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Méthode du compte à rebours — Déterminez la charge foncière maximale à partir du prix de vente
Surface habitable vendable totale
Prix moyen de sortie TTC
Incluant parties communes, parkings
Configurable — LU : 2 500-3 500 €/m²
Géomètre, sol, environnement...
Configurable — typiquement 7-10%
Bureau d'études techniques
Configurable — 3 à 8%
Commercialisation, publicité
Intérêts intercalaires
Gestion de programme
% pré-vendu avant construction. Impact coût financier.
Configurable — typiquement 10-20% du CA
Méthode du compte à rebours : Prix de vente − Coûts de construction − Frais − Marge = Charge foncière maximale que le promoteur peut payer pour le terrain. Au Luxembourg, les coûts de construction sont parmi les plus élevés d'Europe (2 500-3 500 €/m²). Le ratio charge foncière / CA se situe typiquement entre 15% et 30% selon la localisation.
Cash flow simplifié sur 24 mois — Appels de fonds VEFA (50% pré-vendu) selon le calendrier standard LU (5/15/20/20/15/15/10)
| Trimestre | Dépenses cum. | Recettes cum. | Position nette |
|---|---|---|---|
| T1 (M1-3) | 1.177.850 € | 451.250 € | -726.600 € |
| T2 (M4-6) | 2.355.700 € | 1.805.000 € | -550.700 € |
| T3 (M7-9) | 3.533.550 € | 3.610.000 € | 76.450 € |
| T4 (M10-12) | 4.711.400 € | 5.415.000 € | 703.600 € |
| T5 (M13-15) | 5.889.250 € | 5.415.000 € | -474.250 € |
| T6 (M16-18) | 7.067.100 € | 6.768.750 € | -298.350 € |
| T7 (M19-21) | 8.244.950 € | 8.122.500 € | -122.450 € |
| T8 (M22-24) | 9.422.800 € | 9.025.000 € | -397.800 € |
Besoin de financement maximal : 726.600 € atteint en T1 (M1-3). C'est le montant que le promoteur devra couvrir par fonds propres et/ou crédit promoteur.