Valorisation par les flux : RevPAR → EBITDA → valeur
RevPAR (Revenue per Available Room) = ADR × taux d'occupation. Multiplié par 365 × nombre de chambres, il donne le revenu chambres annuel. Ajoutez les revenus F&B et autres départements pour obtenir le revenu total. Soustrayez les charges (personnel, énergie, autres opex) pour le GOP, puis la réserve FF&E (4 %) pour l'EBITDA stabilisé. La valeur DCF = EBITDA / taux de capitalisation.
Ratios USALI de référence par catégorie
Budget (1-2★) : staff 28-32 %, énergie 7-9 %, autres opex 22-26 %, GOP 30-40 %. Midscale (3★) : staff 30-34 %, GOP 28-35 %. Upscale (4★) : staff 32-36 %, GOP 25-32 %. Luxury (5★) : staff 35-40 %, GOP 20-28 %. Ces fourchettes proviennent de PKF Hotel Experts et STR Global, calibrées sur le marché européen.
Taux de capitalisation : la variable la plus sensible
Un cap rate de 7 % au lieu de 8 % augmente mécaniquement la valeur DCF de 14 %. Les taux observés en Europe en 2025 : hôtels luxe 4,5-6 % (Paris, Milan, Zurich), upscale 6-7,5 %, midscale 7-9 %, budget 8-11 %. Pour un hôtel secondaire LU/BE, un cap rate de 7,5-9 % est le compromis prudent.
Questions fréquentes
Que signifie « EBITDA stabilisé » ?
EBITDA en année de croisière post-rampe-up, après 3 à 5 ans d'exploitation depuis l'acquisition ou le repositionnement. Pas l'EBITDA de l'année N-1 si celle-ci est anormale (covid, travaux, grand événement local).
Pourquoi 4 % de réserve FF&E ?
Furniture, Fixtures & Equipment : remplacement progressif du mobilier et équipements. 4 % est le standard USALI 11e éd. Un hôtel luxe ou prestige peut justifier 5-6 %, un motel économique tenant de 3 %.
Dois-je utiliser DCF ou multiple chambre ?
Les deux. L'approche DCF reflète la performance économique unique du bien. Le multiple/chambre ancre dans les prix du marché. La moyenne arithmétique donne généralement la fourchette retenue ; un écart > 30 % entre les deux signale un bien atypique (sous-performance ou sur-valorisation).