DSCR : le ratio que la banque regarde en premier
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = EBITDA / (capital + intérêts annuels). Une banque commerciale exige typiquement DSCR ≥ 1,30 sur un prêt hôtelier. SBA 7(a) américain : 1,25. LBO/mezzanine : 1,50. En dessous de 1,00, l'hôtel ne couvre pas ses échéances — le dossier est refusé.
Stress tests : la vraie robustesse du dossier
Un DSCR central à 1,40 peut masquer une fragilité. Trois stress tests à vérifier : occupation −10 pts (effet covid), ADR −10 % (pression concurrentielle ou récession), double choc combiné (−25 % de RevPAR environ). Si le DSCR passe sous 1,00 dans le double choc, le dossier est risqué pour la banque.
LTV hôtelier : 65-75 % typique
Loan-to-Value = dette / valeur du bien. En hôtellerie LU/BE, les banques financent 65-75 % (vs 80 % en résidentiel). Les 25-35 % d'apport peuvent être complétés par un prêt mezzanine (coût 8-12 %), un crédit vendeur (négocié avec le cédant) ou une caisse commerciale régionale.
Questions fréquentes
Pourquoi DSCR plus strict en hôtellerie ?
Volatilité de revenus plus élevée qu'en résidentiel locatif. L'hôtel dépend de l'occupation et de l'ADR, tous deux sensibles au cycle économique. Un DSCR 1,30 offre une marge de sécurité de 23 % avant défaut, soit environ un mauvais trimestre.
Que faire si le DSCR est limite (1,10-1,25) ?
Trois leviers : augmenter l'apport (baisse de la mensualité), allonger la durée (20 ans → 25 ans), négocier un taux plus bas. Attention : allonger la durée augmente le coût total du crédit. Un apport supplémentaire reste la solution la plus « propre ».
Comment estimer l'EBITDA si l'hôtel est neuf ?
Utilisez l'outil Exploitation USALI pour construire un P&L prévisionnel sur 5 ans avec rampe-up (occupation année 1 plus faible, progressive sur 3 ans). Retenez la moyenne années 3-5 comme EBITDA stabilisé pour le DSCR.