De Promoteurbilan: Machbarkeetstool fir Immobilieprojeten
De Promoteurbilan ass d'fundamental Instrument vun all Bauträger fir d'wirtschaftlech Machbarkeet vun engem Bau- oder Saneierungsprojet ze bewäerten. Zu Lëtzebuerg, wou d'Baukäschten an d'Grondstéckspräisser zu den héichsten an Europa gehéieren, ass eng grëndlech Analyse virum all Engagement onerléisslech.
De Bilan stellt d'prognostizéiert Recetten de gesamte Käschten (Grondstéck, Bau, Honoraren, Finanzéierungskäschten, Vermaartung) géintiwwer. D'Differenz billt d'Bruttomarge.
Zu Lëtzebuerg ginn d'Promotiounsprojeten duerch d'Gesetz vum 22. Oktober 2008 an d'grouss herzooglech Verordnung vum 28. Juli 2011 geregelt.
D'Residualwäertmethod
D'Residualmethod bestëmmt de maximale Grondstéckswäert, ausgéiend vum prognostizéierten Ëmsaz ofzüglech aller Käschten:
Maximale Grondstéckswäert = Ëmsaz - Baukäschten - Honoraren - Finanzéierungskäschten - Promoteurmarge
- Den Ëmsaz gëtt op Basis vun de Verkaafspräisser pro m² berechent.
- D'Baukäschten ëmfaassen Rohbau, Ausbau, technesch Gewerken an Erschléissung.
- D'Honoraren beinhalen Architekt (8-12 % laut OAI), Ingeniéierbüroen, Vermiesser a Sécherheetskoordinatioun.
- D'Finanzéierungskäschten decken d'Grondstécksvirfinanzéierung an d'Baufinanzéierung of.
Käschtenopschlësselung: Grondstéck, Bau, Honoraren
D'Käschtestruktur vun engem Promoteurprojet zu Lëtzebuerg gléidert sech typesch wéi follegt:
- Grondstéck: 25 bis 40 % vum Ëmsaz jo no Lag. An der Stad Lëtzebuerg kann d'Grondstéck bis zu 50 % vum Endverkaafspräis ausmaachen.
- Bau: 35 bis 50 % vum Ëmsaz. D'Baukäschten zu Lëtzebuerg leien tëschent 2.200 an 3.500 EUR/m² SCP.
- Honoraren a Käschten: 12 bis 18 % vum Ëmsaz.
- Promoteurmarge: Zil vu 8 bis 15 % vum Ëmsaz fir e Standardprojet.
Marge an Eegekaptialrendite
D'Rentabilitéit vun enger Promotiounsmoossnam gëtt iwwer verschidden Indikatoren gemooss:
- Ëmsazmarge: Verhältnis tëschent prognostizéiertem Nettoergebnis an Ëmsaz. En Zil vu 10 bis 15 % ass zu Lëtzebuerg Standard.
- Eegekaptialrendite (ROE): Mat Hiewelwierkung (Bankfinanzéierung zu 60-70 %) kann e Promoteur en ROE vu 15 bis 25 % ustriéwen.
- Eegekaptial-Multiple: E Multiple vu 1,5x bis 2,0x iwwer 24-36 Méint gëllt als attraktiv.