DCF-Analyse fir Méimieter-Anlageimmobilien zu Lëtzebuerg
D'Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) ass de Referenzansaz fir d'Bewäertung vu Méimieter-Anlageimmobilien. Si projizéiert all Netto-Cashflows vum Gebai iwwer en definéierten Analysezäitraum (normalerweis 10 Joer) an diskontéiert se mat engem Taux, deen d'Investitiounsrisiko widerspigelt.
Zu Lëtzebuerg ass d'DCF-Methode besonnesch relevant fir Bürogebaier (Kierchbierg, Cloche d'Or, Gare Centrale), gemëscht genotzt Immobilien a Wunngimmobilien zur Vermiddlung. Institutionell Investisseuren (SIF/RAIF Immobiliëfong ënner CSSF-Opsiicht) benotzen dës Methode systematesch fir hiert INREV-Reporting an hir Akquisitioun-Due-Diligence.
Den DCF-Wäert setzt sech aus zwou Komponenten zesummen: dem Barwäert vun den Nettomieteinnahmen während dem Analysezäitraum an dem diskontéierten Restwäert (geschätzte Widderverkafspräis um Enn vum Zäitraum). De Restwäert mécht typesch 50 bis 70 % vum Gesamtwäert aus.
Mietvertrag-fir-Mietvertrag-Analyse: Loyer, Indexéierung a Leerstand
Eisen Méimieter-DCF-Tool modelléiert all Mietvertrag eenzel, wat eng granular Analyse vum Mieteinnahme-Roll erlaabt:
- Vertragsloyer: De aktuelle Loyer gëtt bis zum Vertragsenn projizéiert, mat der vertraglecher Indexéierung. Zu Lëtzebuerg gesinn déi meescht kommerziell Mietverträg eng jährlech Indexéierung op Basis vum Verbraucherpräisindex (IPCN) vum STATEC vir.
- Break-Optioun: Wann de Mietvertrag eng virzäiteg Kënnegungsoptioun enthält, berücksichtegt d'Modell eng Nichtverlängerungs-Wahrscheinlechkeet.
- Geschätzte Maartmiett (ERV): Bei Oflaf vun all Mietvertrag gëtt d'Miett op d'geschätzte Maartmiett ëmbaséiert. Den Ënnerscheed tëschent aktueller Miett an ERV (Reversiounspotenzial) ass e Schlësselindikator.
- Strukturelle Leerstand: En Leerstandstaux gëtt op d'ERV fir Widdervermiddlungszäiträim ugewannt. Zu Lëtzebuerg louch de Büroleerstand an der Stad Lëtzebuerg Ufanks 2025 bei ongeféier 3,5 % (Quell: JLL Luxembourg).
- Mietfräistellungen a Mieterausbau: Mietfräi Perioden a Mieterausbauzušëss gi als negativ Cashflows am Verlängerungsjoer modelléiert.
Diskontéierungstaux an Exit-Cap-Rate
D'Wiel vun den Taux ass entscheedend fir d'DCF-Bewäertungsresultat:
- Diskontéierungstaux: Spigelt d'gefuerdert Rendite vum Investisseur wider ënner Berücksichtegung vum Risiko. Zu Lëtzebuerg leien d'Diskontéierungstaux fir Prime-Büroe tëschent 5,5 % an 6,5 % (2025). Fir Wunnen tëschent 4,5 % an 5,5 %.
- Exit-Cap-Rate: Bestëmmt de Widderverkafswäert um Enn vum Analysezäitraum. Si läit normalerweis 25 bis 50 Basispunkten iwwer dem Ufankstaux.
- Sensitivitéit: Eng Ännerung vu 25 Bps beim Diskontéierungstaux kann de Wäert ëm 3 bis 5 % veränneren. Eng Kreizsensitivitéitsanalyse ass onerlässlech.
IRR (Internen Zënsfouß) a Sensitivitéitsanalyse
Den IRR (Internal Rate of Return) ass den Diskontéierungstaux, bei deem de Kapitalwäert (NPV) vun der Investitioun null ergëtt. Hien ass den am heefegste benotzte Performanceindikator bei institutionellen Investisseuren:
- Ongehiewelten IRR: Rendite vum Vermögenswäert onofhängeg vun der Finanzéierung.
- IRR op Eegekaptial (gehiewelt): Eegekaptialrendite no Scholdendéngscht. Den Hieweleffekt verstäerkt d'Rendite wann den ongehiewelten IRR d'Friemdkapitalkäschten iwwerschreit.
- Sensitivitéitsanalyse: Eis Sensitivitéitsmatrix kräizt Diskontéierungstaux an Exit-Rate fir d'Auswirkungen op den DCF-Wäert ze visualiséieren.
Fir e gutt geleeëne Bürogebai an der Stad Lëtzebuerg mat langfristege Festmietverträg ass en Zil-IRR vu 5,5 bis 7 % am Joer 2025 representativ. Fir Value-Add-Objeten, déi Renovéierung oder Neivermiddlung erfuerderen, visëieren Investisseuren en IRR vu 8 bis 12 %.