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Estas percentagens são hipóteses de trabalho, não coeficientes oficiais do Observatório. Não foi demonstrada MAPE, R², significância ou precisão em vendas reais.
Apenas apartamentos em propriedade plena. Os ajustes são hipóteses internas, sem validação numa amostra independente de vendas. A faixa ±18% (±25% só com anúncios) é convencional, sem precisão ou probabilidade garantida.
Preço = média municipal × (1 + soma dos ajustes / 100) × área. Sem preços individuais por bairro. Em VEFA, sem prémio automático por estado novo ou classe energética: a base já reflete esse segmento.
Os preços VEFA publicados incluem IVA de 3%, dentro do benefício fiscal de 50.000 €. Adapte a base se a sua operação não for elegível. Estacionamento: hipótese de +4% apenas sobre a base sem anexos; caves e outros anexos não são avaliados separadamente.
Período: 1 de abril de 2025 a 31 de março de 2026 (12 meses móveis). Os preços registados incluem anexos; o estimador usa preços ajustados sem anexos quando disponíveis. Preços anunciados não são vendas concluídas.
Preços omitidos permanecem indisponíveis: menos de 10 vendas ou 30 anúncios nestes ficheiros. Exemplos sintéticos não são vendas comparáveis e não medem a fiabilidade do modelo.
| Parâmetro | Ajuste |
|---|---|
| Surface < 40 m² | +8 % |
| Surface 40-55 m² | +4 % |
| Surface 55-70 m² | +2 % |
| Surface 90-120 m² | -2 % |
| Surface 120-150 m² | -4 % |
| Surface > 150 m² | -6 % |
| Sous-sol | -12 % |
| RDC | -7 % |
| 1er étage | -3 % |
| 4e-5e étage | +3 % |
| Dernier étage | +5 % |
| Attique / penthouse | +10 % |
| Livré récemment, hors VEFA | +8 % |
| Rénové | +5 % |
| À rafraîchir | -5 % |
| À rénover | -12 % |
| Gros travaux | -20 % |
| Classe énergie A | +5 % |
| Classe énergie B | +3 % |
| Classe énergie C | +1 % |
| Classe énergie E | -3 % |
| Classe énergie F | -6 % |
| Classe énergie G | -10 % |
| Parking intérieur | +4 % |
| Pas d'extérieur | -4 % |
| Grand balcon | +3 % |
| Terrasse | +6 % |
| Jardin | +8 % |
| Terrasse + jardin | +12 % |