerciais regionais.
Perguntas frequentes
Porquê DSCR mais estrito na hotelaria?
Maior volatilidade de receitas. O hotel depende de ocupação e ADR, ambos sensíveis ao ciclo económico.
Que fazer se DSCR estiver no limite (1,10-1,25)?
Três alavancas: aumentar o capital próprio, alargar a duração, negociar taxa inferior. Capital próprio adicional é a solução mais limpa.
Como estimar EBITDA se o hotel é novo?
Usar a ferramenta Exploration para construir P&L a 5 anos com ramp-up. Média anos 3-5 = EBITDA estabilizado.