Immobilienflächen in Luxemburg verstehen: BGF, NGF, Nutzfläche, Wohnfläche
In Luxemburg ist die Vielzahl der Flächendefinitionen eine häufige Verwirrungsquelle für Käufer, Investoren und selbst Fachleute. Anders als in Frankreich, wo das Carrez-Gesetz eine einheitliche Definition vorschreibt, existieren im Großherzogtum mehrere nebeneinander bestehende Bezugssysteme:
- Bruttogeschossfläche (SCB): Gesamtfläche gemessen an der Außenseite der Wände, einschließlich Wänden, Technikschächten und Gemeinschaftsflächen.
- Nettokonstruktionsfläche (SCP): Fläche gemessen innerhalb der tragenden Wände. Referenz für Baukosten (OAI FC.04).
- Nutzfläche (SU): tatsächlich nutzbare Fläche ohne Wände, Trennwände, Schächte und Innentreppen.
- Wohnfläche: Teilmenge der Nutzfläche, beschränkt auf Wohnräume.
Bezugsnormen: OAI FC.04 und ILNAS 101
Zwei Hauptnormen regeln die Flächenvermessung in Luxemburg:
- OAI FC.04: veröffentlicht von der Architektenkammer, definiert Vermessungsmethoden für Bauprojekte. Sie unterscheidet SCB, SCP, Nutzfläche und Nebenflächen.
- ILNAS-EN 15221-6: europäische Norm, die in Luxemburg durch ILNAS umgesetzt wurde. Sie harmonisiert Flächendefinitionen für das Facility Management.
Die Übereinstimmung zwischen beiden Bezugssystemen ist nicht immer direkt. Unser Tool integriert die offiziellen Umrechnungsverhältnisse der OAI.
Gewichtung der Nebenflächen: Keller, Balkone, Terrassen, Garagen
In der luxemburgischen Immobilienpraxis werden Nebenflächen nicht zu 100 % ihres Werts angerechnet. Standardgewichtungskoeffizienten sind:
- Keller: Koeffizient von 0,25 bis 0,50 je nach Deckenhöhe und Ausbau.
- Balkone: Koeffizient von 0,30 bis 0,50.
- Terrassen: Koeffizient von 0,25 bis 0,50 je nach Fläche und Ausrichtung.
- Private Gärten: Koeffizient von 0,10 bis 0,20.
- Garagen und Stellplätze: werden in der Wohnfläche nicht gewichtet, sondern separat bewertet (25.000 bis 50.000 EUR pro Innenstellplatz).
Steuerliche Richtlinien zu Handelsflächen
Die Steuerverwaltung (ACD) und die Registrierungsverwaltung (AED) verwenden spezifische Flächendefinitionen für steuerliche Berechnungen:
- Die in notariellen Urkunden genannte Handelsfläche ist in Luxemburg nicht durch ein einziges Gesetz definiert.
- Für die Grundsteuer wird die Nutzfläche einschließlich gewichteter Nebenflächen herangezogen.
- Für Registrierungsgebühren ist die in der notariellen Urkunde genannte Fläche maßgeblich.