L'urbanisme au Luxembourg : PAG et PAP
L'amenagement du territoire luxembourgeois est regi par la loi modifiee du 19 juillet 2004 concernant l'amenagement communal et le developpement urbain. Chaque commune dispose d'un Plan d'Amenagement General (PAG) qui definit l'affectation des sols sur l'ensemble de son territoire, et de Plans d'Amenagement Particulier (PAP) qui detaillent les regles pour chaque zone.
Le PAG classe le territoire communal en zones : zones d'habitation (HAB-1, HAB-2), zones mixtes (MIX), zones commerciales, zones d'activites economiques, zones vertes, zones agricoles et zones forestieres. Chaque zone est assortie de regles de constructibilite (COS, CUS, hauteur maximale, recul, densite).
Zones et constructibilite : comprendre les regles
Les principales zones urbanisables sont :
- HAB-1 : habitation a faible densite (maisons individuelles, jumelees). COS typique : 0,3 a 0,5. Hauteur max : 2 niveaux + combles
- HAB-2 : habitation a moyenne densite. COS : 0,5 a 0,8. Immeubles collectifs autorises
- MIX : zone mixte, commerce en rez-de-chaussee + logement aux etages. COS : 0,8 a 1,5
- BEP : batiment et equipement public
- ECO : zone d'activite economique
Le COS (Coefficient d'Occupation du Sol) definit le rapport entre la surface batie au sol et la surface du terrain. Le CUS (Coefficient d'Utilisation du Sol) definit le rapport entre la surface de plancher totale et la surface du terrain.
Evaluer la constructibilite d'un terrain
L'evaluation de la constructibilite d'un terrain passe par plusieurs etapes :
- Verification du classement PAG : consulter le PAG en ligne sur le Geoportail (geoportail.lu) ou en mairie
- Analyse du PAP QE (quartier existant) : regle de la zone applicable (recul, hauteur, COS/CUS)
- Verification des servitudes : servitudes de passage, de vue, d'utilite publique, zones de protection (monuments, nature)
- Etude de faisabilite : verification des raccordements (eau, electricite, assainissement), acces voirie
Servitudes et contraintes speciales
Les principales servitudes pouvant affecter un bien immobilier au Luxembourg :
- Servitudes d'urbanisme : alignement de voirie, zones de recul, secteurs proteges
- Servitudes environnementales : zones Natura 2000, zones de protection des eaux, zones inondables
- Servitudes patrimoniales : immeubles classes ou inscrits a l'inventaire supplementaire (loi du 18 juillet 1983)
- Servitudes privees : droits de passage, droits de vue, mitoyennete
Notre outil permet de verifier rapidement le zonage PAG de toute commune et d'evaluer la constructibilite potentielle d'un terrain.