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Methodik, Koeffizienten, Datenquellen und Back-Test-Ergebnisse. Diese Seite ist öffentlich: jeder Nutzer kann die Qualität und Grenzen unseres Modells überprüfen.
Das Modell kombiniert einen Referenzpreis pro m² (nach Gemeinde oder Stadtviertel, vom Observatoire de l'Habitat über data.public.lu) mit multiplikativen Anpassungen, die die intrinsischen Eigenschaften der Immobilie widerspiegeln. Es handelt sich nicht um ein AVM (Automated Valuation Model) im Banksinne — es verfügt nicht über die Vollständigkeit der notariellen Urkunden.
Der Ansatz ist log-linear:
Jede Anpassung ist ein additiver Prozentsatz (positiv oder negativ), der auf den Basispreis angewandt wird. Die Koeffizienten stammen vom Observatoire de l'Habitat, den Spuerkeess-Analysen und der professionellen Bewertungspraxis in Luxemburg.
| Quelle | Verwendete Daten | Aktualisierungshäufigkeit | Zugang |
|---|---|---|---|
| Observatoire de l'Habitat | Preis/m² pro Gemeinde, Lux-Stadt Stadtteile, hedonisches Modell | Vierteljährlich | data.public.lu |
| STATEC | Jährliche Wohnpreisindizes, VPI | Jährlich | statistiques.public.lu |
| Spuerkeess | Auswirkung der Energieklasse auf den Verkaufspreis | Jährlich | Jährliche Veröffentlichung |
| Grundbuchamt | Transaktionsvolumen pro Gemeinde (Anzahl Urkunden) | Vierteljährlich | Über Observatoire |
| Immobilienanzeigen | Aggregierte Angebotspreise (Mieten, Verkäufe) | Laufend | Über Observatoire |
Jeder Koeffizient ist ein Prozentsatz, der auf den Referenzpreis pro m² angewandt wird. Das Konfidenzniveau spiegelt die statistische Robustheit der Quelle wider.
| Merkmal | Koeffizient | Quelle | Konfidenz |
|---|---|---|---|
| Surface < 40 m² | +8 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 40-55 m² | +4 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 55-70 m² | +2 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 90-120 m² | -2 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Surface 120-150 m² | -4 % | Observatoire hédonique | Mittel |
| Surface > 150 m² | -6 % | Observatoire hédonique | Mittel |
| Sous-sol | -12 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| RDC | -7 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| 1er étage | -3 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| 4e-5e étage | +3 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Dernier étage | +5 % | Observatoire hédonique | Hoch |
| Attique / penthouse | +10 % | Observatoire hédonique | Mittel |
| Neuf / livré récemment | +8 % | Données VEFA LU | Hoch |
| Rénové | +5 % | Transactions 2024 | Mittel |
| À rafraîchir | -5 % | Transactions 2024 | Mittel |
| À rénover | -12 % | Transactions 2024 | Mittel |
| Gros travaux | -20 % | Pratique professionnelle | Niedrig |
| Classe énergie A | +5 % | Spuerkeess / Observatoire | Hoch |
| Classe énergie B | +3 % | Spuerkeess / Observatoire | Hoch |
| Classe énergie C | +1 % | Observatoire | Hoch |
| Classe énergie E | -3 % | Observatoire | Hoch |
| Classe énergie F | -6 % | Observatoire | Hoch |
| Classe énergie G | -10 % | Observatoire | Hoch |
| Parking intérieur | +4 % | Transactions (≈30-45k€) | Hoch |
| Pas d'extérieur | -4 % | Observatoire | Mittel |
| Grand balcon | +3 % | Observatoire | Mittel |
| Terrasse | +6 % | Observatoire | Mittel |
| Jardin | +8 % | Observatoire | Mittel |
| Terrasse + jardin | +12 % | Observatoire | Niedrig |
Vergleich zwischen dem tatsächlichen Referenzpreis und der Modellschätzung. Die tatsächlichen Preise stammen aus beobachteten Spannen in den betreffenden Gemeinden.
| Gemeinde | Fläche | Energie | Tatsächlicher Preis | Schätzung | Fehler |
|---|---|---|---|---|---|
| Luxembourg | 75 m² | C | 810.000 € | 803.250 € | -0.8 % |
| Luxembourg | 50 m² | B | 560.000 € | 555.900 € | -0.7 % |
| Esch-sur-Alzette | 85 m² | D | 440.000 € | 592.280 € | +34.6 % |
| Dudelange | 90 m² | E | 380.000 € | 547.200 € | +44.0 % |
| Differdange | 100 m² | D | 420.000 € | 622.200 € | +48.1 % |
| Ettelbruck | 72 m² | B | 415.000 € | 484.272 € | +16.7 % |
| Strassen | 110 m² | C | 980.000 € | 1.175.020 € | +19.9 % |
| Bertrange | 65 m² | D | 560.000 € | 676.195 € | +20.7 % |
| Hesperange | 80 m² | A | 790.000 € | 1.131.600 € | +43.2 % |
| Mersch | 95 m² | D | 530.000 € | 694.735 € | +31.1 % |
| Walferdange | 68 m² | C | 520.000 € | 623.356 € | +19.9 % |
| Remich | 55 m² | B | 350.000 € | 382.910 € | +9.4 % |
| Pétange | 80 m² | E | 340.000 € | 445.440 € | +31.0 % |
| Steinfort | 90 m² | D | 550.000 € | 670.680 € | +21.9 % |
| Niederanven | 120 m² | A | 1.050.000 € | 1.725.000 € | +64.3 % |
| Leudelange | 70 m² | C | 610.000 € | 617.400 € | +1.2 % |
| Mamer | 85 m² | D | 660.000 € | 815.575 € | +23.6 % |
| Sandweiler | 75 m² | B | 620.000 € | 778.050 € | +25.5 % |
| Mondorf-les-Bains | 95 m² | D | 510.000 € | 665.380 € | +30.5 % |
| Junglinster | 80 m² | D | 500.000 € | 640.640 € | +28.1 % |
| MAPE (mittlerer absoluter Fehler) | 25.8 % | ||||