EVS 2025-konforme Immobilienbewertung in Luxemburg
Die European Valuation Standards (EVS) 2025, veröffentlicht von TEGoVA, bilden den Referenzrahmen für jede professionelle Immobilienbewertung in Luxemburg. Die CSSF verlangt in ihrem Rundschreiben 21/773, dass Kreditinstitute EVS-konforme Bewertungen für als Sicherheit akzeptierte Immobilien verwenden.
In Luxemburg wird der Marktwert als der wahrscheinlichste Preis definiert, zu dem eine Immobilie am Bewertungsstichtag nach angemessener Vermarktung zwischen einem freiwilligen Verkäufer und Käufer, die jeweils unabhängig handeln, verkauft würde. Diese Definition ist wesentlich für die LTV-Berechnung der Banken.
Der Bewerter muss den Bewertungsstichtag, den Bewertungszweck (Hypothekensicherung, Transaktion, IFRS-Bilanzierung, Erbschaft), besondere Annahmen und die verwendeten Datenquellen dokumentieren.
Die 5 anerkannten Bewertungsmethoden
Unser Bewertungstool integriert die fünf von internationalen Standards anerkannten Bewertungsansätze:
- Vergleichswertverfahren: direkter Ansatz basierend auf jüngsten Transaktionen vergleichbarer Immobilien. In Luxemburg nutzen wir die AED-Datenbank.
- Ertragswertverfahren: Die Nettomieteinnahmen werden mit der beobachteten Rendite kapitalisiert. Prime-Bürorenditen in Luxemburg-Stadt lagen Anfang 2025 zwischen 4,0 % und 4,5 %.
- DCF-Methode: Projektion der Nettoflüsse über 10 Jahre mit Endwert. Besonders geeignet für Mehrmieterimmobilien.
- Mortgage Lending Value (MLV): Vorsichtiger Wert gemäß CRR-Verordnung (Artikel 229) mit einer Abschlag von 10 bis 20 % gegenüber dem Marktwert.
- Term-and-Reversion-Methode: Unterscheidung zwischen vertraglichem Einkommen (Term) und erwartetem Markteinkommen nach Mietvertragsende (Reversion).
Abgleich und Methodengewichtung
Ein professioneller Bewerter stützt sich nie auf eine einzige Methode. Der Abgleich besteht darin, jeder Methode ein Gewicht zuzuweisen:
- Für eine Standardwohnung in städtischer Lage erhält das Vergleichswertverfahren das höchste Gewicht (60-70 %).
- Für eine Anlageimmobilie werden Ertragswert und DCF bevorzugt (kumuliertes Gewicht 70-80 %).
- Für eine atypische Immobilie stützt sich der Bewerter stärker auf die Residualmethode.
Unser Abgleichalgorithmus verwendet ein Bayes'sches Gewichtungsmodell, das die Gewichte anhand der Anzahl verfügbarer Vergleichsobjekte, der Wertstreuung und der Tiefe der Mietdaten anpasst.
Struktur des Bewertungsberichts
Ein EVS 2025-konformer Bewertungsbericht umfasst folgende Elemente:
- Objektidentifikation: Adresse, Katasterreferenzen, physische Beschreibung, Dienstbarkeiten und im Grundbuch eingetragene dingliche Rechte.
- Rechtlicher Kontext: Wohnungseigentumsregime, Erbbaurecht, Baurecht, Planungskonformität (PAG/PAP).
- Lokale Marktanalyse: Preistrends, Transaktionsvolumen, Angebot und Nachfrage, Infrastrukturprojekte.
- Methodenanwendung: Berechnungsdetails, Datenquellen, Begründung der verwendeten Parameter.
- Abgleich und Schlussfolgerung: ermittelter Wert, Konfidenzintervall, Vorbehalte, aufschiebende Bedingungen.