Das hedonische Modell für den luxemburgischen Markt
Das hedonische Modell ist ein ökonometrischer Ansatz, der den Immobilienpreis in die Summe der impliziten Werte seiner Merkmale zerlegt. Von Rosen (1974) entwickelt, basiert es auf der Hypothese, dass der Marktpreis die Präferenzen der Käufer für jedes Wohnungsmerkmal widerspiegelt.
In Luxemburg veröffentlicht das Observatoire de l'Habitat (Wohnungsministerium / LISER) regelmäßig hedonische Modelle, die auf realen Transaktionen der AED kalibriert sind.
Unsere Implementierung verwendet ein log-lineares Modell: ln(Preis) = β0 + Σ(βi × Xi) + ε. Die erklärenden Variablen umfassen Fläche, Lage, Stockwerk, Allgemeinzustand, CPE-Energieklasse, Stellplatz und Außenanlagen.
Koeffizienten und erklärende Variablen
Unsere Modellkoeffizienten sind anhand luxemburgischer Daten kalibriert:
- Fläche: Elastizität von -0,35 % pro zusätzlichem m² über 80 m².
- Stockwerk: Erdgeschoss erleidet ca. 7 % Abschlag, 1. OG 3 %. Obere Stockwerke (4+) erhalten 3 % Aufschlag, Penthouse bis 8 %.
- Allgemeinzustand: Neubau oder Komplettsanierung: +7 %. Renovierungsbedarf: -15 %.
- CPE-Energieklasse: Klassen A-B: +5 %. Klassen F-G: -8 %.
- Stellplatz: Ein Innenstellplatz fügt ca. 5 % zum Wohnungspreis hinzu.
Datenquellen
Unsere Quellen umfassen:
- Observatoire de l'Habitat: vierteljährliche hedonische Preisindizes.
- STATEC: Wohnungspreisindex (IPIL), Durchschnittspreise nach Gemeinde.
- Gemeindeverwaltungen: PAG/PAP-Daten, Baugenehmigungen.
- Immobilienanzeigen: Angebotspreise als ergänzende Referenz.
Modellgrenzen: R² und Konfidenzintervall
Jedes statistische Modell hat Grenzen:
- R²: ca. 0,75 — 75 % der Preisvarianz wird erklärt.
- Konfidenzintervall: ±10 % in dicht besiedelten Gebieten, bis ±18 % in ländlichen Gemeinden.
- Atypische Immobilien: Luxus- oder Charakterimmobilien können deutlich abweichen.
- Zeiteffekt: Koeffizienten spiegeln die Marktbedingungen zum Kalibrierungszeitpunkt wider.