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Metodologia, coeficientes, fontes de dados e resultados de back-test. Esta página é pública: qualquer utilizador pode verificar a qualidade e as limitações do nosso modelo.
O modelo combina um preço de referência por m² (por município ou bairro, do Observatoire de l'Habitat via data.public.lu) com ajustamentos multiplicativos que refletem as características intrínsecas do imóvel. Não é um AVM (Automated Valuation Model) no sentido bancário — não dispõe da exaustividade dos atos notariais.
A abordagem é log-linear:
Cada ajustamento é uma percentagem aditiva (positiva ou negativa) aplicada ao preço base. Os coeficientes provêm do Observatoire de l'Habitat, das análises Spuerkeess e da prática profissional de avaliação no Luxemburgo.
| Fonte | Dados utilizados | Frequência de atualização | Acesso |
|---|---|---|---|
| Observatoire de l'Habitat | Preço/m² por município, bairros Lux-Cidade, modelo hedónico | Trimestral | data.public.lu |
| STATEC | Índices de preços residenciais anuais, IPC | Anual | statistiques.public.lu |
| Spuerkeess | Impacto da classe energética no preço de venda | Anual | Publicação anual |
| Registo Predial | Volume de transações por município (número de atos) | Trimestral | Via Observatório |
| Anúncios imobiliários | Preços pedidos agregados (rendas, vendas) | Contínuo | Via Observatório |
Cada coeficiente é uma percentagem aplicada ao preço de referência por m². O nível de confiança reflete a robustez estatística da fonte.
| Característica | Coeficiente | Fonte | Confiança |
|---|---|---|---|
| Surface < 40 m² | +8 % | Observatoire hédonique | Alta |
| Surface 40-55 m² | +4 % | Observatoire hédonique | Alta |
| Surface 55-70 m² | +2 % | Observatoire hédonique | Alta |
| Surface 90-120 m² | -2 % | Observatoire hédonique | Alta |
| Surface 120-150 m² | -4 % | Observatoire hédonique | Média |
| Surface > 150 m² | -6 % | Observatoire hédonique | Média |
| Sous-sol | -12 % | Observatoire hédonique | Alta |
| RDC | -7 % | Observatoire hédonique | Alta |
| 1er étage | -3 % | Observatoire hédonique | Alta |
| 4e-5e étage | +3 % | Observatoire hédonique | Alta |
| Dernier étage | +5 % | Observatoire hédonique | Alta |
| Attique / penthouse | +10 % | Observatoire hédonique | Média |
| Neuf / livré récemment | +8 % | Données VEFA LU | Alta |
| Rénové | +5 % | Transactions 2024 | Média |
| À rafraîchir | -5 % | Transactions 2024 | Média |
| À rénover | -12 % | Transactions 2024 | Média |
| Gros travaux | -20 % | Pratique professionnelle | Baixa |
| Classe énergie A | +5 % | Spuerkeess / Observatoire | Alta |
| Classe énergie B | +3 % | Spuerkeess / Observatoire | Alta |
| Classe énergie C | +1 % | Observatoire | Alta |
| Classe énergie E | -3 % | Observatoire | Alta |
| Classe énergie F | -6 % | Observatoire | Alta |
| Classe énergie G | -10 % | Observatoire | Alta |
| Parking intérieur | +4 % | Transactions (≈30-45k€) | Alta |
| Pas d'extérieur | -4 % | Observatoire | Média |
| Grand balcon | +3 % | Observatoire | Média |
| Terrasse | +6 % | Observatoire | Média |
| Jardin | +8 % | Observatoire | Média |
| Terrasse + jardin | +12 % | Observatoire | Baixa |
Comparação entre o preço real de referência e a estimativa produzida pelo modelo. Os preços reais são derivados de intervalos observados nos municípios em questão.
| Município | Área | Energia | Preço real | Estimativa | Erro |
|---|---|---|---|---|---|
| Luxembourg | 75 m² | C | 810.000 € | 803.250 € | -0.8 % |
| Luxembourg | 50 m² | B | 560.000 € | 555.900 € | -0.7 % |
| Esch-sur-Alzette | 85 m² | D | 440.000 € | 592.280 € | +34.6 % |
| Dudelange | 90 m² | E | 380.000 € | 547.200 € | +44.0 % |
| Differdange | 100 m² | D | 420.000 € | 622.200 € | +48.1 % |
| Ettelbruck | 72 m² | B | 415.000 € | 484.272 € | +16.7 % |
| Strassen | 110 m² | C | 980.000 € | 1.175.020 € | +19.9 % |
| Bertrange | 65 m² | D | 560.000 € | 676.195 € | +20.7 % |
| Hesperange | 80 m² | A | 790.000 € | 1.131.600 € | +43.2 % |
| Mersch | 95 m² | D | 530.000 € | 694.735 € | +31.1 % |
| Walferdange | 68 m² | C | 520.000 € | 623.356 € | +19.9 % |
| Remich | 55 m² | B | 350.000 € | 382.910 € | +9.4 % |
| Pétange | 80 m² | E | 340.000 € | 445.440 € | +31.0 % |
| Steinfort | 90 m² | D | 550.000 € | 670.680 € | +21.9 % |
| Niederanven | 120 m² | A | 1.050.000 € | 1.725.000 € | +64.3 % |
| Leudelange | 70 m² | C | 610.000 € | 617.400 € | +1.2 % |
| Mamer | 85 m² | D | 660.000 € | 815.575 € | +23.6 % |
| Sandweiler | 75 m² | B | 620.000 € | 778.050 € | +25.5 % |
| Mondorf-les-Bains | 95 m² | D | 510.000 € | 665.380 € | +30.5 % |
| Junglinster | 80 m² | D | 500.000 € | 640.640 € | +28.1 % |
| MAPE (erro absoluto médio) | 25.8 % | ||||