Ertragswertbewertung: RevPAR → EBITDA → Wert
RevPAR = ADR × Belegungsrate. Mal 365 × Zimmerzahl ergibt das den Jahresumsatz Zimmer. Plus F&B und andere Erträge = Gesamtumsatz. Minus Betriebskosten = GOP, minus FF&E-Rückstellung (4 %) = stabilisiertes EBITDA. DCF-Wert = EBITDA / Kapitalisierungszinssatz.
Referenz-USALI-Kennzahlen je Kategorie
Budget (1-2★): Personal 28-32 %, Energie 7-9 %, sonstige Opex 22-26 %, GOP 30-40 %. Midscale (3★): Personal 30-34 %, GOP 28-35 %. Upscale (4★): Personal 32-36 %, GOP 25-32 %. Luxury (5★): Personal 35-40 %, GOP 20-28 %. Quelle: PKF Hotel Experts, STR Global — europäischer Markt.
Kapitalisierungszinssatz: die sensibelste Größe
Ein Cap Rate von 7 % statt 8 % erhöht den DCF-Wert mechanisch um 14 %. Beobachtete Sätze in Europa 2025: Luxus 4,5-6 %, Upscale 6-7,5 %, Midscale 7-9 %, Budget 8-11 %. Für ein sekundäres LU/BE-Hotel ist 7,5-9 % der vorsichtige Kompromiss.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet „stabilisiertes EBITDA“?
EBITDA im Kreuzfahrtjahr nach Ramp-up, 3-5 Jahre nach Erwerb oder Repositionierung. Nicht das EBITDA des Vorjahres, falls dieses außergewöhnlich war (Covid, Bauarbeiten, Großereignis).
Warum 4 % FF&E-Rückstellung?
Furniture, Fixtures & Equipment: schrittweiser Ersatz von Möbeln und Ausstattung. 4 % ist USALI-11-Standard. Ein Luxushotel kann 5-6 % rechtfertigen, ein Economy-Motel hält 3 %.
DCF oder Preis pro Zimmer verwenden?
Beides. DCF spiegelt die ökonomische Performance wider. Der Preis pro Zimmer verankert in Marktpreisen. Der arithmetische Mittelwert ergibt die Bandbreite; eine Abweichung > 30 % signalisiert ein atypisches Objekt.