Avaliação pelo rendimento: RevPAR → EBITDA → valor
RevPAR = ADR × taxa de ocupação. Multiplicado por 365 × n.º de quartos = receita anual de quartos. Adicione F&B = receita total. Menos custos = GOP, menos reserva FF&E (4 %) = EBITDA estabilizado. Valor DCF = EBITDA / taxa de capitalização.
Rácios USALI de referência por categoria
Budget: staff 28-32 %, GOP 30-40 %. Midscale: staff 30-34 %, GOP 28-35 %. Upscale: staff 32-36 %, GOP 25-32 %. Luxury: staff 35-40 %, GOP 20-28 %. Fonte: PKF, STR Global — mercado europeu.
Taxa de capitalização: a variável mais sensível
Uma cap rate de 7 % em vez de 8 % aumenta mecanicamente o valor DCF em 14 %. Europa 2025: luxo 4,5-6 %, upscale 6-7,5 %, midscale 7-9 %, budget 8-11 %. Para um hotel secundário LU/BE: 7,5-9 %.
Perguntas frequentes
O que é 'EBITDA estabilizado'?
EBITDA em cruzeiro após ramp-up, 3-5 anos após aquisição ou reposicionamento.
Porquê 4 % de reserva FF&E?
Furniture, Fixtures & Equipment. 4 % é o padrão USALI 11. Um hotel de luxo pode justificar 5-6 %.
Usar DCF ou preço por quarto?
Ambos. DCF reflete a performance económica. Preço por quarto ancora nos preços de mercado.