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Simulateur de rentabilité immobilière avec frais d'acquisition Bëllegen Akt, DCF multi-locataires bail par bail, VEFA avec intérêts intercalaires, plus-values, portfolio multi-actifs et outils bancaires (LTV, DSCR, valeur hypothécaire CRR). Pensé pour les investisseurs particuliers et SCI luxembourgeoises.
Frais de notaire sur un site, plus-values sur un autre, DCF dans Excel maison, TVA 3% VEFA difficile à trouver. Entre temps, on oublie des postes ou on fait des erreurs qui faussent la décision d'investir.
Droits d'enregistrement 7%, transcription, Bëllegen Akt (abattement jusqu'à 40 000 € sous conditions), frais de notaire, TVA 3% logement neuf : beaucoup d'investisseurs calculent faux et bloquent leur plan de financement.
Entre rendement brut (loyer / prix), rendement net (frais déduits) et rendement net net (après IRPP), les chiffres ne veulent pas dire la même chose. Un rendement brut à 5% peut finir à 2% après impôts.
Les simulateurs Excel trouvés en ligne sont calibrés FR ou BE. Pas de règle 5%, pas de bail commercial LU, pas de plus-values LU à 10%.
Vous saisissez le bien. Le système calcule rentabilité, fiscalité, DCF. Vous comparez les scénarios et décidez.
Prix, surface, commune, typologie, apport, durée du prêt, taux. Les frais d'acquisition (Bëllegen Akt compris) se calculent automatiquement.
Rentabilité, DCF 10 ans, VEFA intérêts intercalaires, plus-values à la revente, cash-flow mensuel. Visualisation en graphiques interactifs.
Sauvegardez plusieurs scénarios (bien A vs bien B, 100% apport vs crédit, location nue vs meublée). Rapport PDF exportable pour votre banquier.
Chaque calcul respecte la réglementation luxembourgeoise : Bëllegen Akt, TVA 3% VEFA, plus-values 10%, taux CSSF, règle des 5%.
Droits 7%, transcription, notaire, Bëllegen Akt avec conditions d'éligibilité, TVA 3% VEFA.
Brut, net, net net. Avec vacance, charges, taxe foncière, PNO, gestion, maintenance.
Bail par bail avec break options, step rents, CAPEX planifié, IRR equity et IRR projet.
Intérêts intercalaires, TVA 3%, garantie achèvement, plan d'échéance appels de fonds.
Abattement pour durée détention, taux effectif, cas résidence principale vs investissement.
NPV sur durée configurable, coût d'opportunité, seuil de bascule break-even.
Consolidation vue : valeur totale, rendement moyen, exposition géo, diversification.
LTV, DSCR, valeur hypothécaire CRR, stress test +2% taux, capacité d'emprunt.
CA prévisionnel, coûts construction STATEC, frais financiers, marge promoteur.
Prix au m², loyers, rendements, démographie, revenus médians. Mise à jour trimestrielle.
OAT 10 ans, taux hypothécaires, indice construction, inflation. Connexion BCE + STATEC.
Dossier financement complet : simulation, DCF, stress test, garanties. Prêt à envoyer.
Nouveaux modules livrés toutes les 2 semaines. Backlog public.
Un calcul spécifique à votre stratégie, un export vers votre comptable : développement en 1 à 3 semaines.
Email à contact@tevaxia.lu. Réponse moyenne sous 6 heures, par un humain qui connaît la fiscalité LU.
Pas de facturation par simulation, pas de quota. Tous les outils d'investissement sont inclus dans l'abonnement général.
Oui, l'outil vérifie les conditions d'éligibilité (résidence principale occupée minimum 2 ans, engagement du couple/célibataire) et applique l'abattement jusqu'à 40 000 € par personne sur les droits d'enregistrement. Affichage clair du montant abattu vs non abattu.
Oui, le simulateur VEFA applique automatiquement le taux 3% sur la base imposable (prix hors-sol + honoraires de promotion), sous réserve de résidence principale occupée 2 ans minimum. Comparaison automatique entre scénario TVA 3% et TVA 17% pour voir l'économie.
Oui. Chaque bail peut avoir sa durée, son indexation (IRL, ILAT, ILC, IPC), ses step rents programmées, ses break options (3/6/9 typiques FR), son CAPEX planifié. L'IRR est calculé sur les cash-flows réels, pas une moyenne lissée.
Oui. Le module gère les 3 cas : résidence principale (exonération totale sous conditions), résidence secondaire (taux demi-global après 2 ans), investissement (taux global jusqu'à 2 ans, demi-global 2-10 ans). Abattement durée détention et déductions des travaux incluses.
Oui. LTV max selon profil emprunteur (80% résident, 70% non-résident, 60% investisseur). DSCR cible 1.25. Valeur hypothécaire CRR avec haircut énergétique pour actifs stranded. Stress test +2% conforme aux exigences des banques luxembourgeoises.
Oui. Génération de PDF dédié « Dossier financement » avec simulation complète, DCF, stress test, tableau d'amortissement. Option de partage view-only avec lien à durée limitée (7 à 90 jours). Le destinataire n'a pas besoin de compte.
Créez votre compte, saisissez votre premier scénario et obtenez votre rentabilité complète en 5 minutes. Zéro engagement.